Estimer le prix de vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain… implique de se baser sur plusieurs critères. Même si les parties sont libres de fixer le prix du bien, une erreur d'évaluation peut entraîner des litiges.

 En effet, un prix de vente doit être déterminable et déterminé (Art 1591 du code civil), sous peine de nullité de la vente. De même, il doit être réel et sérieux. La sous-évaluation manifeste d’un bien peut entraîner une action en rescision. 

Qu’est-ce qu’un prix lésionnaire ? Quelles sont les conséquences d’une action en rescision ?

Un vendeur peut intenter une action en rescision lorsque le prix de vente est inférieur à sa valeur réelle. C’est le cas lorsque le vendeur a été lésé de plus de 7/12 lors de la vente de son bien, il pourra alors demander la rescision de la vente, même s' il a renoncé à la faculté de demander la rescision en signant le contrat de vente. (code civil art 1674).

Afin de déterminer la valeur vénale du bien, les juges du fonds tiennent compte des éléments suivants :

• Le descriptif du bien dans l’acte de vente
• Les accessoires du bien 
• La situation de l’immeuble
• Si le bien était loué
• La destination du bien : par exemple ils étudient la valeur de l’immeuble selon qu’il était vendu à usage d’hôtel ou d’appartements à louer (Cassation. 3e civ. 21-7-1999 n° 96-22.185 : Bull. civ. III n° 187, RJDA 11/99 n° 1192) ;
• Le montant de la rente viagère pour la déduire du prix de vente du bien

Les juges étudient en général le prix du bien à la date de la vente, ou au jour de la levée d’option en cas de signature d’une promesse unilatérale de vente.

Par la suite, il compare le prix de vente avec la valeur vénale, en tenant compte des éventuels versements effectués par l’acquéreur en lieu et place du vendeur (frais de purge, arriérés d’impositions, indemnités, prix des meubles si le bien était vendu meublés…)

Le vendeur a un délai de deux ans pour demander une action en rescision à compter de la date de la vente. (C. civ. art. 1676).

Il peut exercer cette action même dans le cas où il y a renoncé dans l’acte de vente. Cette clause est réputée non écrite afin de protéger le vendeur en position d’infériorité et qui aurait pu être contraint d’accepter un prix lésionnaire. 

La procédure juridique est longue et contraignante, elle se fait en deux temps, et le vendeur doit apporter la preuve de la lésion. 

En effet, selon le décret 55-22 du 04-1-1955 (art 28,4°-c et 30,5), la demande en rescision doit être publiée au service chargé de la publicité foncière pour être recevable. 

Par la suite, trois experts sont nommés d’office, sauf accord conjoint des parties. Ils doivent effectuer un procès-verbal commun unanime. En cas de désaccord entre les experts, ils doivent en préciser les raisons anonymement. (Code civil art 1678-1681).

Cependant, les juges du fond peuvent ne pas tenir compte de l’avis des experts, le rapport leur fournissant des éléments d’appréciation de la valeur du bien.

L’acquéreur conserve son droit de propriété durant la procédure. 

Dans le cas où la lésion du prix est prouvée, il aura le choix soit de restituer le bien et de récupérer le prix payé lors de l’achat, soit de le garder et de payer le supplément du prix au vendeur (Code civil art 1681).

Le vendeur doit rendre le prix de vente initial majoré des intérêts au taux légal. Ces intérêts sont calculés à partir de la demande en rescision jusqu’au jour du paiement (Code civil. art. 1682, al. 3).

Les frais de mutation sont remboursés à l’acheteur par l’administration fiscale. Le vendeur quant à lui pourra demander le remboursement de la TVA immobilière.

Selon l’article 1681 du code civil, dès lors que l’acquéreur décide de garder le bien et de restituer la différence du prix, il faut appliquer un abattement de 1/10 du prix total. 

Cependant, compte tenu de la durée de la procédure et des plus-value immobilière, le calcul se complique. La réévaluation du prix s’impose.

Aussi, le complément de prix se calcule en tenant compte de la valeur réelle à l’époque où doit intervenir le règlement complémentaire et non pas à l’époque où le bien a été vendu.

En d’autres termes, le bien sera évalué deux fois : à la date de la vente pour fixer le montant de la lésion, et au jour du paiement pour réévaluer cette différence de prix.

En effet, afin d’éviter une nullité de la vente ou une action en rescision, le bien doit être évalué à un prix juste, sérieux et réel. Pour cela, il est essentiel de se renseigner sur les ventes réalisées dans la zone géographique de votre bien afin de connaître les tendances du marché immobilier. 

Aussi, il est important que votre bien soit estimé par un expert immobilier afin d’éviter tout risque de litiges. Grâce à leur expérience, ils protègent les intérêts des vendeurs et acquéreurs !