Une plus-value est parfois réalisée lors de la vente d’un bien immobilier. Elle est généralement soumise au régime des plus-values des particuliers, donc à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et au prélèvement social à hauteur de 17.2%. Elle est déclarée et payée par le notaire lors de la signature de l’acte authentique. Néanmoins, il existe certains cas où les vendeurs bénéficient d’exonérations des plus-values immobilières sous certaines conditions. Tour d’horizon !
Résidence principale et plus-value immobilière : Comment ça marche ?
Le cas le plus courant est bien sûr l’exonération de la plus-value sur la vente de la résidence principale. Il convient toutefois que le logement soit habité par le vendeur au moment de l’acte authentique. Si ce n’est plus le cas, le propriétaire doit apporter la preuve que c’était bien sa résidence principale au moment de la mise en vente.
Néanmoins l’administration fiscale admet un délai d’un an entre la mise en vente et la signature de l’acte authentique.
Dans le cas des personnes âgées en maison de retraite et les adultes handicapés en foyer, l’exonération de la plus-value sur la vente de leur ancien logement est soumise aux conditions suivantes :
- Leur logement ne doit pas avoir été occupé ou loué depuis leur départ, exception faite de leur conjoint ou membre du foyer fiscal.
- La vente doit intervenir dans un délai de 2 ans maximum après leur départ.
- Leur revenu fiscal de référence de l’année N-2 doit être inférieur ou égal à 26 097€ pour la première part du quotient familial ; 6097 € par demi-part supplémentaire et 4800 € pour chaque demi-part supplémentaire. ( Article 1497 alinéa II du code général des impôts)
- Ne pas être imposé à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) au titre de l’année N-2 précédant la vente.
Est-il possible d’être exonéré de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire ?
La vente d’une résidence secondaire est soumise à l’imposition des plus-values. Toutefois, dans certains cas il est possible d’y échapper.
Pour cela, le vendeur doit respecter les conditions suivantes :
- Ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
- Mettre en vente la résidence secondaire avant d’acheter la résidence principale,
- La vente immobilière doit être vendue dans un délai normal après l’acquisition de la résidence principale,
- La somme issue de la vente de la résidence secondaire doit servir à financer l’achat de la résidence principale dans un délai maximum de 24 mois.
En revanche, le vendeur ne peut bénéficier qu’une seule fois de cette exonération sur la plus-value immobilière.
Par ailleurs, cette exonération est facultative, c’est-à-dire que le vendeur doit le préciser au notaire au moment de la vente.
Si les conditions sont bien remplies, il devra évaluer le montant qu’il compte utiliser pour financer l’achat de sa résidence principale. En effet, l’exonération de la plus-value s’applique uniquement sur la somme réemployée pour acheter sa résidence principale. En d’autres termes, il sera taxé sur la partie non réinvestie.
De plus, si le vendeur utilise finalement une somme inférieure à celle déclarée, il doit déposer une déclaration rectificative. À l’inverse, il peut faire une réclamation afin d’obtenir un remboursement de l’impôt dans le cas où il réemploie plus de fonds que ceux déclarés lors de la vente.
Bon à savoir : Pour bénéficier de cette exonération, le bien acheté doit être situé en France. Néanmoins, l’administration fiscale admet la possibilité d’acquérir sa résidence principale dans un État membre de l’Union européenne sous conditions. C’est pourquoi il est conseillé de se rapprocher d’un notaire concernant les formalités et les conditions d’exonération de la résidence secondaire.
Conditions pour bénéficier de l'exonération totale de plus-value des non-résidents
Depuis le 1er janvier 2019, les expatriés peuvent bénéficier d’une exonération totale des plus-values.
En effet, les non-résidents qui vendent leur résidence principale située en France à la date où ils ont transféré leur domicile fiscal dans un état membre de l’UE ou dans un état qui a conclu une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale peuvent prétendre à cette exonération.
Néanmoins, ils doivent remplir les conditions suivantes :
- La vente de la résidence principale doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal.
- Le logement ne doit pas avoir été loué ou prêté entre le transfert de domicile et la vente.
Si les conditions ne sont pas remplies il reste possible de bénéficier d’une exonération partielle, pour cela deux critères s’appliquent :
- Être domicilié fiscalement en France pendant 2 ans minimum avant la mise en vente du logement
- L’exonération est limitée à une résidence dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable.
Cette exonération partielle peut s’appliquer à tous les logements, qu’il soit libre ou louer, à savoir :
- Libre à disposition du vendeur : La vente peut intervenir à tout moment si l’appartement est libre au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente
- L’appartement est loué : la vente doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 10éme année suivant celle au cours de laquelle il a transféré son domicile fiscal hors de France
Dans le cas où le non-résident possède plusieurs biens immobiliers, il devra préciser au service des impôts pour lequel de ces logements ils souhaitent bénéficier de l’exonération. Par ailleurs, cette exonération partielle ou totale n’est pas cumulable. En d’autres termes, si l’expatrié bénéficie d’une exonération totale sur sa résidence principale, il ne pourra pas demander une exonération partielle sur un appartement loué.
Quels sont les autres cas d’exonérations de plus-value ?
Outre, les cas de figure précédents, il est possible d’être également exempté d’impôts dans les situations suivantes :
- Les ventes inférieures à 15 000 € sont exonérées d’impôts. Par exemple, lors de la vente de parts lors d’une indivision, la vente d’un garage ou d’un terrain.
- Les expropriations de bien : En effet, un propriétaire qui aurait vu son bien exproprié à la suite d’une déclaration d’utilité publique peut être exonéré d’impôts. Pour cela, il doit réinvestir l’intégralité de l’indemnité dans un délai d’un an.
- Les biens détenus pendant 30 ans sont exonérés de l’imposition sur les plus-values : en effet, l’impôt sur les plus-values est calculé de manière dégressive selon la durée de détention du bien.
Les retraités et les personnes titulaires de carte d'invalidité ou de la carte « mobilité inclusion » sont exonérés de la plus-value pour tous les biens vendus, si les conditions suivantes sont remplies :
- Ne pas être imposable à l’IFI l’année N-2 précédant la vente.
- Leur revenu fiscal de l’année N-2 précédent la vente doit être inférieur ou égal à 11.098 € pour la première part de quotient familial, et 2 963 € pour chaque demi-part supplémentaire.
Bon à savoir : L'exonération est possible, même si c'est le conjoint du vendeur qui est retraité ou titulaire de la carte « mobilité inclusion » dès lors qu'ils sont soumis à imposition commune.
Quelles sont les conséquences d’une estimation sur une plus-value immobilière ?
Les propriétaires vendeurs souhaitent généralement réaliser une belle plus-value sur la vente de leur bien. Comme nous l’avons vu précédemment, pour être exonéré de plus-value, il faut parfois respecter certains délais. C’est pourquoi réaliser une estimation de votre bien juste et réaliste en fonction des prix du marché immobilier est essentiel. En effet, un bien surévalué risque fortement de ne pas être vendu dans les délais impartis.
Par ailleurs, une estimation au prix juste permet d’anticiper et de calculer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière. En tout état de cause, faire appel à des professionnels immobiliers tels qu’un notaire s’avère judicieux, car il peut en effet vous conseiller sur la valeur du bien et les différents cas d’exonérations possibles de plus-value.