La procédure de recouvrement en cas de charges impayées

Le paiement des charges fait partie des obligations d’un copropriétaire. En effet, les charges assurent le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble notamment de ses parties communes. En cas d’impayé de charges, la copropriété risque de se retrouver en difficulté. C’est pourquoi, le syndic dispose de moyens judiciaires afin d’engager une procédure de recouvrement en cas de défaillance d’un copropriétaire. La copropriété est en effet un créancier prioritaire.  

Avant de rentrer dans le détail de la procédure de recouvrement, il convient de savoir qui est redevable des charges de copropriété en cours de vente, en cas d’expropriation, de succession ou si le propriétaire est une personne morale.  Explications !

En effet, plusieurs cas de figures se présentent selon le statut du propriétaire, à savoir :

• Un appartement en cours de vente ou loué : C’est le propriétaire du logement au moment de l’appel de fonds qui doit payer les charges de copropriétés. Dans le cas d’une mise en location, le propriétaire peut récupérer les charges dites locatives auprès de son locataire. Si le lot est détenu par un couple marié ou pacsé, une action peut être menée sur les biens personnels des conjoints.
• Dans le cas d’une expropriation : Dès lors qu’il existe une ordonnance d’expropriation et qu’elle a été notifiée au syndic, c’est à l’état ou à la collectivité territoriale de régler les charges de copropriété. 
• Dans le cas d’une succession : C’est à l’héritier que revient le paiement des charges. En cas de procédure de recouvrement, il peut être poursuivi mais dans la limite des biens qu’il a hérités. En revanche, si l’héritier a refusé la succession, aucune procédure à son encontre ne peut être envisagée. 
• Dans le cas d’une indivision : Chaque copropriétaire doit payer ses charges à hauteur des parts qu’ils détiennent. En cas de non-paiement, le syndic engage une procédure à l’encontre de chaque co indivisaire dans la limite des parts de chacun.  
• Dans le cas où le copropriétaire est une personne morale (SCI) : Tout comme les personnes physiques, les personnes morales sont dans l’obligation de payer leur charges et une procédure en recouvrement peut-être envisagé à l’encontre de chaque associé. 

La loi SRU a mis en place une procédure de recouvrement permettant de récupérer les charges impayés auprès d’un copropriétaires. À noter que le syndic dispose d’un délai de cinq ans à compter de la date d’exigibilité de la dette pour agir contre le copropriétaire défaillant. En effet, une procédure en recouvrement comprend plusieurs étapes qu’il doit respecter. 

• Le recouvrement amiable : Les charges doivent être payé dans le mois qui suit l’envoie de l’appel de fonds, généralement en début de trimestre. En cas de non-paiement, le syndic envoie une première lettre de relance au copropriétaire défaillant. S’il ne régularise pas à la suite de cette relance, le syndic envoie alors une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Néanmoins dans la pratique, la lettre recommandée est privilégiée dans un premier temps. Le copropriétaire dispose alors de 30 jours pour régulariser sa situation. À savoir que des intérêts de retard peuvent être demandés ainsi que des frais de mise en demeure. Dans le cas où le copropriétaire est de bonne foi, un échelonnement peut être mis en place pour régulariser sa dette. En revanche, si aucun accord amiable n’est possible, le syndic peut alors engager une procédure de recouvrement devant le tribunal compétent.
• Le recouvrement judiciaire : La procédure de recouvrement judicaire va dépendre de la nature des charges impayées, à savoir :
  - Recouvrement de charges du budget prévisionnel : le syndic agit en référé
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La procédure d’injonction est rapide et peu coûteuse car elle ne nécessite pas de convocation devant le juge. 

Ainsi dans le cas d’un recouvrement de charges concernant le budget prévisionnel et sans accord amiable, le syndic dépose une requête en injonction de payer. Il doit notamment l’accompagner de tous les justificatifs nécessaires (relevés de comptes du copropriétaire, relance et mise en demeure restée infructueuse). Le syndic dépose ainsi sa requête devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. 

Dans le cas où la requête est bien justifiée, le juge rend une ordonnance d’injonction de payer. 

Un huissier délivrera l’injonction de payer au copropriétaire débiteur dans un délai de 6 mois. Le copropriétaire aura alors un mois pour contester. Dans ce cas, le greffe convoque le syndic et le copropriétaire à une audience devant le tribunal. 

À défaut de paiement ou de contestation du débiteur, l’ordonnance vaut jugement, et le syndic peut lancer les procédures de saisie pour recouvrer les sommes dues comme des saisie sur salaire ou sur un compte.

La procédure au fond doit être envisagée dans le cas où la procédure en injonction de payer échoue ou si le recouvrement concerne uniquement les charges hors budget prévisionnel. 

Dans ce cas, l’assignation au fond est adressée au tribunal judiciaire. Cette procédure bien que longue permet d’autoriser le syndic à effectuer des saisies conservatoires (saisie de biens mobiliers, compte, vente forcée du bien…).

Le syndic fait partie des créanciers prioritaires en cas de vente du lot. Toutefois, cette priorité à des limites. En effet, seules les dettes suivantes sont prioritaires vis-à-vis d’autres créanciers comme la banque :

• Les travaux d’amélioration ou de transformation 
• Les charges correspondantes à l’exercice en cours ;
• Les charges des exercices des deux années précédentes.

Par ailleurs, au moment de la vente, le vendeur doit fournir au notaire un document appelé le certificat de l’article 20 qui atteste qu’il n’a aucune dette vis-à-vis du syndic. A défaut, le notaire doit dans les 15 jours suivants la signature de l’acte authentique informer le syndic par lettre recommandée que la vente a bien eu lieu.

A réception, le syndic a 15 jours pour faire opposition au versement du prix de vente au vendeur. 

Le notaire bloque la somme due au syndic et procède à sa régularisation auprès du syndic. Si le copropriétaire n’est pas d’accord avec la somme réclamée, le juge peut être saisi. 

En résumé, une procédure de recouvrement de charges impayés se fait en trois étapes :

1. Non-paiement dans le mois qui suit l’appel de fonds : Envoie d’une lettre de relance valant mise en demeure 
2. Au bout de 30 jours, le syndic peut réclamer la totalité des charges 
3. En l’absence de solution amiable :  une procédure d’injonction de payer et/ou une procédure au fond est engagée par le syndic.

En cas de difficultés de paiement, il est fortement recommandé de prendre contact avec le syndic afin de trouver une solution amiable. En effet, vos biens peuvent être saisis en vue de recouvrer les charges impayées. Aussi, en cas de litige, n’hésitez pas à faire appel à des avocats spécialisés en droit immobilier.