Un organisme de placement collectif immobilier est réglementé par l’autorité des marchés financiers qui doit donner son agrément avant sa commercialisation par la société de gestion. En effet, l’OPCI pour exister, doit détenir un quota d’actifs immobiliers, liquides et financiers imposés par l’AMF.
Il existe deux types d’OPCI : la SPPICAV et le FPI, qui se différencie par leur forme juridique et par le régime fiscal des investisseurs.
Ces deux points sont les principales différences entre une OPCI et une SCPI. En effet, même si l’objectif principal reste l’investissement et la gestion immobilière pour le compte de tiers, ces fonds d’investissement alternatifs souvent considérés comme complémentaires diffèrent sur certains aspects fiscaux et sur les produits d’épargne proposés.
Ainsi, on peut naturellement se demander : quelle est la réglementation d’un OPCI ? Qu’est-ce qu’une SPPICAV ? Qu’est-ce qu’un FIP ? Quelles sont les différences entre une SCPI et un OPCI ?
Quelle est la réglementation d’un OPCI ?
L’Autorité des marchés financiers régit la réglementation de l’OPCI et à un pouvoir de décisions concernant la gestion de l’OPCI. En effet, elle doit donner son agrément pour la constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation.
L’Objet d’un OPCI est défini par l’article L-214-34 du code monétaire et financier, à savoir :
- Un OPCI investit dans des immeubles destinés à la location.
- Un OPCI peut également faire construire ou rénover des immeubles uniquement afin de les louer. Cependant, l’activité de marchand de bien leur est strictement interdite.
Par ailleurs, L’AMF réglemente les quotas d’actifs détenus et les quotas de dispersion des risques.
Ainsi, l’organisme collectif de placement immobilier doit respecter au moins deux quotas de répartitions de ces actifs :
- 60% minimum d’actifs immobiliers et 35% maximum en actifs divers.
- 5 % minimum d’actifs liquides afin de permettre le rachat des actions sur demande.
- Le solde pouvant être des actifs financiers (actions ou obligations d’OPCVM), immobiliers ou liquides
Cependant, les actifs immobiliers détenus par un OPCI dépendent de sa forme juridique. En effet, la réglementation diffère selon que l’OPCI prend la forme d’une SPPICAV ou d’un FPI.
Qu'est-ce qu'une SPPICAV ?
La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable dispose de la personnalité morale. Le capital initial d’une SPPICAV est fixé par décret et ne peut être inférieur à 400 000 euros.
Ce sont des sociétés anonymes (SA) ou de société par action simplifiée (SAS) à capital variable, inspirée de la structure des SICAV. Elles émettent des actions qu’il est possible de souscrire via un contrat d’assurance vie ou un compte-titres. Elles versent des dividendes aux actionnaires relevant des revenus de capitaux mobiliers.
En effet, bien que la SPPICAV soit une société commerciale (SA ou SAS), elle est exonérée d’impôt sur les sociétés (IS) et est donc soumise à la fiscalité immobilière.
Le statut fiscal des actionnaires de SPPICAV dépend qu’il soit une personne physique ou morale et de son lieu de résidence. Ils seront ainsi imposés au taux forfaitaire unique de 30% ou à l’impôt sur les sociétés, quelle que soit la nature des revenus perçus.
La particularité de la SPPICAV est qu’elle a la possibilité de détenir des actifs de sociétés foncières cotées (SIIC) à hauteur de 9%, contrairement au fonds de placement immobilier (FPI).
Qu’est-ce qu’un FPI (fonds de placement immobilier) ?
Un FPI est considéré comme une copropriété composée principalement d’actifs immobiliers. L’émission et le rachat des parts se font à la demande des porteurs en se basant sur la valeur liquidative (VL).
Les souscripteurs, appelés porteurs de parts, n’ont pas les mêmes droits que les actionnaires. En effet, ils sont représentés par un conseil de surveillance.
Un FPI est constitué principalement d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers, en général des SCI (sociétés civiles immobilières).
Le porteur de parts est assimilé à un propriétaire qui percevrait des revenus locatifs en direct. Ainsi, il déclare ses impôts selon la nature des revenus qu’il a perçus. Cela peut être des revenus fonciers, BIC, des revenus de capitaux mobiliers ou des plus-values immobilières.
Quelles sont les différences entre un OPCI et une SCPI ?
Les principales différences entre un OPCI et une SCPI résident dans la répartition des actifs et la fiscalité.
En effet, même si l’objet principal de ces deux fonds d’investissement alternatifs reste l’investissement immobilier en vue de le gérer pour le compte de tiers. La SCPI contrairement à l’OPCI détient 95% d’actifs immobiliers et les investisseurs sont soumis aux revenus fonciers.
Par ailleurs, les épargnants peuvent céder leurs actions à tout moment grâce au minimum de liquidité détenu par l’OPCI. En revanche, l’investisseur de SCPI devra attendre la liquidation des immeubles ou tenter une revente sur un marché secondaire prenant ainsi le risque de vendre à perte.
L’OPCI : Diversité des actifs et de la fiscalité !
L’AMF réglemente et contrôle les OPCI et la société de gestion imposant ainsi des quotas d’actifs minimums ainsi que des ratios de dispersion des risques.
La souscription des actifs peut se faire via une assurance-vie ou un CTO, laissant ainsi le choix aux épargnants du type de placement pierre papier qu’il souhaite effectuer. De plus, ils peuvent opter pour le régime fiscal qui leur est le plus favorable en investissant dans un OPCI, contrairement au SCPI.
A noter : Afin de vous orienter vers l’épargne qui convient le mieux à vos objectifs de placements, il convient de faire appel à un conseiller en patrimoine et d’analyser les investissements les plus adaptés à votre situation.