L'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986

Le bail professionnel est régi par un mini régime prévu à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. Ce régime est d’ordre public, autrement dit, les parties ne peuvent y déroger.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
1er mars 2021
Temps de lecture :
6 min

L'article 57-A

Le bail professionnel est régi par un mini statut à la différence du bail commercial ou du bail d’habitation. Ce mini régime est prévu à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 mais également par les dispositions des articles 1713 et suivants du Code civil. 

Le régime prévu à l’article 57-A détaille les éléments essentiels du contrat. Le statut est d’ordre public comme le rappelle un arrêt rendu le 10 décembre 2002 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass, Civ 3, 10 décembre 2002). Il s’agit d’un ordre public de protection auquel il est toutefois possible de renoncer (Paris, 10 octobre 2012).

L’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 traite de nombreuses dispositions telles que : 

  • La durée du contrat
  • La forme du contrat 
  • La reconduction et le renouvellement du bail 
  • Le congé

Certaines dispositions ne sont toutefois pas traitées par ce régime. Parmi ces dispositions, on peut citer : 

  • La cession du droit au bail 
  • La sous location dans le bail professionnel 

L’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 pose plusieurs questions : Quelle est la forme du contrat de bail professionnel ? Y a-t-il une durée minimum obligatoire ? Le bail est-il reconduit tacitement à son terme ? Le locataire peut-il bénéficier d’un droit au renouvellement du bail professionnel ? Les parties peuvent-elles donner congé en cours d’exécution du bail professionnel ? Quelles sont les nouveautés apportées par la loi du 4 août 2008 ? 

L’obligation d’un contrat écrit

Le contrat de bail professionnel doit être écrit comme le prévoit le premier alinéa de l’article 57-A qui prévoit que : 

«  (…) Il est établi par écrit (…) ». 

Le statut des baux professionnels prévoit ainsi des mentions relatives à la forme du contrat contrairement au statut des baux commerciaux qui n’impose pas d’écrit. 

Le non-respect de cette formalité n’est toutefois pas susceptible d'entraîner la nullité du contrat. Un arrêt rendu le 16 octobre 2001 par la Cour d’appel de Paris énonce que :

« L'art. 57 A ne sanctionne pas par la nullité le défaut d’établissement d'un contrat écrit ». (Paris, 16 oct. 2001).

L’écrit permet de conserver la preuve des négociations entre les parties. Il permet d’attester de la présence de telle ou telle clause. S’il n’est pas nécessaire à la validité du contrat, l’écrit reste le moyen de preuve le plus sûr pour les parties.

La durée de 6 ans minimum 

La durée du bail professionnel est de 6 ans minimum comme le prévoit le premier alinéa de l’article 57-A : 

«  Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit (…) ».

Bailleur et locataire peuvent décider d’insérer dans le bail professionnel une clause prévoyant une durée plus longue dans la mesure où la durée des 6 ans est un minimum mais non un maximum.

La reconduction tacite du bail professionnel

Le bail est reconduit tacitement au terme du contrat si ni le bailleur ni le locataire ne donne congé. Le deuxième alinéa de l’article 57-A prévoit en effet que : 

« Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée ».

Le bail professionnel est ainsi reconduit pour la même durée que celle prévue initialement au bail. Si le bail est conclu pour une durée de 9 ans, à son terme si ni le bailleur ni le locataire ne donne congé, le bail sera reconduit pour 9 ans à nouveau.

Le renouvellement du bail professionnel

Le bail professionnel ne confère pas au preneur un droit au renouvellement comme dans le cadre du bail commercial. Le renouvellement du bail professionnel n’est pas automatique mais il peut faire l’objet d’un accord entre les parties. Bailleur et locataire peuvent prévoir une clause de renouvellement dans leur contrat de bail professionnel. 

En l’absence de clause de renouvellement, bailleur et locataire peuvent donner congé à l’autre partie pour notifier leur intention de ne pas renouveler le bail. L’article 57-A à son troisième alinéa prévoit que : 

« Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois ».

Pour pouvoir notifier le refus de renouvellement, il faudra respecter un préavis de 6 mois avant le terme du bail. Si ni le bailleur ni le locataire ne donnent congé, le bail sera reconduit tacitement. 

Le congé dans le bail professionnel

Le bail professionnel peut être résilié à l’initiative du bailleur ou du locataire. Les modalités de résiliation du bail sont différentes selon que la résiliation soit à l’initiative du preneur ou du bailleur : 

  • Résiliation par le locataire : le locataire peut donner congé au bailleur à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Il peut ainsi donner congé en cours d’exécution du contrat mais également en refusant le renouvellement proposé par le bailleur. 

  • Résiliation par le bailleur : le bailleur ne peut quant à lui pas donner congé au locataire à tout moment. Il peut résilier un bail en mettant en œuvre la clause résolutoire si elle est prévue au contrat ou en mettant en œuvre une résolution judiciaire ou par notification. Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail proposé par le locataire. 

Les modalités de résiliation du bail professionnel différent ainsi de celles prévues en matière de bail d’habitation ou de bail commercial. 

À noter : le cinquième alinéa de l’article 57-A prévoit que les notifications (congé, renouvellement) doivent être faites par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier

Les nouveautés apportées par la Loi du 4 août 2008

La loi du 4 août 2008 n° 2008-776 est venue ajouter un sixième alinéa à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. Cette loi est venue permettre aux parties de déroger au statut des baux professionnels en se soumettant au statut des baux commerciaux. Cette dérogation est prévue à l’article L. 145-2 du Code de commerce

Si  les parties décident de se soumettre au statut des baux commerciaux, leur bail sera régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Les règles indiquées précédemment ne s’appliqueront pas. Les parties seront soumises aux règles qui entourent le bail commercial concernant le contrat (indice de révision du loyer, modalités de résiliation, renouvellement, cession …).

L’essentiel à retenir sur l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986

L’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 fixe le statut des baux professionnels. L’article suivant prévoit l’état des lieux dans le bail professionnel. Depuis la loi du 4 août 2008, les parties peuvent décider de déroger à ce statut en optant pour le statut des baux commerciaux. 

À noter : que vous soyez bailleur, entreprise ou locataire, vous avez le droit d’être accompagné par un avocat à tous les stades de votre projet de location de locaux professionnels. L’avocat pourra vous apporter un véritable conseil sur la rédaction et de l’exécution de votre bail professionnel (changement d’activité, résiliation, clause dans le bail …).

Mise à jour le : 1er mars 2021
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