Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IS

La société civile à objet immobilier a pour raison d’être l’achat ou la construction d’un ou plusieurs immeubles qui seront mis en vente, mis en location ou mis à la disposition de leurs associés. 

Ces sociétés sont soumises, comme les autres sociétés civiles, aux règles du droit commun des sociétés civiles prévues aux articles 1845 et suivants du Code civil. Les associés de la SCI peuvent choisir différents régimes d’impôt. Parmi ces régimes on retrouve : 

• L’impôt sur les sociétés 
• L’impôt sur le revenu 

Selon le capital de la société, les revenus, les charges, le type de SCI, le choix de l’un ou l’autre des régimes peut s’avérer plus intéressant. Il s’agira d’effectuer un calcul coût / avantage pour déterminer le régime le plus intéressant pour la société. 

Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IS posent ainsi plusieurs questions : Quid de la SCI soumise à l’IS ? Quelles sont les charges déductibles dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS ?

La société civile immobilière peut être soumise à différents régimes fiscaux. La SCI peut en effet choisir d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt ou pour l’impôt sur les sociétés. 

Le choix de l’impôt sur les sociétés peut représenter de nombreux avantages pour la SCI dans certains cas. Si les associés de la société décident d’opter pour ce mode d’imposition, c’est la société qui est soumise à l’impôt et non les associés. 

L’imposition des bénéfices de la société civile immobilière est fixée par le Code général des impôts comme suit :

Source : impôt.gouv.fr

Source : impôt.gouv.fr

Les associés de la société civile immobilière peuvent déduire certaines charges. Cette opération permet à la société d’optimiser ses dépenses et charges. 

Parmi les différentes charges susceptibles de déduction, on retourne toutes celles prévues à l’article 31 du Code général des impôts à savoir : 

• « a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
• a bis) les primes d'assurance ;
• a ter) Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
• a quater) Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 et au I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
• b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt sur le revenu prévu à l'article 200 quater ou de celui prévu à l'article 200 quater A ;
• b bis) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  
  
• c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à l'exception de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d'Ile-de-France prévue à l'article 231 ter ;
• d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation , à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code ;
• e) Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
• e bis) Les dépenses supportées par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies au titre des frais de fonctionnement et de gestion à proportion des actifs mentionnés au a du 1° du II de l'article L. 214-81 du code monétaire et financier détenus directement ou indirectement par le fonds, à l'exclusion des frais de gestion variables perçus par la société de gestion mentionnée à l'article L. 214-61 du même code en fonction des performances réalisées.
• Les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés directement par les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ne sont pas compris dans les charges de la propriété admises en déduction ;
• f) pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• Lorsque l'option est exercée, les dispositions du b ne sont pas applicables mais les droits suivants sont ouverts :
• 1. les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant des dépenses pour les quatre premières années et à 2 % de ce montant pour les vingt années suivantes. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant une nouvelle durée de neuf ans ;
• 2. les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans ».
• (…) »

En plus de ces charges déductibles, la SCI soumise à l’IS peut amortir l’immeuble qu’elle a acquis. L’amortissement permet d’immobiliser l’immeuble de manière à prendre en compte la perte de la valeur de l’immeuble. 

Les revenus du gérant de la SCI sont également déductibles dans le cadre de la SCI soumise à l’IS. 

Vous l’aurez compris comme dans le cadre de la SCI soumise à l’IR, la SCI soumise à l’IR permet de nombreuses déductions de charges. Elle permet également l’amortissement des immeubles de la SCI et la déduction des revenus du gérant de la société.