La résiliation du bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité autre que commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Ce bail s’applique majoritairement aux locataires exerçant une profession libérale (avocat, médecin, psychologue …). Il est conclu entre : 

• Un locataire : qui exerce une activité professionnelle et qui va devoir s’acquitter d’un loyer. 
• Un bailleur : qui va mettre à la disposition de son locataire un local professionnel. 

Le bail professionnel est régi par l’article 57-A de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée par la LOI n°2008-776 du 4 août 2008. Cet article définit le régime du bail professionnel. Il s’agit d’un régime d’ordre public (Civ 3, 10 décembre 2002) auquel il est pourtant possible d’y renoncer (Paris, 6 septembre 2017).

La résiliation du bail professionnel ne répond pas aux mêmes exigences de forme, de contenu et de préavis qu’en matière de bail commercial. Plusieurs questions peuvent alors être posées : Le locataire peut-il résilier le bail professionnel ? Le bailleur peut-il résilier le bail professionnel ? Quelles sont les différences avec le bail commercial en matière de résiliation ? 

Le locataire d’un bail professionnel peut donner congé à son bailleur de plusieurs façons : 

• En cours d’exécution du bail professionnel.
• En cas de refus de renouvellement du bail professionnel.

Le locataire d’un bail professionnel a le droit de donner congé à son bailleur de façon anticipée. L’article 57-A de la Loi du 23 décembre 1986 prévoit que : 

«  (…) Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois (…) ».

Le locataire peut ainsi résilier le bail à n’importe quel moment du bail en respectant un préavis de 6 mois. Le preneur n’a pas à motiver son congé auprès du bailleur (Paris, 7 février 2006). Le locataire pourra adresser cette résiliation au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. 

Le locataire d’un bail professionnel peut également refuser le renouvellement du bail professionnel. Pour cela l’article 57-A de la Loi du 23 décembre 1986 prévoit que : 

«  (…) Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois (…)  ».

Pour donner congé au moment du renouvellement du bail professionnel, le preneur devra le délivrer à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois. 

Exemple : La date de fin de contrat du bail professionnel est prévue au 1er janvier 2021, le locataire devra délivrer un congé à son bailleur au plus tard le 1er juillet 2020. 

Le preneur n’a pas à motiver son congé et il devra le délivrer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. 

Le bailleur d’un bail professionnel peut donner congé à son locataire de plusieurs façons : 

• En cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles.
• En cas de refus de renouvellement du bail professionnel.

Le bailleur d’un bail professionnel peut également donner congé de façon anticipée à son locataire mais pas dans les mêmes conditions que le congé donné par le preneur. Si le preneur peut donner congé de manière anticipée sans avoir à motiver sa décision, le propriétaire quant à lui, devra prouver le manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles. 

La procédure de résiliation dépend de la présence dans le bail professionnel d’une clause résolutoire :

• Bail professionnel avec clause résolutoire : lorsque le bail professionnel comporte une clause résolutoire, le propriétaire devra suivre la même procédure de résiliation avec clause résolutoire que pour le bail commercial. Il devra constater le manquement du preneur à l’une de ses obligations, lui adresser un commandement d’huissier comportant la faute reprochée ainsi que le délai laissé au preneur pour s’exécuter. Si le preneur n’honore pas son obligation à l’issue du délai fixé dans le commandement (exemple : loyer impayé), le propriétaire pourra saisir le juge du tribunal compétent pour faire constater la résolution du bail professionnel.

• Bail professionnel sans clause résolutoire : lorsque le bail professionnel ne comporte pas de clause résolutoire, le bailleur peut décider de résilier le bail par notification ou en saisissant le juge. La procédure de résolution est prévue aux articles 1224 et suivants du Code civil. S’il opte pour la résiliation par notification, le bailleur devra adresser au locataire une mise en demeure. S’il opte pour la résolution judiciaire, le propriétaire devra saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail professionnel. 
  

Le bailleur peut, comme le preneur, refuser le renouvellement du contrat de location. Pour cela, il devra lui adresser un congé dans les mêmes formes que le preneur. Il devra notamment adresser ce congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il devra respecter un préavis de 6 mois avant la date de renouvellement du bail professionnel.

Le bail professionnel se distingue du bail commercial en plusieurs points et notamment concernant la résiliation du contrat : 

• La motivation : le congé n’a pas à être motivé dans le cadre d’un bail professionnel contrairement à celui donné dans le bail commercial qui doit être motivé lorsqu’il émane du bailleur.

• L’indemnité d’éviction : la résiliation du bail professionnel n’emporte pas à elle seule l’octroi d’une indemnité d’éviction. Il est possible d’ajouter ce type de clause dans le bail mais si rien n’est prévu aucune indemnité ne pourra être réclamée par le locataire. 

• Le droit de préemption : si le propriétaire décide de céder les locaux professionnels, le preneur ne dispose pas d’un droit de préemption comme dans le cadre du bail commercial. Ici encore, ce droit peut être prévu contractuellement, on parlera alors du droit de préférence et non droit de préemption.

Le bail professionnel peut être résilié par les deux parties : 

• Par le locataire : de façon anticipée ou à l’occasion du renouvellement du bail. 

• Par le bailleur : de façon anticipée en cas de manquement du preneur ou à l’occasion du renouvellement du bail.