Selon la loi du 10 juillet 1965, une copropriété doit être gérée par un syndic qu’il soit professionnel ou bénévole. Les missions d’un syndic de copropriété sont nombreuses et permettent d’assurer la bonne gestion de l’immeuble. Ces obligations concernent notamment l’administration et la comptabilité. Par ailleurs, un syndic doit s’assurer que les travaux nécessaires au bon entretien de la copropriété soient réalisés. Ainsi, on peut se demander que se passe-t-il en cas d’absence ou de carence d’un syndic ! Quelles sont les solutions et les recours possibles pour les copropriétaires ? Explications !
Quelles sont les conséquences d’une absence de syndic de copropriété ?
Avant tout, il convient de connaître les conséquences d’une absence ou d’une carence de syndic pour la copropriété. En effet, une copropriété sans syndic peut s’exposer à des sanctions judiciaires étant donné qu’elle ne respecte pas l’obligation fixée par la loi de juillet 1965 imposant la gestion de l’immeuble par un syndic.
Outre le point de vue légal, les travaux engagés devront être repoussés puisque pour les valider, la signature d’un représentant légal est nécessaire, à savoir le syndic !
Mais, l’absence de syndic n’impacte pas uniquement les travaux ! En effet, les ventes de lots de copropriété sont aussi suspendues. Cette suspension de vente est due au fait que le syndic doit fournir des documents obligatoires à la signature de l’acte authentique comme l’état daté ou le certificat de l’article 20. En l’absence de ces documents, la vente ne peut être réalisée !
Dans quel cas une copropriété peut se retrouver sans syndic ?
Les situations qui mènent généralement à l’absence ou la carence d’un syndic sont les suivantes :
- Le mandat de syndic n’est pas renouvelé : Un contrat de syndic est généralement conclu pour une durée de 1 à 3 ans. Il doit être renouvelé lors de l’assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25. Néanmoins, il arrive que des copropriétés se retrouvent sans syndic puisqu'elles ne renouvellent pas le mandat à l’échéance. Ainsi, la copropriété se retrouve dans une situation de carence, situation qui peut être résolue avec l’élection d’un nouveau syndic. C’est pourquoi une assemblée générale doit être convoquée annuellement et de préférence avant la date de fin de contrat du syndic.
- La majorité absolue de l’article 25 n’est pas atteinte : L’élection d’un syndic comme son renouvellement doit obtenir la majorité absolue c’est-à-dire la majorité des copropriétaires présents, représentés et absents. Dans le cas où, le syndicat ne se met pas d’accord et que les voix sont insuffisantes, alors la copropriété se retrouve sans syndic.
- Le syndic est dans l’incapacité de poursuivre son mandat : Bien que rare, il est possible que le syndic en cours d’activité se retrouve dans l’incapacité de continuer pour des raisons telles que la maladie, le décès, ou la faillite. Dans ce cas, la copropriété fait face à une carence de syndic.
Bon à savoir : Un syndic peut être révoqué s’il ne respecte pas ses obligations ou que la copropriété se retrouve en difficulté. Dans ce cas, le juge est saisi et missionne un mandataire provisoire afin de prendre le relai.
Quelles sont les solutions en cas d’absence ou de carence de syndic ?
Ces situations de carence ou d’absence de syndic sont rares et il est facile de remédier à cette situation, notamment depuis 2015.
En effet, auparavant la seule solution qui se présentait aux copropriétaires était de saisir la justice et qu’il désigne un administrateur provisoire.
Afin de faciliter cette démarche, la loi ALUR permet au président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale afin d’élire un nouveau syndic. Néanmoins, cette option n’est possible que si le syndic en exercice fait face à un empêchement c’est-à-dire un événement ou une circonstance extérieure qui l’empêche d’exécuter sa mission. Dans les autres cas, alors l’unique solution est de saisir la justice.
D’autre part, la loi Macron N° 2015-990 du 6 aout 2016 est venu modifier l’article 17 de la loi du 10 juillet 1967, à savoir : « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de désigner un syndic. »
Ainsi, lorsque la copropriété n’a pas de syndic, tout copropriétaire peut proposer un syndic en assemblée générale. À noter que les délais et les règles de convocation de l’AG doivent être respectés. Par ailleurs, chaque copropriétaire peut proposer un syndic dans le cadre de la mise en concurrence du syndic.
Bon à savoir : En revanche, cette possibilité ne s’applique pas lorsque la désignation du syndic était à l’ordre du jour et qu’il n’a pas été nommé pour défaut de majorité. Dans ce cas, le syndic doit être nommé par voie judiciaire.
Le syndic : l’acteur indispensable à la copropriété !
Un syndic professionnel ou bénévole est obligatoire dans la vie d’une copropriété. Il assure la bonne gestion de l’immeuble en collaboration avec le conseil syndical. Ainsi, afin d’éviter que les copropriétés se retrouvent dans une situation délicate en cas de carence ou d’absence de syndic, la loi Macron est venue simplifier les démarches en donnant la possibilité à tous les copropriétaires de convoquer une AG afin d’élire un nouveau syndic, sauf s’il s’agit d’un défaut de majorité. Dans ce cas, la voie judiciaire reste l’unique solution.
Copropriétaires, en cas de litige avec un syndic, n’hésitez pas à faire appel à des avocats spécialisés qui vous accompagneront dans vos démarches !