Les associés de la société civile immobilière peuvent opter pour différents régimes fiscaux. Ces derniers peuvent en effet opter pour :
- L’imposition à l’impôt sur le revenu (IR)
- L’imposition à l’imposition sur les sociétés (IS)
Le choix du régime fiscal applicable à la SCI sera déterminé en fonction de différents critères (revenus, bénéfices, charges, type de SCI …). En cours d’exercice ces critères peuvent être amenés à évoluer ou disparaître. Pour ces raisons, le choix du régime fiscal sélectionné peut s’avérer désavantageux en cours d’exercice.
Pour ces raisons, les associés peuvent parfois avoir intérêt à changer de régime fiscal de manière à optimiser leurs charges.
Le changement du régime fiscal en cours d’exercice de la SCI pose ainsi plusieurs questions : Qui de la SCI soumise à l’IR ? Quid de la SCI soumise à l’IS ? Comment s’opère le changement de régime fiscal en cours d’exercice de la SCI ?
Le choix de l’impôt sur le revenu dans la SCI
Les associés de la SCI peuvent décider d’opter pour le régime d’imposition de l’IS ou celui de l’IS. Si les associés optent pour l’impôt sur le revenu ils seront directement taxés sur les revenus issus de la SCI au titre des revenus fonciers.
Ils devront pour cela déclarer leurs revenus :
- Dans la déclaration n° 2072-S
ou
- Dans la déclaration n° 2072-C
Les associés devront déclarer leurs revenus de manière obligatoire en précisant tous les éléments figurant dans ces déclarations comme le prévoit l’article 46 C du Code général des impôts :
« I. – Indépendamment des renseignements dont la production est déjà prévue par le code général des impôts, les sociétés visées à l'article 46 B sont tenues de remettre au service des impôts du lieu de leur principal établissement, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le premier mai de chaque année, une déclaration indiquant, pour l'année précédente :
a. Les nom, prénoms, adresse, date et lieu de naissance pour les personnes physiques et les dénomination, adresse et numéro d'identification au répertoire national des établissements (numéro SIRET) pour les personnes morales, des associés, le nombre et le montant des parts dont ils sont titulaires, la date des cessions ou acquisitions de parts intervenues en cours d'année, ainsi que l'identité du cédant et du cessionnaire ;
b. La liste des immeubles de la société ;
c. Les nom, prénoms, adresse des personnes, associés ou tiers, qui bénéficient gratuitement de la jouissance de tout ou partie de ces immeubles ;
d. La part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de chacun des associés et déterminée dans les conditions prévues aux articles 28 à 31 du code général des impôts. Toutefois, les sociétés dont certains membres relèvent de l'impôt sur les sociétés ou comprennent leur part de revenus dans les résultats d'une entreprise industrielle et commerciale déterminent la part des bénéfices revenant à ces membres selon les règles définies aux articles 38 et 39 du même code ;
e. Le montant des recettes nettes soumises à la contribution mentionnée à l'article 234 nonies du code général des impôts ;
II. – La déclaration est établie en double exemplaire sur une formule délivrée par l'administration. La procédure de vérification de cette déclaration est suivie directement entre le service des impôts et la société.
III – Lorsqu'elles sont soumises à l'obligation prévue au II de l'article 1586 octies du code précité, les sociétés visées à l'article 46 B doivent joindre à la déclaration mentionnée au I le tableau de calcul de la valeur ajoutée définie à l'article 1586 sexies du code précité, suivant le modèle établi par l’administration ».
Désormais, ces revenus doivent de manière obligatoire être télé-déclarées. Cela signifie que les associés de la SCI doivent déclarer leurs revenus via leur espace impôt.gouv.fr
Si les associés optent pour la SCI soumise à l’IR, ils pourront bénéficier de charges déductibles.
Le choix de l’impôt sur les sociétés dans la SCI
Les associés de la SCI peuvent également décider de l’option d’imposition à l’impôt sur les sociétés. Les associés ayant opté pour ce régime d’imposition devront effectuer la déclaration des résultats de la société en remplissant la déclaration n° 2065-SD. Ils devront pour cela remplir les éléments nécessaires à la déclaration des résultats comme le prévoit l’article 223 du Code général des impôts :
« 1. Les personnes morales et associations passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenues de souscrire les déclarations prévues pour l'assiette de l'impôt sur le revenu en ce qui concerne les bénéfices industriels et commerciaux (régime de l'imposition d'après le bénéfice réel ou d'après le régime simplifié.
Toutefois, la déclaration du bénéfice ou du déficit est faite dans les trois mois de la clôture de l'exercice. Si l'exercice est clos le 31 décembre ou si aucun exercice n'est clos au cours d'une année, la déclaration est à déposer au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Elle précise les sommes dont les personnes morales demandent l'imputation sur le montant de leur cotisation en vertu du 1 de l'article 220.
