Le prêt locatif social : Un prêt aidé pour les investisseurs !

Le prêt locatif social (PLS) fait partie de la famille des prêts aidés. À la différence, c’est qu’il est destiné aux investisseurs aussi bien du droit privé que public. Le PLS est accordé à un taux préférentiel par la Caisse des dépôts et consignations(CDC) et par les établissements bancaires ayant signés une convention avec la CDC. En contrepartie, les investisseurs s’engagent à louer les logements acquis à des loyers plafonnés. Le PLS a pour objectif d’inciter la réhabilitation ou la construction de logements sociaux. 

Tour d’horizon des conditions et des particularités du prêt locatif social !

Le prêt locatif social créé en 2001 a pour objectif de développer l’offre locative dans les zones dites tendues et de permettre à des ménages aux revenus intermédiaires de se loger. C’est pourquoi, afin de développer la construction et la réhabilitation d’immeuble, le PLS offre des avantages fiscaux aux investisseurs :

• Une TVA réduite à 5.5% sur le coût de revient de l’opération
• Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.

Toutefois, le PLS est soumis à des conditions comme tous les prêts aidés. 

Le prêt locatif social est accordé à toute personne physique ou morale de droit privé ou public, comme :

• Les organismes de HLM et les SEM ;
• Les collectivités territoriales ou leurs groupements, 
• Les investisseurs privés, personnes physiques ou morales. 

Les bénéficiaires du PLS doivent s’engager à assurer la gestion des immeubles ou les confier à un gestionnaire agréé par arrêté. 

Conformément à l’article D 331-1 du code de la construction et de l’habitation, les prêts locatifs sociaux sont accordés pour financer les opérations immobilières suivantes :

• Achat de terrains en vue de construire des immeubles
• Construction de logements
• Achat en VEFA (achat en état futur d’achèvement)
• Achat dans l’ancien avec une obligation de travaux 
• Les travaux d’amélioration ou de transformation des logements ou locaux cédés à bail
  emphytéotique par l’État, les collectivités locales ou leurs groupements
• L’acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage
• La réalisation de logements-foyers destinés aux personnes âgées ou en situation de handicap (hors résidences sociales).
• La réalisation de dépendances (jardins, garages, locaux communs).

Afin d’obtenir un prêt locatif social, il convient d’avoir l’agrément du préfet (DDT) ou du représentant de la collectivité territoriale délégataire. Par ailleurs, le financement de ce crédit est accordé sous réserve de respecter certaines conditions comme :

• Les caractéristiques du logement : loyers, surface 
• La signature d’une convention entre le bailleur et l’État ou la collectivité délégataire.
• Respecter les conditions de ressources des locataires dont le logement doit être la résidence principale. 

Selon l’article L 353-2 du CCH, la convention conclue entre les bailleurs et l’État fixe les travaux à exécuter et les conditions d’occupation des locaux (baux, loyers révisions…). Elle est établie pour une durée minimum de 9 ans.

Les logements financés par un PLS doivent être loués en respectant les loyers fixés par décret en fonction de la localisation des logements. 

Actuellement, le plafond des loyers pour les logements PLS selon le zonage du dispositif Pinel est le suivant :

A noter que le plafond de loyer est réévalué chaque année selon l’indice IRL du 2éme trimestre.

En plus de respecter les plafonds de loyers, les appartements étant destinés à des ménages aux revenus modestes, il convient de vérifier les ressources des locataires. 

En effet, le plafond de ressources à respecter est celui prévu pour les prêts PLUS majoré de 30 %.

Comme tout crédit immobilier classique, la banque va étudier le projet avant d’accorder le prêt. Toutefois, elle ne peut pas exiger de l’investisseur un apport personnel de 10% du montant de l’opération.

En revanche, elle peut demander des frais de dossier, qui sont plafonnés à 700 euros pour les personnes physiques et à 1% du prix de revient prévisionnel pour les personnes morales.

De plus, le crédit devra être garanti par les sûretés habituelles telles qu’une hypothèque ou un organisme de caution bancaire.

Le montant accordé pour un PLS est de minimum 50% du prix de revient TTC de l’opération définie par l’article D 331-9 du CCH.

Par ailleurs, la durée d’amortissement maximale est de 40 ans pour le bâti et entre 50 ans et 80 ans pour la partie foncière selon le zonage et l’accord préfectoral.

Quant au taux d’intérêt, il est indexé sur celui du livret A augmenté de 111 points de base. Pour 2021, le livret A est à 0.50% ainsi les taux d’un PLS selon les bénéficiaires sont actuellement les suivants :

• 1.61% pour les HLM, SEM et bailleurs sociaux
• Entre 1.61% et 1.86% pour les bailleurs privés personnes morales 
• Entre 1.61% et 1.96% pour les bailleurs privés personnes physiques.

Le prêt locatif social est destiné aussi bien aux investisseurs privés ou publics afin de réaliser des projets de construction ou de réhabilitation d’immeuble en vue de les mettre en location. En contrepartie, ils bénéficient d’avantages fiscaux (TVA réduite et exonération taxe foncière sur le bâti) et d’un taux d’intérêt avantageux. Toutefois, afin d’obtenir un PLS, ils doivent respecter les conditions d’attributions du logement, comme les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Afin de financer un investissement immobilier, il convient de faire appel à des professionnels tels que des notaires ou avocats spécialisés qui sauront vous guider selon vos objectifs et votre profil emprunteur.