Vente immobilière et mineur : Quelle est la procédure à suivre ?

Comme nous le savons, la majorité est fixée à 18 ans, cependant dans certains cas un mineur peut s’émanciper est ainsi être considéré comme capable de tous les actes de la vie civile (C. civ. art. 413-6). Il peut donc acheter ou vendre un immeuble. À la différence d’un mineur non émancipé, qui lui peut être uniquement titulaire des droits sans pouvoir exercer une vente immobilière. En effet, l’achat ou la vente au nom du mineur sera effectué par son représentant légal.

Ainsi on peut se demander : quelle est la procédure d’une vente immobilière quand on est mineur ? Quels sont les représentants autorisés pour passer les actes de ventes ou d’achat ?

L’administration légale d’un mineur appartient au parent ou du moins à celui qui exerce l’autorité parentale (Code civil. Art. 382). 

Avant le 1er janvier 2016, les deux parents exerçaient en commun l'autorité parentale ou « sous contrôle judiciaire » lorsque l'un des deux était décédé ou se trouvait privé de l'autorité parentale. Depuis, le régime de l’administration légale sous contrôle judiciaire est supprimé, ainsi, un seul des parents peut prendre toutes les décisions et n’aura pas besoin de demander des autorisations au juge des tutelles pour certains actes de la vie civile sauf ceux cités à l’article 387-1 du Code civil.

Il convient tout d’abord de distinguer les actes de disposition et les actes d’administration :

• Les actes de disposition : Ce sont ceux qui engagent le patrimoine de l’enfant mineur. En d’autres termes, ils correspondent à toutes les décisions qui apporteraient une modification importante dans la gestion de son patrimoine, comme la vente d’un bien. 
• Les actes d'administration : Ils concernent la mise en valeur du patrimoine du mineur, comme la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Il peut à ce titre signer les documents administratifs comme un mandat de gestion ou encore un bail !

Ainsi, avoir recours au juge des tutelles pour les actes d’administration n’est pas nécessaire.

En revanche, tous les actes mentionnés à l’article 387-1 du Code civil sont soumis à autorisation du juge des tutelles, notamment : 

• Vendre de gré à gré un immeuble ou un fonds de commerce ;
• Apporter à une SCI ou toute autre société un immeuble ou un fonds de commerce ;
• Contracter un emprunt au nom du mineur ;
• Accepter une succession revenant au mineur ;
• Vouloir acheter ou louer les biens du mineur pour sa propre utilisation ; 

Procéder à la réalisation d'un acte portant sur des valeurs mobilières ou instruments financiers au sens de l'article L. 211-1 du code monétaire et financier,

• Les actes de disposition : Ce sont ceux qui engagent le patrimoine de l’enfant mineur. En d’autres termes, ils correspondent à toutes les décisions qui apporteraient une modification importante dans la gestion de son patrimoine, comme la vente d’un bien. 
• Les actes d'administration : Ils concernent la mise en valeur du patrimoine du mineur, comme la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Il peut à ce titre signer les documents administratifs comme un mandat de gestion ou encore un bail !

Ainsi, avoir recours au juge des tutelles pour les actes d’administration n’est pas nécessaire.

Comme nous venons de le voir, pour vendre un bien appartenant à un mineur non émancipé, l’autorisation du juge des tutelles est obligatoire. Le tuteur légal doit s’adresser au JAF (juges aux affaires familiales) dont dépend la résidence du mineur ou du tuteur. Un avocat n’est pas obligatoire. 

Ainsi lors de la demande d’autorisation, les parents fournissent des estimations effectuées par au moins deux professionnels tels qu’un agent immobilier ou un notaire. En effet, cette étape est fortement conseillée, elle permet au juge de vérifier la conformité de l’opération immobilière et de protéger les intérêts du mineur.

Lorsque l’enfant est sous tutelle, la vente immobilière doit être autorisée par le conseil de famille présidé par le juge des tutelles.

Ainsi le prix et les conditions de la vente immobilière sont fixés par décision du juge ou du conseil de famille après avoir reçu l’avis de deux professionnels de l’immobilier qualifiés. 

Ainsi en pratique, lors de la signature d’un avant-contrat de vente d’un bien dont le propriétaire est mineur, il était d’usage d’insérer une condition suspensive émettant comme réserve l’accord du juge des tutelles. Cependant, cette condition suspensive est considérée comme irrégulière.

Plusieurs solutions alternatives existent afin de contourner le problème de la condition suspensive, à savoir :

• Procéder à deux requêtes auprès du juge : une demande d’autorisation pour rechercher un acquéreur et une autre pour présenter l’offre de vente et ses conditions précises. Toutefois, le principal inconvénient de cette procédure est d’allonger les délais.
• Présenter une offre d’achat concrète assortie d’un délai pendant lequel le juge pourra mener son instruction. Dans ce cas, l’acquéreur ne pourra se rétracter avant le terme.

Toutefois, la meilleure solution lors d’une vente d’un bien appartenant à un mineur reste la promesse unilatérale d’achat. En effet, le promettant c’est-à-dire l’acquéreur est obligé de maintenir son offre dans le délai mentionné à l’avant-contrat. Quant au bénéficiaire, il se réserve le droit d’accepter ou de refuser la vente. Ainsi, le mineur n’est pas engagé définitivement et le juge peut mener son instruction dans le délai imparti.

Une fois la vente autorisée et finalisée, le représentant légal à tout pouvoir pour recevoir la somme issue de la transaction. Ce montant doit être versé sur un compte au seul nom du mineur. 

Comme la vente, seul l’intérêt du mineur doit être pris en compte ! Toutefois à la différence d’une vente, lorsque le ou les parents sont les représentants légaux, aucune autorisation n’est à demander au juge des tutelles, sauf en cas de désaccord. En revanche, la demande d’autorisation est requise lorsque le mineur est placé sous tutelle. La procédure pour les demandes d’autorisations est similaire à celle d’une vente.

Dans le cadre de la gestion du patrimoine d’un mineur non émancipé, l’autorisation du juge est obligatoire afin de protéger les intérêts du mineur. En effet, les procédures doivent être respectées afin d’éviter une action en nullité qui peut être invoquée par le mineur lui-même. Toutefois, l’action en nullité est prescrite dans le délai de 5 ans à compter de la majorité ou de l’émancipation. 

Ainsi, lors d’une vente immobilière, il convient de se rapprocher de professionnel tel que les notaires ou avocats spécialisés en droit immobilier qui pourront vous conseiller dans la gestion et la vente d’immeuble appartenant à un mineur !