2. Les personnes morales et associations visées au 1 sont tenues de fournir en même temps que leur déclaration de bénéfice ou de déficit, outre les pièces prévues à l'article 38 de l'annexe III au présent code :
1° Les comptes rendus et les extraits des délibérations des conseils d'administration ou des actionnaires. Les entreprises d'assurances ou de réassurances, de capitalisation ou d'épargne, ainsi que les fonds de retraite professionnelle supplémentaire mentionnés à l'article L. 381-1 du code des assurances, les mutuelles ou unions de retraite professionnelle supplémentaire mentionnées à l'article L. 214-1 du code de la mutualité et les institutions de retraite professionnelle supplémentaire mentionnées à l'article L. 942-1 du code de la sécurité sociale remettent, en outre, un double du compte rendu détaillé et des tableaux annexes qu'elles fournissent à la direction des assurances ;
2° Un état indiquant, sous une forme qui sera précisée par arrêté ministériel, les bénéfices répartis aux associés, actionnaires ou porteurs de parts, ainsi que les sommes ou valeurs mises à leur disposition au cours de la période retenue pour l'assiette de l'impôt sur les sociétés et présentant le caractère de revenus distribués au sens du VII de la 1re sous-section de la section II du chapitre I ci-dessus.
3. Les personnes morales et associations passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenues aux mêmes obligations que celles prévues aux articles 54 bis et 54 quater ».
En plus des charges déductibles dans le cadre de la SCI soumise à l’IS, les associés pourront procéder à des amortissements sur les immeubles de la société.
Le changement de régime fiscal dans la SCI
Le changement de régime fiscal peut s’avérer nécessaire en cas de changement des critères qui avaient poussé les associés à opter pour un régime fiscal plutôt qu’un autre. Aussi, le choix du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés peut avoir des conséquences lourdes sur l’imposition de la société. Ce choix peut parfois conduire à la liquidation de la société.
A l’origine, l’option pour l’impôt sur les sociétés était irrévocable de telle sorte que les associés ne peuvent plus décider de changer le régime fiscal en cours d’exercice.
L’article 239 du Code général des impôts modifié par la loi du 28 décembre 2018 permet désormais aux associés de la SCI de passer d’une imposition à l’IS à une imposition à l’IS :
« 1. Les sociétés et groupements mentionnés au 3 de l'article 206 peuvent opter, dans des conditions qui sont fixées par arrêté ministériel, pour le régime applicable aux sociétés de capitaux. Dans ce cas, l'impôt sur le revenu dû par les associés en nom, commandités, coparticipants, l'associé unique de société à responsabilité limitée et les associés d'exploitations agricoles est établi suivant les règles prévues aux articles 62 et 162.
L'option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés. Toutefois, en cas de transformation d'une société de capitaux en une des formes de société mentionnées au 3 de l'article 206 ou en cas de réunion de toutes les parts d'une société à responsabilité limitée entre les mains d'une personne physique, l'option peut être notifiée avant la fin du troisième mois qui suit cette transformation ou cette réunion pour prendre effet à la même date que celle-ci.
Les sociétés et groupements mentionnés au premier alinéa du présent 1 qui désirent renoncer à leur option pour le régime des sociétés de capitaux notifient leur choix à l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation à l'option. En cas de renonciation à l'option, les sociétés et groupements ne peuvent plus opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux. En l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, l'option devient irrévocable.
Les dispositions du présent 1 ne sont pas applicables :
a. aux sociétés immobilières de copropriété visées à l'article 1655 ter ;
b. aux sociétés de personnes issues de la transformation de sociétés de capitaux intervenue depuis moins de quinze ans lorsqu'elles n'ont pas exercé l'option lors de cette transformation, dans le délai mentionné au deuxième alinéa ;
c. aux sociétés civiles mentionnées aux articles 238 ter, 239 ter, 239 quater A et 239 septies.
2. (Disposition périmée).
3. Les sociétés de personnes qui ont opté avant le 1er janvier 1981 pour l'imposition selon le régime fiscal des sociétés de capitaux mentionné au 1 et exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale peuvent renoncer à leur option si elles sont formées entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints. La renonciation ne peut être effectuée qu'avec l'accord de tous les associés ».
Cet article institue un véritable droit de renonciation à l’option pour l’impôt sur les sociétés.
Attention : ce droit de renonciation n’est pas ouvert aux sociétés civiles immobilières de copropriété, aux groupements forestiers, sociétés civiles de construction vente, aux sociétés civiles de placement immobilier, ainsi aux sociétés civiles de moyen, dans certaines conditions.
Que retenir du passage de l’imposition à l’IR à l’imposition à l’IS dans la SCI ?
La changement de régime fiscal est désormais ouvert à certaines sociétés civiles immobilières (sont exclus les SCPI, les groupements forestiers, les sociétés civiles de moyen et les sociétés civiles de construction vente) dans certaines conditions.
À noter : gérant ou associé, vous avez le droit de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier, droit fiscal ou généraliste pour obtenir un accompagnement spécialisé pour votre SCI. Votre Conseil pourra répondre à toutes vos interrogations.