Une indivision est le fait de détenir un bien immobilier à plusieurs. Cela peut-être par choix ou subit, lors d’une succession ou d’un divorce par exemple. Alternative à la création d’une Société civile immobilière (SCI), les acquéreurs deviennent propriétaires d’un appartement, maison ou immeuble à hauteur de leur investissement.
Il convient d’ailleurs de rédiger une convention d’indivision qui fixe les droits de chaque indivisaire et organise la gestion de l’indivision.
Toutefois, la vente d’un immeuble indivis présente nombre de particularités. Ainsi, on peut se demander : Quelles sont les formalités et procédures pour la vente d’un bien en indivision ?
Vente immobilière : Quelles formalités pour vendre en Indivision ?
Selon l’article 815-3 du Code civil, la vente immobilière d’un bien indivision doit être consentie unanimement par les indivisaires. En effet, il n’est pas possible par exemple de rédiger un compromis de vente sous la condition suspensive de l’accord du ou des autres indivisaires. La validité du contrat ne peut pas reposer uniquement sur le consentement.
À savoir : si un des indivisaires n’est pas dans la possibilité de manifester sa volonté, la justice peut habiliter un autre indivisaire à le représenter.
Toutefois, en cas de refus d’un indivisaire, il est possible que la vente soit autorisée en justice (C. civ. art. 815-5, al. 1), notamment si cela met en péril l’intérêt commun.
Le juge pour autoriser la vente malgré le refus d’un des indivisaires, apprécie la mise en péril de l’intérêt commun, cela peut -être par exemple :
- Une opportunité de réaliser une vente à des conditions avantageuses (Cass. 1er civ. 29-11-1988 n° 86-14.496 : Bull. civ. I n° 340)
- De vendre un immeuble inoccupé qui engendre des charges importantes (Cass. 1er civ. 5-3-2014 n° 12-26.618)
Ils existent plusieurs possibilités pour constater le refus de l’indivisaire, à savoir :
- Une mise en demeure restée infructueuse par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier
- Une constatation par une sommation interpellative.
Une fois, le refus constaté, la procédure est lancée devant le tribunal judiciaire.
Toutefois, la demande de vendre doit être assortie d’un projet de vente précis avec un acquéreur et un prix déterminé. En cas d’accord des juges, un notaire pourra constater la régularisation de la vente par acte authentique. La réalisation de la vente est opposable à l’indivisaire réfractaire et aura la même conséquence que s’il avait concouru.
Bon à savoir : Cette procédure n’est pas possible dans le cas ou la propriété du bien est démembrée ou si l’indivisaire est un majeur protégé, absent ou s’il se trouver hors d’état de manifester sa volonté.
Respecter le formalisme d’une vente en Indivision !
En effet, l’acquisition d’un bien en indivision est certes un avantage pour les couples en concubinage ou pacsés, quoique d’autres solutions existent comme l’achat en tontine ou la constitution de SCI.
En effet, le régime de l’indivision comporte des particularités à la revente et il convient d’en respecter le formalisme comme la procédure en cas de refus de vendre par un indivisaire ou encore la cession de droit indivis.
Ainsi, il convient d’être accompagné par des notaires ou avocats spécialisés en droit immobilier qui pourront vous conseiller dans l’achat et la vente d’immeubles en indivision.
Comment vendre ses parts détenues dans une indivision ?
La vente de droits indivis par un indivisaire comporte des particularités selon qu’il sort ou non de l’indivision, à savoir :
En revanche, la vente par un indivisaire à un tiers de tout ou partie de ses droits indivis est une vente immobilière. Et les coindivisaires sont prioritaires pour acquérir ses droits.
Toutefois cette opération comporte un risque pour l’acquéreur qui encourt un risque d’éviction. En effet, si le droit de préemption n’est pas exercé auprès des indivisaires, l’acheteur n’aura aucun droit de demander le partage ni de prétendre à la jouissance de l’immeuble.