Quelle est la fiscalité d'une vente immobilière ?

Une vente immobilière engendre des frais liés à la fiscalité. Comme le paiement d’une plus-value, d’une éventuelle TVA sans oublier les frais d’acquisition d’un bien incluant les frais de notaire.

Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
22 mars 2022
Temps de lecture :
3 min

Quelles est la fiscalité d'une vente immobilière ?

En matière immobilière, acquéreur comme vendeur sont soumis à des frais et impôts lors de la vente d’un bien. En effet, l’acheteur doit s’acquitter des frais d’acquisition incluant les frais de notaire, et d’une TVA immobilière sous certaines conditions. Quant au vendeur, il doit éventuellement payer des impôts sur la plus-value réalisée en vendant son logement. Ainsi, on peut se demander que comprend la fiscalité d’une vente immobilière : Que représentent les frais d'acquisition ? Qu'est ce que la TVA immobilière ? Qui est concerné par la plus-value ?

Que représentent les frais d’acquisition d’une vente immobilière ?

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier comprennent les impôts payés à l’État comme les droits d’enregistrement, la publicité foncière, la contribution à la sécurité immobilière et les frais de notaire. Ces dernières correspondent à ses prestations liées à la vente immobilière. La totalité des frais est réglée par l’acquéreur au déblocage des fonds lors de la signature de l’acte authentique.

Les frais d’acquisition représentent environ 8% dans l’ancien et 2.5% dans le neuf. Ils sont calculés en fonction de plusieurs critères, à savoir : 

  • Les frais d’achat immobilier : Ils correspondent aux droits d’enregistrement. Ce sont les taxes et impôts reversés à l’État ou aux collectivités locales, publicité foncière incluse. Leur montant est basé sur la valeur du bien et sa situation géographique. Ils correspondent à 5.81% dans l’ancien et à 0.71% dans le neuf. Il convient d’ajouter la contribution de sécurité immobilière de 0.1%.
  • Les frais et débours : Ils permettent de rémunérer les différents intervenants et les formalités liés à la vente comme l’inscription des garanties hypothécaires, les frais de publication de vente, les extraits du cadastre, les attestations de mutation… 
  • Les honoraires du notaire c’est-à-dire les émoluments calculés selon le barème progressif en fonction du prix d’achat du bien immobilier.

Qui est concerné par la TVA immobilière ?

En règle générale, la TVA immobilière s’applique uniquement aux ventes réalisées par les vendeurs eux-mêmes assujettis à la TVA. En effet, dans le cas d’une cession entre particuliers, seuls les droits d’enregistrement sont exigibles. 

Selon l’article 257 du Code général des impôts, les opérations immobilières soumises à la TVA sont les suivantes : 

  • Les ventes en l’état futur d’achèvement 
  • Ventes et apports en société de terrains à bâtir ;
  • Ventes d’immeubles et cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions ;
  • Cessions par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens ;
  • Livraisons à soi-même de certains immeubles sociaux

En revanche, les logements anciens achevés depuis plus de 5 ans et ayant fait l’objet d’une vente, d’une donation ou d’une succession ne sont pas soumis à la TVA immobilière. 

Dans quel cas le vendeur est redevable de la plus-value immobilière ?

Pour rappel, une plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien immobilier. Ainsi, les opérations concernées par l’imposition sur les plus-values immobilières sont :

  • La vente d’un bien : appartement, maison, terrain, garage…
  • La vente de droits attachés à un bien immobilier comme des servitudes. 
  • Les ventes réalisées par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière) non soumises à l’IS ou d’un FPI (fonds de placement immobilier). 
  • Un échange de biens, partage ou apport en société. 

Une plus-value est soumise au régime des plus-values des particuliers, donc à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2%.

Cependant, le calcul d’une plus-value s’effectue de manière dégressive, selon la durée de détention. Néanmoins, la base de calcul est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux. Ainsi pour être totalement exonéré, le bien doit être conservé pendant 30 ans. 

Il existe cependant des cas d’exonérations de plus-value immobilière, à savoir :

  • La vente d’une résidence principale,
  • La première vente d’une résidence secondaire sous certaines conditions,
  • Les biens immobiliers détenus par des expatriés, sous conditions
  • Les ventes inférieures à 15 000 €,
  • Dans le cas d’une expropriation, 
  • Les biens détenus par les personnes titulaires d’une carte d’invalidité et les retraités, sous réserve de respecter un plafond de ressources. 

Vente immobilière : Ne pas négliger la fiscalité !

Lors d’une vente immobilière, il convient d’analyser la fiscalité du  projet dans son ensemble. Vous devez penser aux frais d’acquisition, à la TVA dans le cadre d’une vente en VEFA, ou encore à la plus-value lors d’une revente. Par ailleurs, il existe des taxes dont le propriétaire d’un bien immobilier devra s’acquitter comme la Taxe foncière ou encore la CFE si vous louez sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

C’est pourquoi être accompagné par des professionnels tels que des notaires permet d’anticiper tous les frais liés à une vente immobilière.

Mise à jour le : 22 mars 2022
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