Un immeuble en copropriété est obligatoirement géré par un syndic. Bien qu’un syndic bénévole ait le droit d’administrer et gérer une copropriété, en pratique les syndicats des copropriétaires ont recours à un syndic professionnel. En effet, l’activité de syndic est réglementée par la loi Hoguet et la loi Alur. De plus, il présente des garanties financières en cas de faillite et une assurance responsabilité civile. Ainsi en contrepartie de ses missions obligatoires, le syndic perçoit une rémunération sous forme d’honoraires et de frais annexes mentionnés dans son contrat. Explications !
Quelles sont les conditions de rémunération d’un syndic de copropriété ?
Les contrats de syndic doivent être conformes à la loi ALUR qui est venue modifier par décret la loi du 10 juillet 1965. L’objectif étant de renforcer la transparence entre les copropriétaires et le syndic, notamment au niveau de la rémunération du syndic.
En effet, même si les honoraires forfaitaires relatifs à la gestion courante sont toujours d’actualité, la loi Alur est venue réglementer les frais annexes et les honoraires spécifiques. En revanche, cette réglementation ne s’applique pas au syndic bénévole qui bénéficie d’une rémunération libre. Néanmoins le syndic bénévole peut se faire rembourser les frais engagés pour la copropriété.
Rémunération du syndic : Que comprennent les honoraires forfaitaires ?
Les honoraires forfaitaires de base sont fixés librement par le syndic. Ces honoraires couvrent généralement la gestion courante de la copropriété conformément à l’annexe 1 du décret du 26 mars 2015 comme par exemple :
- La rédaction du procès-verbal d’assemblée générale
- Les visites périodiques d’immeubles
- La tenue de la comptabilité
- Les demandes de devis
- La gestion du personnel
- La déclaration des sinistres aux assurances
Ces honoraires forfaitaires peuvent être révisés chaque année en étant soumis au vote en assemblée générale. Le syndic détermine ses honoraires en fonction du profil de la copropriété. En effet, il prend en considération le nombre de lots, l’année de construction, l’existence d’impayés ou de contentieux.
Quelles sont les rémunérations du syndic liées aux prestations particulières ?
La liste des rémunérations complémentaires que peut facturer le syndic et qui doit être obligatoirement mentionnée dans son contrat est listée à l’annexe 2 de la loi du 10 juillet modifié par décret le 4 juillet 2020. Les prestations particulières et qui ne rentrent pas dans la base forfaitaire sont généralement les suivantes :
- Prestations liées aux réunions et visites supplémentaires : Préparation, convocation et tenue d'assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues, organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical, réalisation de visites supplémentaires de la copropriété.
- Prestations liées au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division
- Prestations de gestion relatives aux sinistres : Déplacements sur les lieux, prise de mesures conservatoires, assistance aux expertises, suivi du dossier auprès de l'assureur.
- Prestations liées aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) : Mise en demeure par lettre recommandée accusée de réception, constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier, à l'assureur protection juridique, suivi du dossier transmis à l'avocat.
Il n’existe cependant pas de réglementation concernant le montant de ces prestations qui peut donc être fixé librement.
À noter : Le décret du 2 juillet 2020 est venu plafonner les honoraires pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation 380 euros TTC.
Rémunération du syndic : Comment les honoraires sont-ils votés ?
Comme nous l’avons vu, la liste des prestations que le syndic est autorisé à facturer est réglementée. Néanmoins ses tarifs sont libres. C’est lors de l’assemblée générale que le montant des honoraires sera fixé par le vote des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25. Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, c’est-à-dire présents, représentés et absents.
Si des honoraires sont facturés et non mentionnés au contrat, le syndic engage sa responsabilité. Aussi, en cas de litige, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un avocat spécialisé sur vos droits en tant que copropriétaire.
Comment sont calculés les honoraires de syndic liés aux travaux ?
En ce qui concerne les rémunérations du syndic liées aux travaux, ils sont soumis à un vote en assemblée générale. Ils sont exprimés en pourcentage HT du montant des travaux HT.
En règle générale, les honoraires sont dégressifs selon l’importance des travaux. Ils comprennent la gestion administrative, comptable et technique, notamment les déplacements sur l’immeuble afin de vérifier la bonne exécution des travaux.