Quel est le juge compétent en matière de bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat conclu entre deux parties : 

• Un locataire : ou preneur qui exerce dans le local loué une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle et ni agricole. Il exerce la plupart du temps une activité libérale (Avocat, Médecin, Consultant …). 

• Un bailleur : qui met à la disposition du locataire le local professionnel. Il va recevoir du locataire un loyer en échange de la mise à disposition du local professionnel. 

Le bail professionnel est régi par les dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 ainsi que les dispositions des articles 1713 et suivants du Code civil. 

Le mini régime du statut des baux professionnels ne prévoit pas de disposition particulière concernant la compétence du tribunal en cas de litige. C’est le Code de l’organisation judiciaire qui va venir encadrer les règles de compétence des juridictions en cas de litige. 

La Loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et le Décret n° 2019-912 du 30 août 2019 modifiant le code de l'organisation judiciaire sont venus modifier les règles concernant la compétences des juridictions.

Le juge compétent en matière de bail professionnel pose plusieurs questions : Quel est le tribunal compétent en matière de bail professionnel ? Le ministère de l’avocat est-il obligatoire ? 

Pour déterminer la compétence d’un Tribunal ou d’un juge dans le cadre d’un litige deux éléments sont à prendre en compte : 

• La compétence matérielle du Tribunal : la compétence matérielle désigne les domaines dans lesquels le juge va pouvoir intervenir (exemple : en matière de fixation du prix du bail commercial le Président du Tribunal judiciaire est compétent). 

• La compétence territoriale du Tribunal : la compétence territoriale désigne la juridiction compétente en fonction du lieu. 

Ces deux éléments permettent de déterminer quelle juridiction est compétente en fonction du domaine (Tribunal Judiciaire ou Tribunal de commerce) et du lieu (Tribunal Judiciaire de Paris ou Tribunal Judiciaire de Marseille).

Le Tribunal Judiciaire est compétent matériellement pour connaître des litiges relatifs aux baux professionnels. L’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire prévoit que : 

« Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :

(…) 11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale (…) ».

Le Tribunal Judiciaire est ainsi compétent pour connaître de toutes les actions relatives au bail professionnel. Il en est ainsi pour les actions relatives : 

• À la révision du loyer professionnel. 
• Au renouvellement du bail professionnel. 
• À la résiliation du bail professionnel. 
• À l’état des lieux dans le bail professionnel. 
• À la durée du bail professionnel. 
• Aux charges dans le bail professionnel. 
• La cession du bail professionnel.
• La sous location dans le bail professionnel. 

La juridiction compétente territorialement est celle du lieu de l’immeuble. L’article 46 du Code de procédure civile prévoit que : 

« Le demandeur peut saisir à son choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur :

- en matière contractuelle, la juridiction du lieu de la livraison effective de la chose ou du lieu de l'exécution de la prestation de service ;

- en matière délictuelle, la juridiction du lieu du fait dommageable ou celle dans le ressort de laquelle le dommage a été subi ;

- en matière mixte, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble ;

- en matière d'aliments ou de contribution aux charges du mariage, la juridiction du lieu où demeure le créancier » .

En matière de bail professionnel, nous sommes en matière contractuelle. Le lieu d’exécution de la prestation est où se situe le local professionnel. 

Le Tribunal Judiciaire compétent dans le ressort duquel se situe le local professionnel sera le Tribunal compétent en cas de litige. 

Exemple : Un contrat de bail professionnel est signé le 1er juillet 2019 entre un médecin et un bailleur. Le local professionnel est situé à Paris mais le bailleur réside à Marseille. Un litige survient entre les deux parties. Le Tribunal Judiciaire de Paris sera compétent pour connaître de ce litige. 

La représentation par avocat est obligatoire dans le cadre d’un litige portant sur le bail professionnel. L’article 760 du Code de procédure civile prévoit que : 

«  Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire.

La constitution de l'avocat emporte élection de domicile ».

L’article 761 du Code de procédure civile prévoit également que : 

«  (…) Dans les matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, les parties sont tenues de constituer avocat, quel que soit le montant de leur demande ». 

Les baux professionnels représentent une compétence exclusive du Tribunal judiciaire comme le rappelle l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire.

La constitution d’avocat est donc obligatoire en matière de litige portant sur un bail professionnel.

Si un litige survient entre un bailleur et un locataire dans le cadre d’un bail professionnel, le tribunal compétent sera le Tribunal judiciaire du lieu de situation du local professionnel. 

En cas de litige vous pourrez dans un premier temps tenter de résoudre de façon amiable le litige en adressant une mise en demeure à l’autre partie ou éventuellement un commandement par huissier.