La révision du loyer du bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité autre que commerciale, artisanale ou industrielle. Le régime de ce bail est prévu à l’article 57-A de la Loi du 23 décembre 1986. Ce contrat de location est conclu entre : 

• Le locataire : qui va payer un loyer en échange de la location du local professionnel. 
• Le bailleur : qui va mettre à la disposition du locataire un local professionnel. 

Le régime du bail professionnel est qualifié de ‘’ mini régime ‘’ dans la mesure où les dispositions qui l’entourent sont peu nombreuses. Le loyer est ainsi fixé librement par les parties au bail et son mode de révision n’est pas prévu par le régime. Pour cela, les parties peuvent aménager dans leur contrat, une révision du loyer en cours d’exécution du bail.  

La révision du loyer du bail professionnel soulève ainsi plusieurs questions : La révision du loyer d’un bail professionnel est-elle libre ? La révision du loyer en cours d’exécution du bail professionnel est-elle possible ? La révision du loyer au moment du renouvellement du bail professionnel est-elle envisageable ? 

Le législateur a souhaité laisser une grande marge de manœuvre aux parties dans la rédaction du bail professionnel. Pour ces raisons, le régime du bail professionnel est très succinct. 

Le principe est celui de la liberté dans la fixation et la révision du loyer professionnel. Les parties peuvent ainsi décider du montant du loyer mais également des modalités de révision de ce dernier (indice, périodicité, formalités à accomplir …). 

Lorsque les parties conviennent d’une évolution de loyer, elles peuvent insérer dans leur bail une clause d’indexation. Cette clause leur permettra d’anticiper les révisions de loyers à venir. Cette clause devra prévoir : 

• L’indice applicable au bail professionnel : ICC ou ILAT dans le cadre d’un bail professionnel (l’ILC n’étant pas applicable aux baux professionnels mais seulement aux baux commerciaux).
• La périodicité : laps de temps avant chaque révision de loyer. 
• Les formalités : automaticité de la révision ou formalités préalables (exemple : envoi d’une lettre pour informer de la révision du loyer). 

Dans le cadre d’un bail commercial les parties disposent également d’une liberté contractuelle pour la révision de leur loyer mais la loi a également prévu une révision triennale leur permettant de faire évoluer leur loyer en l’absence de clause d’indexation. 

Les parties qui souhaitent réviser le loyer de leur bail professionnel en cours d’exécution ont plusieurs possibilités en fonction du contenu de leur bail : 

• Bail sans clause d’indexation : la révision du loyer ne peut être imposée car elle n’a pas été prévue au contrat. Les parties peuvent tout de même entrer en négociation pour discuter d’une possible révision du loyer. Si les négociations aboutissent, les parties devront formaliser leur accord sous forme d’avenant au contrat de bail professionnel.

En l’absence d’accord des parties sur la révision du loyer, le bailleur ne peut faire supporter au locataire plus que le paiement des charges locatives calculées sur la base du loyer non révisé (Civ 3, 29 septembre 2009).

• Bail avec clause d’indexation : si le bail comporte une clause d’indexation, les parties pourront procéder à la révision du loyer conformément aux prescriptions de la clause d’indexation. La précision de la clause est primordiale pour éviter tout différend entre les parties. 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a d’ailleurs rappelé à plusieurs reprises que : 

« Lorsqu'un bail dont le loyer n'est soumis а aucune réglementation légale prévoit uniquement le principe d'une révision de celui-ci lors du renouvellement, sans en déterminer les modalités, le juge ne peut pas se substituer aux parties pour, en cas de désaccord, fixer ces modalités ». (Civ 3, 28 juin 2011).

L’absence de précision dans la rédaction de la clause d’indexation fait courir le risque aux parties de voir la clause écartée et la révision inappliquée. 

Pour calculer la révision du loyer avec un indice (ICC ou ILAT), la formule est la suivante : 

Exemple de révision de loyer d’un bail professionnel : 

Un bail professionnel est signé le 1er juillet 2019 avec comme loyer mensuel 3.000 €. Il comporte une clause d’indexation prévoyant une révision annuelle du loyer avec comme indice de révision l’ILAT. Au 1er juillet 2020, une des parties sollicite la révision du loyer. Le calcul est le suivant : 

Loyer en cours x (indice du trimestre de la révision/ indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

3000 x ( 115,53 / 113,88 ) = 3043.46

Le loyer révisé au 1er juillet 2020 sera de 3043.46 €.

Les parties peuvent également convenir dans leur contrat une clause prévoyant de réviser le loyer au moment du renouvellement du bail. Ici encore, les modalités de révision et l’indice seront fixés librement par les parties. 

Le bailleur est en droit d’exiger contractuellement une augmentation du loyer au moment du renouvellement en contrepartie des éventuels avantages que procure le bail professionnel. 

La clause de révision du loyer devra encore une fois être la plus précise possible pour éviter tout problème d’interprétation. 

Le loyer du bail professionnel peut faire l’objet d’une révision. Cette révision n’est pas la même que celle prévue en matière de bail commercial. Les parties devront dans le cadre du bail professionnel prévoir contractuellement les modalités de révision du loyer. 

La précision dans la rédaction d’une clause d’indexation permettra d’éviter au maximum les impayés de loyers dans le bail professionnel ou toute autre sorte de conflit.