Le bail professionnel est un contrat conclu entre un locataire qui exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale ni industrielle ni agricole, et un bailleur. Ce contrat est régi par les dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 et par le Code civil.
Le mini régime du bail professionnel ne prévoit pas de dispositions particulières en cas d’impayés de loyers. Toutefois, les parties sont libres de prévoir contractuellement des modalités de résiliation anticipée du bail en cas d’impayés de loyers, on parle alors de clause résolutoire. Le droit commun des contrats prévoit également des possibilités de résilier le contrat par voie de notification ou judiciairement. Une fois le bail résilié, le bailleur peut souhaiter également vouloir expulser son locataire. Pour cela, il devra respecter une procédure stricte.
Les impayés de loyers dans le bail professionnel posent plusieurs questions : Comment résilier le bail professionnel contenant une clause résolutoire ? Quelle est la procédure à mettre en œuvre pour expulser le locataire ? Comment résilier le bail professionnel par notification ou judiciairement ?
La résiliation du bail professionnel par le jeu de la clause résolutoire
Le mini régime du bail professionnel laisse une grande place à la négociation entre les parties au bail professionnel. Elles peuvent notamment inclure des clauses pour aménager les modalités d’exécution de leur contrat. À travers ces clauses, les parties peuvent par exemple prévoir les modalités de révision du loyer du bail professionnel ou encore l’indice applicable à la révision du loyer professionnel.
Pour ce qui est des impayés de loyers, les parties peuvent prévoir d’insérer dans leur bail une clause résolutoire. Pour mettre en œuvre cette clause et obtenir la résiliation du bail, la procédure est la suivante :
- Constat du non paiement de loyer : le bailleur constate le non paiement du loyer par le locataire dans les conditions fixées au bail (exemple : paiement le 10 de chaque mois).
- Commandement de payer : visant la clause résolutoire qui est adressée au locataire. Contrairement au bail d’habitation ou au bail commercial, aucun délai minimum n'est requis dans le cadre du bail professionnel. La clause résolutoire contenue dans le bail devra indiquer le délai laissé au locataire pour s’exécuter une fois le commandement délivré.
Durant ce délai laissé au locataire pour payer son loyer, ce dernier peut saisir le juge pour obtenir des délais supplémentaires de paiement.
- Constat de la résiliation du bail devant le juge : le bailleur pourra faire constater la résiliation du bail devant le Juge dans le cas où le locataire n’a toujours pas réglé son loyer durant le délai imparti.
L’expulsion du locataire pour impayés de loyer
Dans le cas où le commandement de payer les loyers reste infructueux, le bailleur pourra saisir le juge pour mettre en œuvre l’expulsion du locataire.
Le bailleur devra saisir en référé le juge du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (lieu de situation du local professionnel) comme le prévoit l’article 46 du Code de procédure civile :
« Le demandeur peut saisir à son choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur :
- en matière contractuelle, la juridiction du lieu de la livraison effective de la chose ou du lieu de l'exécution de la prestation de service (…) » .
Le bail professionnel est un contrat dont le lieu de livraison est le local professionnel. Une fois le juge des référés du Tribunal Judiciaire du lieu de l’immeuble saisi, ce dernier pourra rendre un titre exécutoire qui permettra au bailleur de procéder à l’expulsion du locataire.
La résiliation judiciaire ou par notification du bail professionnel
Parfois, le bail professionnel ne comporte pas de clause résolutoire. Dans ces cas-là, le bailleur aura beaucoup plus de mal à résilier le bail en cas d’impayés de loyer. Il pourra toujours envisager la résiliation par le jeu de la notification ou la résiliation judiciaire.
- Résolution judiciaire : prévue à l’article 1227 du Code civil, la résolution judiciaire est un mécanisme qui permet au créancier d’une obligation de saisir le juge pour obtenir la résolution d’un contrat en cas d'inexécution suffisamment grave d’une obligation. Si le juge considère que les impayés de loyers constituent des inexécutions suffisamment graves, il pourra se prononcer en faveur d’une résolution.
- Résolution par notification : prévue à l’article 1226 du Code civil, ce mécanisme permet au créancier d’une obligation de résilier à ses risques et périls le contrat en notifiant cette résiliation à son débiteur. Il devra au préalable le mettre en demeure d’exécuter son obligation (payer les loyers) avant de lui notifier la résiliation. Cette procédure est risquée pour le bailleur qui peut voir le juge rejeter sa demande et prononcer des dommages et intérêts à son encontre en cas de saisine par le locataire.
À noter : le bail professionnel étant un contrat à exécution successive, la résolution est qualifiée de résiliation car les obligations ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution du contrat comme le prévoit l’article 1229 du Code civil.
Ce qu’il faut retenir des loyers impayés dans le bail professionnel
Le bailleur d’un bail professionnel peut obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire :
- Par l’effet du contrat : par le jeu de la clause résolutoire.
- Par l’effet de la loi : par le jeu de la résolution judiciaire ou par notification.
À noter : bailleur ou locataire, vous avez le droit de vous faire conseiller par un avocat en droit de l’immobilier. Vous pourrez être accompagnés tout au long de l’exécution ou de la résiliation de votre contrat.