La législation dans le bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité ni commerciale, ni agricole, ni industrielle ni artisanale. Ce contrat de location est conclu entre deux parties : 

• Un bailleur : qui va mettre à la disposition du preneur son local professionnel. Il va exiger en échange de cette mise à disposition, le paiement d’un loyer. 

• Un locataire : qui exerce généralement une activité libérale (médecin, avocat, architecte …). Il va payer au bailleur un loyer en échange de la mise à sa disposition d’un local professionnel. Il va pouvoir exercer son activité au sein du local professionnel. 

Le bail professionnel tire sa source de plusieurs dispositions : 

• Le droit commun des contrats : prévu aux articles 1101 et suivants du Code civil.
• Le contrat de louage de choses : prévu aux articles 1713 et suivants du Code civil. 
• Les articles 57-A et 57-B de la loi du 23 décembre 1986.

Les règles applicables au bail professionnel diffèrent de celles prévues en matière de bail commercial ou de bail d’habitation. Connaître le régime applicable au bail professionnel paraît être primordial pour les parties au contrat. Le statut du bail professionnel permet de connaître les règles applicables pour l’exécution du contrat. En cas de litige entre les parties, les règles relatives à la compétence du juge et du Tribunal s’avèrent aussi nécessaires. 

La législation relative au bail professionnel pose plusieurs questions : Qu’est-ce que l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 ? Quel est le juge compétent en cas de litige dans le cadre d’un bail professionnel ? 

L’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 définit le statut des baux professionnels. On parle de mini régime car cet article est très court. Cet article expose le régime du bail professionnel. Parmi les règles qui le composent on retrouve : 

• L’obligation d’un écrit pour le bail : le bail doit être écrit contrairement au bail commercial qui peut être verbal. 

• La durée de 6 ans minimum : le bail professionnel doit être conclu pour une durée minimum de 6 ans. Les parties peuvent toutefois prévoir une durée plus longue mais en aucun cas inférieure à 6 ans. 

• La reconduction tacite du bail : le bail est reconduit tacitement au terme du contrat si aucune des parties ne donne congé. 

• Le renouvellement du bail : le bail n’est pas renouvelé automatiquement au terme du contrat mais les parties peuvent prévoir une clause de renouvellement dans le bail. 

• Le congé : le bail peut être résilié à l’initiative du bailleur ou du preneur. Le locataire peut donner congé à son bailleur à tout moment, autrement dit en cours d’exécution du bail ou au terme du bail. Le bailleur quant à lui ne peut pas donner congé au locataire à tout moment. Pour mettre fin au contrat, il pourra mettre en jeu la clause résolutoire si le contrat en comporte une ou mettre en œuvre une résolution judiciaire ou par notification. Il pourra enfin refuser la demande de renouvellement du locataire puisque ce dernier ne bénéficie pas d’un droit automatique au renouvellement du bail professionnel. 

• La dérogation au statut des baux professionnels : depuis la loi du 4 août 2008, les parties au contrat peuvent décider de déroger en statut des baux professionnels en décidant de soumettre leur contrat au régime des baux commerciaux. 

Le statut des baux professionnels est un statut d’ordre public protecteur. Cela signifie que le non-respect de certaines obligations n’emporte pas à lui-seul la nullité du contrat. 

Le juge compétent en matière de bail professionnel est une information à connaître pour les parties au contrat. Pour déterminer la compétence du tribunal, deux éléments sont à prendre en compte : 

• La compétence matérielle : le Tribunal judiciaire est compétent pour connaître des litiges relatifs au bail professionnel en vertu de l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire. 

• La compétence territoriale : le Tribunal judiciaire territorialement compétent est celui du lieu de l’exécution du contrat en vertu de l’article 46 du Code de procédure civile. Cela signifie que la juridiction compétente est celle du lieu de situation du local professionnel. 

La représentation par avocat est obligatoire dans le cadre d’un litige relatif au bail professionnel dans la mesure où il s’agit d’une compétence exclusive du tribunal judiciaire comme le prévoit l’article 761 du Code de procédure civile. 

La législation qui entoure le bail professionnel trouve sa source au sein des articles 1101 et suivants du Code civil, ainsi que des articles 1713 et suivants du Code civil. Le régime des baux professionnels est quant à lui prévu à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. 

On parle de mini régime des baux professionnels car les règles sont courtes contrairement au statut des baux commerciaux. Les règles prévues dans le statut des baux professionnels traitent de : la durée du bail, la forme du bail, la reconduction, le renouvellement ainsi que la résiliation du bail. L’article 57-B de la même loi traite quant à lui de l’état des lieux dans le bail professionnel. 

Depuis la loi du 4 août 2008 il est désormais possible de déroger à ce statut en optant pour le statut des baux commerciaux. 

Dans certains cas, les règles applicables au bail commercial peuvent représenter des avantages pour les parties (révision du loyer encadrée, droit au renouvellement pour le locataire, droit de préemption …).