Le bail professionnel est défini par l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 ainsi que par les dispositions des articles 1713 et suivants du Code civil.
Ce contrat est conclu entre :
- Un locataire : qui exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle ni agricole. Le locataire exerce dans la plupart des cas une activité libérale (Médecin, Avocat, Consultant). Le locataire va devoir payer un loyer au bailleur en échange de la mise à disposition d’un local professionnel.
- Un bailleur : qui va mettre à la disposition du locataire un local professionnel pour que ce dernier puisse exploiter son activité professionnelle.
Le mini régime des baux professionnels laisse place à une grande marge de négociation entre les parties. Les parties peuvent ainsi insérer des clauses pour aménager l’exécution de leur bail professionnel. Toutefois, certaines règles viennent encadrer l’exécution de ce contrat.
La durée du bail professionnel pose plusieurs questions : Y a-t-il une durée légale pour le bail professionnel ? Les parties peuvent-elles aménager contractuellement la durée de leur bail professionnel ? Le contrat de bail professionnel est-il reconduit à l’arrivée au terme ? Le bail professionnel peut-il être renouvelé ?
La durée légale de 6 ans du bail professionnel
La durée légale du bail professionnel est de 6 ans comme le prévoit l’alinéa premier de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 :
« Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit (…) ».
Ce régime est d’ordre public cela signifie que les parties ne peuvent y déroger dans leur contrat. Une clause insérée dans le bail professionnel ne peut aller à l’encontre de ce qui est prévu dans ce régime (Paris, 6 sept. 2017).
Le texte prévoit que la durée du bail professionnel doit être d’au moins 6 ans. Cela signifie qu’elle ne pourra en aucun cas être inférieure à 6 ans. Toutefois les parties peuvent prévoir contractuellement une durée supérieure.
La durée supérieure à 6 ans prévue contractuellement
Bailleur et locataire peuvent au moment de la rédaction de leur contrat de bail professionnel négocier la durée du contrat. Si le régime du bail professionnel impose une durée minimum de 6 ans, elles peuvent tout à fait prévoir une durée plus longue.
Dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Grenoble le 27 mars 2018, les juges du fonds ont validé la clause prévoyant une durée de 9 ans pour le bail professionnel :
« La seule requalification d'un bail commercial conclu pour une durée de neuf ans en bail professionnel n'entraоne pas, de plein droit, la modification а six ans de cette durée, l'art. 57 A édictant que le contrat de bail d'un local professionnel est conclu pour une durйe au moins йgale а six ans, ce qui est compatible avec la durée de neuf ans fixée d'un commun accord entre les parties, et qui fait la loi entre elles dиs lors qu'aucune disposition d'ordre public ne vient s'y substituer ». (Grenoble, 27 mars 2018)
Les parties peuvent donc convenir d’une durée supérieure à 6 ans en insérant une clause prévoyant une certaine durée dans le bail professionnel.
La reconduction du bail professionnel
À l’arrivée au terme du contrat, le bail professionnel est reconduit tacitement pour la même durée que celle prévue au bail comme le prévoit le deuxième alinéa de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 :
« (…) Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée (…) ».
Le bail est ainsi reconduit tacitement pour la durée fixée au bail initial seulement dans le cas où aucune des parties ne donnent congé.
Exemple : un bail professionnel est conclu le 1er juillet 2014 pour une durée de 6 ans. Le terme du contrat est ainsi prévu au 1er juillet 2020. Au 1er janvier 2020 aucune des parties ne donne congé (congé de 6 mois avant le terme du contrat). Le bail est alors reconduit au 1er juillet 2020 pour une nouvelle durée de 6 ans. Le prochain terme du contrat sera le 1er juillet 2026.
Le renouvellement du bail professionnel
Le renouvellement du bail professionnel n’est pas automatique. Le locataire n’est pas titulaire d’un droit au renouvellement comme dans le cadre du bail commercial. Les parties peuvent aménager le renouvellement du contrat en insérant une clause dans le bail.
Toutefois, en cas de silence du contrat concernant le renouvellement, le locataire ne pourra pas l’imposer au bailleur.
L’essentiel à retenir de la durée du bail professionnel
La durée du bail professionnel est de minimum 6 ans. Les parties peuvent prévoir contractuellement une durée plus longue. Au terme du contrat, si aucune partie n’a donné congé, le bail est reconduit tacitement pour le même délai. Si rien n’est prévu dans le contrat, le locataire ne dispose pas d’un droit au renouvellement du bail.
À noter : bailleur ou locataire, vous avez le droit de faire appel à un avocat dans le cadre de votre bail professionnel. L’avocat pourra vous conseiller sur votre bail professionnel (cession de bail, révision du loyer, choix de l’indice de révision, résiliation du bail, dépôt de garantie, travaux dans les locaux …). L’avocat pourra vous apporter un véritable accompagnement juridique tant en conseil qu’en contentieux. Vous pourrez par ailleurs connaître l’état du droit au moment de la rédaction de votre contrat de bail professionnel.