Les modalités de vote en SCI

Les société civiles se distinguent des sociétés commerciales de par leur objet social, le nombre d’associés minimum, le capital social, la responsabilité des associés, le statut du dirigeant ou encore la fiscalité. 

On retrouve plusieurs sortes de sociétés civiles immobilières : 

• La société civile immobilière d’attribution 
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété
• La société civile immobilière de construction vente
• La société civile immobilière professionnelle 
• La société civile immobilière de location.
• La société civile immobilière familiale
• La société civile immobilière de pluripropriété

Les associés de la société civile immobilière sont consultés régulièrement dans le cadre des prises de décisions de la SCI. Les règles applicables à la consultation des associés sont prévues par le droit commun des sociétés civiles. Il existe également des règles particulières applicables à certaines sociétés civiles. 

Les associés de la SCI peuvent être consultés dans le cadre de : 

• L’Assemblée générale de la SCI : l’assemblée générale désigne le rassemblement de l’ensemble des associés de la SCI afin de prendre des décisions relatives à la société. Les modalités de convocation à l’assemblée générale sont généralement prévues dans les statuts de la SCI. De manière générale, les associés sont convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette convocation comprend l’identité des associés, le lieu, le jour et l’heure de l’assemblée générale 
• La consultation écrite : les statuts de la société civile immobilière peuvent prévoir que certaines décisions soient prises dans le cadre d’une consultation écrite. 

L’article 1853 du Code civil prévoit en effet que : 

« Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite ».

Cette consultation permet aux associés qui résident loin du siège social de la société de participer aux décisions de la SCI. Les statuts de la SCI prévoient les modalités dans lesquelles se déroulent cette consultation et surtout les cas dans lesquels les associés peuvent y avoir recours. 

Tous les associés bénéficient du droit de participer aux décisions collectives de la société comme le prévoit l’article 1844 du Code civil : 

« Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives.

Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent.

Si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l’usufruitier.

Les statuts peuvent déroger aux dispositions du deuxième alinéa et de la seconde phrase du troisième alinéa ».

Les associés sont libres d’exercer ou non leur droit de vote dans le cadre de la prise des décisions collectives.

Le droit de vote des associés peut faire l’objet d’un abus. Lorsque l’exercice du droit de vote d’un associé est contraire à l’intérêt social, il peut être sanctionné dans le cadre de l’abus de droit. Il existe plusieurs types d’abus de droit qui peuvent être retenus à l’encontre d’un gérant de sci ou d’un associé de sci : 

• L’abus de majorité : pour que cet abus soit retenu, l’exercice du droit de vote doit être contraire à l’intérêt social et doit favoriser la majorité. Cet abus s’il est caractérisé peut entraîner la nullité de la décision. Cet abus peut notamment être caractérisé dans le cadre de la fixation de la rémunération du gérant, ou encore en cas de manœuvre visant à priver un associé de son droit au rachat des parts sociales. 
• L’abus de minorité : l’abus de minorité est caractérisé lorsqu’un associé minoritaire agit de façon contraire à l’intérêt social dans le but de favoriser son propre intérêt. Le refus de transfert du siège social est susceptible dans certains cas de caractériser l’intérêt social. 

Les décisions prises dans une SCI peuvent être faites dans le cadre d’une assemblée générale ou dans le cadre d’une consultation écrite. Les parts sociales permettent aux associés d’obtenir un pourcentage dans le cadre des décisions prises en sci.