Comment est calculée l’imposition des plus-values immobilières ?

Lors d’une vente immobilière, il est possible pour le vendeur de percevoir une plus-value. Il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Une plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf dans certains cas où il est possible de bénéficier d’une exonération ou d’un abattement. 

Ainsi on peut se demander comment est déterminée la plus-value. Comment calculer le montant de l’impôt ? Quelles sont les possibilités d’abattement ?

Les opérations concernées par l’imposition sur les plus-values immobilières sont :

• La vente d’un bien : appartement, maison, terrain, garage…
• La vente de droits attachés à un bien immobilier comme des servitudes. 
• Les ventes réalisées par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière) non soumises à l’IS ou d’un FPI (fonds de placement immobilier). 
• Échange de biens, partage ou apport en société. 

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien immobilier. Néanmoins, certaines dépenses viennent minorer ou majorer le prix d’achat comme le prix de vente. 

En effet, le prix d’acquisition peut être augmenté sur justificatifs des frais suivants :

• Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat
• Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). S’il n’est pas possible de les justifier, il convient de prendre en compte un montant forfaitaire de 7.5% du prix d’achat.
• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat. Attention les dépenses d’entretien et de réparation même importante ne sont pas en prendre à compte pour le calcul de la plus-value.
• Frais de voirie, de réseaux et distributions comme les frais d'aménagement pour lotissement par exemple.

Tandis que le prix de vente peut être déduit de certaines charges comme les diagnostics obligatoires, les indemnités d’éviction, les frais d’agence éventuels… 

Une plus-value est soumise au régime des plus-values des particuliers, donc à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et au prélèvement social à hauteur de 17.2%.

Le montant de l’impôt est calculé de manière dégressive, selon la durée de détention. La base de calcul est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Ainsi pour être totalement exonéré de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, le logement doit être conservé pendant 30 ans. 

Exemple : Pour la vente d’un bien immobilier après 10 ans de détention, le montant de l’impôt sur la plus-value de 10 000 euros se calcule de cette façon :

• Abattement de 6% /an de la 6éme à la 10éme année soit 30% (6%x5) : 10 000 x 30% = 3000.00 €
• Abattement sur les prélèvements sociaux de 1.65 % / an de la 6éme à la 10éme année soit 8.25% (1.65% x 5) : 10 000 x 8.25% = 825.00 €

Ainsi pour 10 000 € de plus-value, l’impôt est calculé sur 7 000 € soit une imposition de : 

7000 x 19% = 1330.00 € et des prélèvements sociaux de : (10000-825) x 17.2% = 1578.10 €

Total = 2908.10 euros

Par ailleurs, une surtaxe s’applique pour les plus-values supérieures à 50 000 €. En revanche, cette taxe ne s’applique qu’à la vente de logements, selon le barème suivant :

Pour calculer une plus-value immobilière, vous pouvez utiliser le simulateur sur le site notaires.fr

Il est possible de bénéficier d’abattement exceptionnel sur une plus-value pour les opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire. 

En effet, l’acquéreur doit s’engager à démolir l’immeuble existant afin de reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitations collectifs.

Le vendeur peut bénéficier de 70% d’abattement sur la plus-value immobilière. Dans le cas de la construction de logements sociaux, il peut être relevé à 85%.

En revanche, la promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. De plus, les travaux doivent être réalisés dans les 4 ans à compter de la date d’acquisition. 

Les formalités de déclaration sont réalisées par le notaire chargé de la vente du logement, à savoir : 

• Les démarches auprès de l’administration fiscale, 
• Calcul de la plus-value imposable et du montant de l’impôt
• Établissement de la déclaration 
• Paiement de l’impôt sur la plus-value auprès des services de la publicité foncière

Par ailleurs, le montant de la plus-value doit être indiqué sur la déclaration de revenus. Il convient également de vérifier si les conditions de la vente ne permettent pas de bénéficier d’une exonération sur la plus-value.