Lors d’une vente immobilière, le vendeur a des obligations envers l’acquéreur, notamment deux types de garanties conformément à l’article 1625 du Code civil. La première est la garantie des vices cachés qui vise les défauts du logement le rendant impropre à un usage normal. La seconde vise la possession et la jouissance paisible du bien. C’est ce que l’on appelle la garantie d’éviction.
Naturellement, cette garantie amène un certain nombre d’interrogations : Qu’est-ce que l’éviction ? Comment mettre en œuvre la garantie d’éviction ? Quelles en sont les conséquences ? Explications !
En quoi consiste la garantie d’éviction ?
Conformément aux articles 1625 et suivants du Code civil, un propriétaire vendeur se doit de garantir la jouissance paisible du bien immobilier vendu à l’acquéreur. Le terme éviction signifie en effet, privation partielle ou totale de la propriété et de la jouissance du bien.
C’est le cas lorsqu’un tiers revendique la propriété du bien vendu et obtient l’expulsion de l’acheteur dans ce cas l’éviction est totale. Par exemple, un acquéreur peut se retrouver dans cette situation si les droits de préemption n’ont pas été purgés avant la signature de l’acte authentique.
L’éviction peut aussi être partielle dès lors qu’il existe une servitude de passage sur le terrain de l’acheteur qui l’empêche donc de jouir totalement et librement de son bien.
Pour finir, une éviction peut concerner une charge liée à la propriété qui n’a pas été déclarée lors de la vente. Par exemple une servitude permettant le passage d’une canalisation, une hypothèque ou encore un usufruit.
Dans tous ces cas, le vendeur est responsable vis-à-vis de l’acheteur du fait de cette « éviction ». Il peut s’agir à la fois d’atteintes au droit de propriété ou de charges liées à la propriété.
Quelles sont les conséquences sur la vente immobilière ?
Les conséquences de la mise en œuvre de la garantie d’éviction sont les suivantes :
- Dans le cas d’une éviction totale, l’acquéreur peut solliciter :
undefinedundefinedundefinedundefined - Dans le cas d’une éviction partielle, l’acheteur peut demander :
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Bon à savoir : Le vendeur doit rembourser à l’acquéreur évincé le prix du bien au prix fixé au moment de la vente. Néanmoins, ce prix peut-être revalorisé si la valeur du bien a augmenté au moment de l’éviction, notamment si des améliorations ont été apportées par l’acheteur.
Garantie d’éviction : les fonds de commerce aussi concernés !
Une garantie d’éviction peut également s’appliquer lors de la vente d’un fonds de commerce conformément à l’Article 1625 du Code civil. En effet, un vendeur d’un fonds de commerce ne doit en aucun cas détourner la clientèle du fonds cédé.
Dans ce cas, la garantie d’éviction vient renforcer la clause de non-concurrence déjà existante. Néanmoins, elle ne peut pas interdire toute activité au vendeur. Il s’agit en réalité de ne pas troubler l’acquéreur du fonds dans son activité.
C’est pourquoi, quel que soit le projet immobilier, il est vivement conseillé de se faire accompagner par des professionnels tels que des notaires ou des avocats spécialisés. Ils sauront en effet, vous éviter d’éventuels conflits liés à la vente immobilière.
Comment mettre en œuvre la garantie d’éviction ?
Afin de mettre en œuvre la garantie d’éviction, les conditions suivantes doivent être remplies :
Bon à savoir : Un trouble de fait c’est par exemple lorsque le propriétaire vend deux fois le même bien à deux personnes différentes (Cour de Cass.civ.3,29 avril 1981, Bull.Civ.III, n°88).
Un trouble de droit c’est lorsque le vendeur se prétend titulaire ou propriétaire d’un droit réel s'appliquant sur le bien vendu.
Dans le cas où le trouble émane d’un tiers, seul un trouble de droit peut être remis en cause pour faire jouer la garantie.
La garantie d’éviction permet donc de protéger l’acquéreur contre ces troubles qu’ils émanent du vendeur ou d’un tiers.
Ainsi, la garantie d’éviction peut être mise en œuvre par l’acheteur :
Ainsi, le propriétaire privé de ses droits adresse dans un premier temps une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Il doit en effet lui exposer la situation et en apporter la preuve avant de lui demander d’y remédier. Dans le cas où aucune solution amiable n’est possible, l’acheteur pourra assigner le vendeur devant le tribunal compétent.
À noter que pour les dommages supérieurs à 10.000 €, il faut s’adresser au tribunal de grande instance et être représenté obligatoirement par un avocat.
Conformément à l’article 2233 du Code civil, l’acheteur à 5 ans pour agir à compter du jour de l’éviction.