La vente d’un bien en SCI

La société civile se différencie de la société commerciale en différents points : 

• Le régime fiscal applicable 
• Le nombre d’associés minimum 
• Le capital social minimum
• Les titres 
• La responsabilité des associés
• L’objet social

Parmi les sociétés civiles on retrouve les sociétés civiles immobilières dont l’objet réside dans l’achat ou la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de les mettre en location, de les laisser à la libre disposition des associés ou de les revendre. 

La vente d’un bien immobilier est soumise aux dispositions du droit commun des contrats prévu aux articles 1101 et suivants du Code civil. Ce contrat de cession est également soumis aux dispositions spéciales applicables en matière de contrat de vente issues des articles 1582 et suivants du Code civil. 

L’article 1582 du Code civil définit le contrat de vente comme : 

« La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».

La vente est parfaite au moment où l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur la chose (le bien immobilier à vendre) et le prix (prix de cession) comme le prévoit l’article 1583 du Code civil. 

La société civile immobilière peut acquérir ou faire construire un ou plusieurs immeubles. Elle peut décider de faire profiter de la jouissance de ces immeubles à ses associés ou décider de vendre les immeubles. 

Ces opérations de vente d’immeubles sont particulièrement fréquentes dans certaines sociétés civiles immobilières telles que la société civile immobilière de construction vente.

La vente d’un bien en SCI pose ainsi de nombreuses questions : Quelles sont les modalités de vente d’un bien en SCI ? Quelles sont les formalités de vente d’un bien immobilier en SCI ? Quid de la vente d’un bien immobilier loué ? 

La vente d’un bien en société civile immobilière doit résulter d’une décision prise par les associés. Les modalités de vote en SCI sont prévues dans le statuts de la société. Ce contrat de société définit les règles applicables en matière de décision collective et en autre pour la vente des biens immobiliers. 

Les modalités de vote sont donc laissées à la libre appréciation des associés au moment de la rédaction des statuts. Ces derniers peuvent décider de prévoir une majorité simple, majorité qualifiée ou encore l’unanimité pour les décisions de cession d’immeubles. 

En cas de silence des statuts concernant les modalités de vote, l’unanimité des associés sera nécessaire à la prise d’une telle décision.

La vente d’un bien immobilier répond à des exigences particulières qu’il s’agisse d’un vendeur particulier ou d’une société civile immobilière. Une fois la décision prise au sein de la SCI, les associés ou le gérant en représentation des intérêts de la société devront effectuer plusieurs formalités : 

• Rédaction d’un écrit : la vente est parfaite en cas d’accord sur la chose et sur le prix. L’écrit n’est donc pas une condition de validité du contrat de vente. Pour des raisons évidentes de preuve, la quasi-totalité des contrats de vente sont écrits. Le plus souvent, les parties optent pour le contrat de vente en la forme d’acte authentique. Les parties choisissent un Notaire qui procédera à la vente du bien en cause. L’acte authentique a une valeur probante importante ce qui permet d’assurer la sécurité des relations contractuelles. Les parties peuvent également décider d’opter pour l’acte sous signature privée auquel cas la présence du Notaire n’est pas obligatoire. 

• Publicité foncière : la vente devra faire l’objet d’une publicité foncière pour que l’acte soit régulier et opposable aux tiers. Le système de publicité foncière permet d’informer les tiers de la vente de l’immeuble et de régler les éventuels conflits qui pourraient survenir en cas de contestation sur la propriété du bien.

La société civile immobilière de location a pour objet la location d’un bien acquis. Il s’agit la plupart du temps d’un investissement immobilier en vue de constituer un patrimoine immobilier pour les associés. 

La SCI propriétaire du bien immobilier mis en location peut décider de procéder à la vente de ce bien immobilier. Outre les formalités détaillées plus haut, la location du bien immobilier suppose la réalisation d’autres formalités. 

La SCI dispose de deux options : 

• Vendre le bien au futur acquéreur loué
• Vendre le bien au locataire 

Dans le premier cas, le bail sera transmis au futur acquéreur qui pourra décider de délivrer un congé pour vente en respectant les dates d’échéance de préavis de résiliation. 

Dans le second cas, la SCI devra délivrer un congé pour vente au locataire Le congé devra être délivré au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail pour un logement non meublé et au moins 3 mois avant la fin du bail pour un logement non meublé. 

La vente d’un bien immobilier en SCI suppose la réalisation de certaines formalités tenant à la prise de décision des associés, à la publicité ou encore à la délivrance d’un congé au locataire. Le défaut de réalisation de certaines formalités est susceptible d'entraîner la nullité du contrat de vente et ou l’inopposabilité aux tiers de l’acte de vente.