La société civile immobilière répond aux exigences posées par les règles qui entourent le droit commun des sociétés civiles. On retrouve ces règles aux articles 1845 et suivants du Code civil. La SCI peut opter pour différents régimes fiscaux :
- Le régime d’imposition de l’impôt sur les sociétés
- Le régime d’imposition de l’impôt sur le revenu
La société civile immobilière n’est pas uniquement soumise à l’IS ou à l’IR, elle peut également être soumise à la TVA.
La Taxe sur la Valeur ajoutée également appelée TVA désigne la taxe sur la consommation qui est supportée par les clients sur l’achat de biens ou de services. Cette taxe est encadrée par les dispositions du Code général des impôts. Il existe différents taux de TVA selon les secteurs, les services ou les biens soumis à cette taxe :
- TVA au taux normal : 20 %
- TVA au taux intermédiaire : 10 %
- TVA au taux réduit : 5,5 %
- TVA au taux particulier : 2,1 %
Dans certains cas la SCI peut opter pour l’assujettissement à la TVA et dans d’autres, elle y est soumise.
Le régime de la TVA dans la SCI pose ainsi plusieurs questions : Est-il possible d’opter pour la TVA dans le cadre de la SCI ? Le régime de la TVA peut-il être imposé à la SCI dans certains cas ?
L’option pour la TVA
La société civile immobilière peut opter pour l’assujettissement à la TVA dans certains cas. Il est en effet possible pour la SCI d’opter pour la TVA dans le cadre de la location de locaux professionnels. Il faudra pour cela en informer le Service des impôts des Entreprises compétent. Par principe les locaux ou logements vides sont exonérés de la TVA. Il existe toutefois des exceptions comme le prévoit l’article 261 D du Code général des impôts :
« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :
1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;
1° bis Les locations d'immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel ;
2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire ;
3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d'un patrimoine foncier.
4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :
a. Aux prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l'hébergement des touristes et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat ;
b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction ».
Cette option est régulièrement utilisée dans le cadre des sociétés civiles immobilières professionnelles qui louent le local professionnel au professionnel, gérant de la SCI.
L’obligation de la soumission à la TVA
L’article 261 D du Code général des impôts en son petit 2 prévoit que :
« 2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire ; ».
La location seule de places de stationnement type : place de parking, emplacement de caravane ou autres, est donc soumise de manière obligatoire à la TVA.
À noter : dans le cas où le stationnement vient en complément d’une autre location (exemple : place de parking dans le cadre d’un bail d’habitation) cette location ne sera pas soumise à la TVA.
Ce qu’il faut retenir de la TVA dans la SCI
La SCI a donc la possibilité d’opter pour la TVA dans certains cas quand la loi l’y autorise. Dans certains cas limités, cette soumission est obligatoire.
À noter : professionnel, particulier, associé ou gérant, vous avez le droit de faire appel à un avocat pour obtenir des informations personnalisées sur votre situation. Votre Conseil généraliste ou spécialisé en droit fiscal, droit immobilier ou droit des affaires pourra répondre à toutes vos questions (taux TVA dans la SCI, exonération de TVA dans la SCI, modalités de paiement de la TVA dans la SCI, option pour la TVA dans la SCI, soumission à la TVA dans la SCI, TVA dans le cadre d’une location de bien meublé, TVA dans le cadre d’une location de bien non meublé, TVA dans une autre forme de société, TVA dans le bail commercial et TVA dans le bail d’habitation ou encore, modalités de création d’une SCI, modalités de dissolution d’une SCI, statut du gérant de la SCI, statut des associés de la SCI …).