La garantie des vices cachés est définie par l’article 1641 du Code civil. Tout comme la garantie d’éviction, elle permet à l’acquéreur d’avoir un recours en justice si le vendeur ne respecte pas ses obligations. Dans ce cas, la garantie concerne un vice qui vient diminuer ou rendre impropre l’usage du bien vendu. Néanmoins, pour faire jouer cette garantie, il faut apporter la preuve de ce vice caché.
Naturellement on peut se poser les questions suivantes : Quelles sont les caractéristiques d’un vice caché ? Quels sont les recours possibles ? Quelles sont les sanctions ? Qu’est-ce que la non-garantie des vices cachés ?
Quelles sont les caractéristiques d’un vice caché ?
Un vice caché par définition ne peut se limiter à un simple défaut. En effet, pour ouvrir droit à la garantie, les conditions suivantes doivent être réunies :
- L’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance de l’existence du vice lors de la conclusion de la vente
- Le vice doit être non apparent : En effet, un vice caché n’est pas un vice dissimulé par le vendeur qui le plus souvent ignore lui-même son existence. On parle de vice non apparent lorsqu’une expertise est nécessaire pour faire apparaître le défaut. La garantie peut être mise en œuvre lorsqu’il y a une distinction entre vice apparent et vice caché. (Article 1642 du Code civil.)
- Le vice doit diminuer ou rendre impropre l’usage du bien : en d’autres termes, si l’acheteur en avait eu connaissance il aurait négocié le prix d’achat ou tout simplement il aurait renoncé à l’acquisition du bien.
- Le vice doit être antérieur à la vente
Cependant, le constat du défaut ne suffit pas à prouver le vice caché. En effet, l’acheteur doit prouver que le vice était présent avant l’acquisition du bien et qu’il n’en avait pas connaissance.
Dans le cas où le vice concerne un des points indiqués dans les diagnostics immobiliers obligatoires remis à la signature du compromis, alors aucun recours ne sera possible.
Vices cachés : quels sont les recours possibles ?
Un acquéreur peut intenter une action en garantie dans un délai de deux ans à partir de la découverte du vice. Dans un premier temps, il peut en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans solution amiable, il convient de saisir le tribunal compétent.
En revanche, la responsabilité du vendeur diffère selon son statut, à savoir :
- Si le vendeur est un particulier, sa responsabilité est limitée. En effet, l’acheteur doit prouver que le vendeur était au courant du vice caché pour faire jouer la garantie. En d’autres termes, il doit la garantie uniquement s’il est de mauvaise foi, ou s’il a omis de remettre des diagnostics obligatoires. Ce qui reste rare, étant donné que le notaire se doit de vérifier que tous les documents sont annexés au compromis de vente.
- Si le vendeur est un professionnel : il y a d’office une présomption de connaissance des vices. En effet, un professionnel est tenu de connaître les vices affectant le bien immobilier qu’il vend. Même dans le cas où le vendeur professionnel est de bonne foi, il devra verser des dommages et intérêts à l’acquéreur. Contrairement au vendeur particulier, il ne peut pas s’exonérer de la garantie de vices cachés.
Bon à savoir : Un agent immobilier est juste un intermédiaire, et la présomption de connaissances des vices ne lui est pas applicable.
Quelles sont les sanctions en cas de vices cachés ?
En matière immobilière, s’il est reconnu la présence d’un vice caché, alors l’acquéreur a le choix entre plusieurs possibilités :
- Demander la réparation du vice caché
- Conserver le logement et demander un remboursement d’une partie du prix d’achat. Des experts devront évaluer ce montant qui sera laissé à l’appréciation du juge.
- Annuler la vente et demander le remboursement du prix d’acquisition du bien, c’est-à-dire le prix d’achat, les frais de notaires, mais aussi les éventuels frais occasionnés par la vente.
Dans le cas où le juge estime que le vice caché ne justifie pas l’annulation de la vente, il demande une action en diminution du prix.
Bon à savoir : S’il le vendeur connaissait l’existence du défaut, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (Article 1645 du Code civil)
Qu’est-ce qu’une non-garantie de vice caché ?
Il est possible de rajouter une clause dans le contrat de vente stipulant que l’acheteur accepte le bien en l’état et renonce à la garantie de vice caché. Cette clause est légale uniquement si le vendeur est un particulier.
Le seul recours dans ce cas est de prouver que le vendeur avait connaissance de ce défaut avant la signature de l’acte.
C’est pourquoi, lors d’une vente immobilière, être accompagné de professionnels tels que des notaires ou des avocats spécialisés est une garantie supplémentaire au bon déroulement de l’opération immobilière.