Quelles sont les clauses de garantie d'une vente immobilière ?

En immobilier, il existe des clauses permettant de protéger l’acquéreur même après la signature de l’acte authentique. Il s’agit notamment de la garantie d’éviction et la garantie des vices cachés.

Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
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Publié le :
11 mars 2022
Temps de lecture :
3 min

Tout savoir sur les clauses de garantie d'une vente immo

Un compromis de vente contient des clauses destinées à protéger le futur acquéreur. Et ce même après la signature de l’acte de vente et la prise de possession du logement. Il s’agit notamment de la garantie d’éviction et celle correspondant aux vices cachés.

Néanmoins, pour mettre en œuvre ces garanties, l’acquéreur devra apporter la preuve que le propriétaire vendeur n’a pas respecté ses obligations.

Ainsi, on peut se demander : Qu’est-ce la garantie d’éviction ? Qu’est-ce que la garantie des vices cachés lors d’une vente immobilière ? Explications !

Qu’est ce que la garantie d’éviction ?

Un propriétaire doit garantir la jouissance paisible du bien immobilier vendu. En effet, le terme éviction signifie la privation partielle ou totale de la propriété et de la jouissance du bien. 

En immobilier, la garantie d’éviction est mise en œuvre dès lors qu’un tiers revendique la propriété du bien vendu et obtient l’expulsion de l’acheteur dans ce cas l’éviction est totale

L’éviction peut aussi être partielle, par exemple s’il existe une servitude de passage sur le terrain de l’acheteur qui l’empêche donc de jouir totalement et librement de son bien. 

Pour finir, une éviction peut concerner une charge liée à la propriété qui n’a pas été déclarée lors de la vente. 

Dans tous ces cas, le vendeur est responsable vis-à-vis de l’acheteur du fait de cette « éviction ». 

Néanmoins, les conditions de mise en œuvre de la garantie d’éviction doivent être réunies, à savoir :

  • Lorsque l’acheteur est évincé en totalité ou partiellement du bien vendue
  • Le trouble de jouissance doit être réel 
  • Cela peut être un trouble de fait ou de droit 

Conformément à l’article 2233 du Code civil, l’acheteur à 5 ans pour agir à compter du jour de l’éviction. La conséquence d’une garantie d’éviction sur la vente immobilière peut prendre différentes formes selon sa nature. Cela peut être un versement de dommages et intérêts, mais aussi l’annulation de la vente.

Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ?

La garantie des vices cachés est définie par l’article 1641 du Code civil. Tout comme la garantie d’éviction, elle permet à l’acquéreur d’avoir un recours en justice si le vendeur ne respecte pas ses obligations. Dans ce cas, la garantie concerne un vice qui vient diminuer ou rendre impropre l’usage du bien vendu. 

Néanmoins, pour être considéré comme un vice caché, certaines conditions doivent être réunies :

  • L’acquéreur n’aurait pas acheté ou aurait négocié le prix s’il avait eu connaissance de la malfaçon.
  • Le défaut doit être grave et antérieur à la vente.
  • Le vice doit être non apparent 

L’acquéreur a deux ans à partir de la découverte du vice pour intenter une action en justice à l’encontre du propriétaire.

Toutefois, la responsabilité du vendeur diffère selon son statut. En effet, un vendeur particulier a une responsabilité limitée. Généralement, le propriétaire lui-même n’est pas au courant qu’une malfaçon existait dans le logement. 

Tandis qu’un vendeur professionnel ne peut s’exonérer de la garantie de vices cachés. La présomption de connaissance des vices est automatique. Des dommages et intérêts sont alors versés à l’acquéreur si la preuve du vice caché est prouvée, et ce même si le vendeur professionnel est de bonne foi. 

En immobilier, la garantie de vice caché permet à l’acquéreur soit de demander la réparation du vice caché ; soit de conserver le logement et de demander le remboursement d’une partie du prix d’achat. Dans certains cas, le juge peut annuler la vente. 

Est-il possible d’acheter un bien immobilier en l’état ?

Afin de se protéger, le vendeur peut demander qu’une clause de non-garantie de vices cachés soit insérée au contrat. Le seul recours pour l’acheteur sera de prouver que le vendeur lui a dissimulé une malfaçon. Néanmoins, si les anomalies concernent les points indiqués dans les diagnostics immobiliers délivrés lors de la signature du compromis ; alors aucun recours n’est possible. 

C’est pourquoi, lors d’une vente immobilière, être accompagné de professionnels tel que des notaires représente une garantie supplémentaire au bon déroulement de l’opération immobilière.

Mise à jour le : 11 mars 2022
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