Qu'est-ce qu'une SCI à capital fixe ou à capital variable ?

La société civile immobilière est une société civile dont l’objet est immobilier. Cette société a pour principal objet la construction ou l’acquisition de biens immobiliers en vue de les attribuer en jouissance aux associés. Ces derniers peuvent également décider de louer les immeubles. 

De nombreux particuliers ou professionnels créent chaque année des sociétés civiles immobilières en vue d’optimiser leur investissement ou de protéger leur patrimoine. L’anticipation de la transmission du patrimoine aux héritiers peut également motiver la constitution d’une telle société. 

Il existe de nombreuses formes de société civile immobilière. Parmi les formes de sociétés civiles immobilières les plus répandues, on retrouve : 

• La société civile de construction-vente.
• La société civile immobilière familiale.
• La société de pluripropriété. 
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
• La société civile d’attribution.
• La SCI classique. 
• La société civile de placement immobilier (SCPI).

Et enfin : 

• La société civile immobilière à capital fixe ou variable

À noter : la sci à objet variable n’est pas une forme particulière de sci. Il s’agit d’une sci classique à laquelle on peut décider d’insérer une clause de variabilité du capital. 

La société civile immobilière doit répondre aux exigences imposées par le droit commun des sociétés civiles prévu aux articles 1845 et suivants du Code civil. Le contrat de société communément appelé ‘’ statuts de la société ‘’ doit également répondre aux exigences fixées par le droit commun des contrats notamment les règles issues des articles 1128 et suivants du Code civil. On retrouve parmi ces règles : 

• Le consentement éclairé des associés 
• La capacité des parties à contracter 
• Le contenu licite et certain du contrat de société 

La société civile immobilière à capital fixe ou variable pose certaines questions : Qu’est-ce qu’une société civile immobilière à capital fixe ? Qu’est-ce qu’une société civile immobilière à capital variable ?  Quels sont les avantages et les inconvénients de la société civile à capital fixe ou à capital variable ?

La sci à capital fixe est une sci classique. Le capital de cette société est fixé librement par les associés. Le montant des parts sociales des associés correspondant à leur apport. 

Dans le cadre de cette société la variation du capital est beaucoup plus encadrée par le droit des sociétés. Chaque départ d’un associé ou modification devant faire l’objet d’une modification statutaire. 

Les sci à capital fixe représentent la majorité des sociétés civiles à objet immobilier. Il existe en parallèle les sci à capital variable.

La sci à capital variable est un sci où le capital peut être augmenté ou diminué constamment. Cette modification du capital social peut résulter d’une modification des apports des associés ou par le biais de versements. 

Les statuts prévoient dans ce cas une clause prévoyant la variabilité dans les statuts. Cette sci peut présenter de nombreux avantages pour les associés mais sa constitution doit être étudiée minutieusement. L’insertion d’une clause de variabilité du capital n’a pas pour objet de supprimer le formalisme lié à tous les actes de la vie de la société. 

Cette clause de variabilité trouve son utilité notamment dans les cas de sociétés où des changements très fréquents d’associés interviennent au cours de la vie de la sci. Cette clause n’est ainsi pas utile dans le cadre d’une sci familiale où les associés n’ont pas vocation à être changés régulièrement.

La sci à capital fixe et la sci à capital variable regroupent chacune leurs avantages et leurs inconvénients :

La sci à capital fixe se distingue de la sci à capital variable dans de nombreux aspects. La sci à capital variable peut représenter un réel intérêt dans le cas où des changements fréquents d’associés interviennent. La rédaction de la clause de variabilité doit être précisée au maximum.