Le renouvellement du bail professionnel

Le bail professionnel est régi par les dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. Ce contrat est conclu entre un locataire qui exploite une activité professionnelle (avocat, notaire, médecin …) et un bailleur qui met à la disposition du locataire un local. 

Le contrat est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Au terme du contrat, les parties ont plusieurs options : 

• Ne pas renouveler le bail. 
• Renouveler le bail dans les mêmes conditions. 
• Renouveler le bail dans de nouvelles conditions. 

Le renouvellement du bail professionnel pose plusieurs questions : Existe-t-il un droit au renouvellement du bail professionnel pour le locataire ? Le bail professionnel est-il reconduit tacitement à son terme ? Les parties au bail peuvent-elles aménager contractuellement les modalités du renouvellement de leur contrat ? 

Le régime du bail professionnel issu de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 n’offre pas de droit au renouvellement au locataire du bail professionnel comme en matière de bail commercial.

Dans ces conditions, le locataire ne peut pas revendiquer de droit le renouvellement du bail professionnel. À l’issue du terme du bail, plusieurs situations peuvent se présenter : 

• Le bailleur propose un renouvellement du bail professionnel : le bailleur peut adresser au locataire un congé avec offre de renouvellement pour proposer au locataire de renouveler le bail professionnel. Pour cela, le bailleur devra notifier au locataire un congé avec offre de renouvellement en respectant un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration du bail. Le locataire est libre d’accepter l’offre de renouvellement ou de la refuser. 
• Le bailleur donne congé sans offre de renouvellement : le bailleur peut également donner congé à son locataire sans lui proposer d’offre de renouvellement. Il devra également respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration du bail professionnel pour notifier son congé au locataire. Le locataire ne peut imposer au bailleur de droit au renouvellement mais il peut décider d’entrer en négociation à l’amiable pour tenter de convaincre le bailleur d’un éventuel renouvellement du bail. 
• Le locataire propose un renouvellement du bail professionnel : le locataire peut, dans les mêmes conditions, donner congé à son bailleur 6 mois avant l’expiration du bail en lui formulant une demande de renouvellement du bail. Le bailleur est libre d’accepter ou de refuser cette demande. Il n’aura pas à justifier le refus. 
• Le locataire donne congé sans offre de renouvellement : le locataire peut également donner congé à son bailleur sans demander le renouvellement du bail en respectant encore une fois le délai de préavis de 6 mois. Le bailleur ne pourra imposer au locataire un renouvellement du bail mais il pourra entrer en négociation pour  tenter de convaincre le locataire du renouvellement. 
• Les parties ne font rien : dans le cas où aucune des parties ne donnent congé dans le délai de 6 mois avant l’expiration du bail professionnel, le bail est reconduit tacitement. 

Le contrat de location de locaux professionnels est conclu pour une durée minimum de 6 ans. Il l’issue de ce délai, si les parties ne donnent pas congé, le bail est reconduit tacitement en vertu de l’article 57-A alinéa 2 de la loi du 23 décembre 1986 : 

«  (…) Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée(…) ». 

Exemple : le contrat de bail professionnel est conclu le 1er juillet 2014 pour une durée de 6 ans. Le 1er janvier 2020 aucune partie ne donne congé. Au 1er juillet 2020, le bail sera renouvelé tacitement pour une durée de 6 ans.

En l’absence de démarche des parties et si le contrat ne prévoit rien, le bail est renouvelé pour la durée prévue initialement et pour les mêmes conditions (montant du loyer, modalités d’exécution, clause …).

Les parties peuvent toutefois décider d’aménager les modalités de renouvellement du bail de façon contractuelle. 

Bailleur et locataire peuvent décider d’anticiper le renouvellement du bail en insérant différentes clauses dans leur contrat. Parmi ces clauses, elles peuvent notamment prévoir : 

• Une clause prévoyant les modalités de renouvellement : une clause peut prévoir les démarches à effectuer en cas de renouvellement. 
• Une clause prévoyant un nouveau loyer : une clause peut prévoir de réviser le montant du loyer professionnel à la baisse comme à la hausse en cas de renouvellement. Des nouvelles modalités de calcul et de paiement peuvent être prévues. 

Le statut des baux professionnels diffère du statut des baux commerciaux. Les règles relatives à la résiliation, à la révision du loyer, à l’indemnité d’éviction ou au renouvellement sont donc différentes. 

Les parties ont plusieurs possibilités pour le renouvellement du bail professionnel : 

• Donner congé avec ou sans offre de renouvellement : les parties peuvent ainsi décider d’effectuer des démarches pour mettre fin au contrat ou pour proposer un renouvellement .
• Attendre la reconduction tacite du bail : les parties peuvent attendre la reconduction du bail en n’effectuant aucune démarche. 
• Organiser à l’avance les modalités de renouvellement : les parties peuvent anticiper le renouvellement en insérant des clauses dans leur bail. Elles pourront notamment prévoir un nouvel indice pour le loyer.