Le prêt hypothécaire est un crédit destiné aux personnes qui sont déjà propriétaires d’un patrimoine immobilier. Cependant, il convient de ne pas le confondre avec l’hypothèque, qui est une sûreté réelle, permettant de garantir le prêt destiné à l’acquisition d’un bien. Ce crédit permet donc d’obtenir des liquidités quel que soit la situation de l’emprunteur en hypothéquant un ou plusieurs biens qu’il détient.
Tour d’horizon des caractéristiques et du fonctionnement du crédit hypothécaire !
Prêt hypothécaire : Quelles sont les caractéristiques ?
Un crédit hypothécaire peut servir à financer tous types de projets qu’il soit immobilier ou personnel.
Ainsi il peut permettre de financer :
- Un bien neuf ou ancien
- L’acquisition d’une résidence principale ou secondaire
- La réalisation d’un investissement locatif (appartement, maison, bureaux, locaux commerciaux…)
Mais l’un des principaux avantages du prêt hypothécaire est qu’il permet d’obtenir des liquidités d’autant que depuis 2016, les prêts à la consommation hypothécaires sont considérés comme des crédits immobiliers. Ce qui permet d’obtenir des taux d’intérêts plus avantageux que ceux des crédits à la consommation.
Ainsi en contrepartie de ce crédit, l’emprunteur hypothèque un bien immobilier. En cas de défaillance, la banque pourra le saisir et en demander la vente amiable ou forcée.
Quels sont les critères d’éligibilité ?
Afin d’obtenir un crédit hypothécaire, il convient de respecter les conditions suivantes :
- Avoir sa résidence fiscale en France
- Être propriétaire d’un bien en nom propre. Dans le cas où le bien est en démembrement de propriété, les usufruitiers et nus-propriétaires se portent caution hypothécaire. En d’autres termes, ils donnent leur accord pour que le bien soit hypothéqué.
- Percevoir des revenus réguliers : En effet, la banque prend en compte le taux d’endettement, et la capacité de rembourser les échéances, même pour un prêt hypothécaire. Le taux d’endettement actuel à été relevé par l’HCSF à 35%
Bon à savoir : Une SCI (société civile immobilière) qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés ou non ne peut être caution solidaire et hypothécaire. Ainsi, ce sont les associés qui se porteront caution solidaire du prêt.
Pourquoi avoir recours à un Prêt hypothécaire ?
Avoir recours à ce type de crédit peut être intéressant dans les situations suivantes :
- L’achat d’un bien à l’étranger : En effet, la banque ne peut pas prendre de garantie sur un logement situé à l’étranger. Ainsi, l’emprunteur pourra hypothéquer le patrimoine qu’il détient en France pour financer son projet immobilier à l’étranger.
- En tant que sénior : les banques sont plus frileuses de prêter à des personnes âgées de plus de 60 ans, en cause les risques liés à la santé. Le prêt hypothécaire cautionné peut être une solution pour l’emprunteur et la banque. Le bien immobilier servira de garantie en cas de décès ou d’invalidité en lieu et place de l’assurance emprunteur.
- Constituer une trésorerie en vue de régler les frais de succession par exemple.
- Utiliser le prêt hypothécaire pour financer une nouvelle acquisition sans avoir vendu l’ancien. Il peut être une alternative au prêt relais.
- Utiliser dans le cas d’un rachat de crédit.
Le prêt hypothécaire dit commercial peut également être utilisé par les professionnels afin de financer l’achat de locaux, de bureaux ou simplement réaliser des travaux de rénovation.
Quel montant est-il possible d’emprunter ?
Dans un premier temps, la banque expertise le patrimoine immobilier afin d’en déterminer la valeur.
En effet, le prêt ne sera pas financé à 100% de la valeur du bien mais plutôt selon un ratio situé entre 50% et 70%.
Ainsi, pour déterminer le montant maximum du prêt accordé, la banque calcul la marge hypothécaire dont la formule est la suivante :
Marge hypothécaire : valeur du bien estimé x ratio hypothécaire
Dans le cas où l’emprunteur n’a pas fini de solder le prêt du bien hypothéqué, la banque inclura le capital restant dû dans le calcul de la marge hypothécaire.
La durée de remboursement est identique à un crédit immobilier classique, elle est cependant comprise entre 5 et 35 ans.
Quels sont les frais d’un prêt hypothécaire ?
Une hypothèque est obligatoirement un acte notarié engendrant des frais situés entre 1.2% et 2% du prix d’achat du bien.
En effet, les frais d’une mise en hypothèque comprennent :
- Les frais de notaire
- La taxe de publicité foncière
- L’inscription à la conservation des hypothèques
- La contribution de sécurité immobilière
- Les frais annexes.
Par ailleurs, le remboursement anticipé du crédit est possible, toutefois, des frais de mainlevée sont à prévoir, situé entre 0.3% et 0.7% du montant de l’emprunt
Conclusion : Avantages et inconvénients d’un crédit hypothécaire !
En conclusion, un prêt hypothécaire est particulièrement intéressant pour les séniors ou pour le financement d’un bien à l’étranger, malgré les frais engendrés par ce type de crédit.
Afin de vous accompagner dans vos projets immobiliers, faites appel à un notaire ou un avocat spécialisé qui saura vous guider à optimiser vos investissements selon votre profil emprunteur !
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