Le loyer du bail professionnel est négocié et fixé librement par les parties comme dans le cadre du bail commercial. Le principe est celui de la liberté contractuelle prévu à l’article 1102 du Code civil. Le bailleur va proposer un montant de loyer que le futur locataire sera en droit d’accepter, de refuser ou de renégocier.
Une fois que les parties se sont accordées sur le montant du loyer, elles devront l’inscrire dans leur contrat de location pour sécuriser leur relation contractuelle. Toutefois, une fois le contrat de location conclu, des questions relatives au loyer peuvent se poser durant l’exécution du bail : La révision du loyer d’un bail professionnel est-elle possible ? Quel est l’indice applicable à la révision du loyer professionnel ? Que faire en cas d’impayés de loyers professionnels ?
La révision du loyer du bail professionnel
La révision du loyer du bail professionnel répond aux mêmes critères que ceux relatifs à la fixation du loyer ; le principe est celui de la liberté contractuelle. Les parties peuvent décider d’insérer dans leur contrat de location une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile pour anticiper les révisions de loyer. La clause d’indexation devra prévoir l’indice choisi ainsi que la périodicité de la révision (durée et date de révision).
Bailleur et locataire peuvent ainsi prévoir les modalités de révision du loyer en cours d’exécution du bail ou en cas de renouvellement du bail.
Il n’existe pas de révision légale comme dans le cadre d’un bail commercial. De ce fait, en l’absence de clause d’indexation dans le bail professionnel, les parties ne pourront pas obtenir de droit une révision du loyer à moins de parvenir à un accord.
Quel indice pour le bail professionnel ?
Les parties qui choisissent d’insérer dans le bail professionnel une clause d’indexation devront opter pour un indice de révision du loyer professionnel. Pour cela, bailleur et locataire devront choisir entre :
- L’ICC : indice du coût de la construction.
- L’ILAT : indice des loyers des activités tertiaires.
L’ILC n’est pas applicable dans le cadre d’un bail professionnel, il concerne les activités commerciales. Il pourra être utilisé dans le cadre d’un bail commercial.
La formule pour réviser le loyer est la suivante :
Loyer impayé dans le bail professionnel
En cours d’exécution du bail professionnel, des difficultés quant au paiement du loyer peuvent survenir. La procédure à mettre en œuvre en cas d’impayés de loyers dans le bail professionnel dépend du contenu du contrat.
Pour anticiper ce contentieux, le bailleur peut décider d’insérer dans le contrat de location une clause résolutoire. Cette clause permettra de résilier de façon anticipée le bail en cas d’impayés de loyer. Le bailleur pourra également solliciter en référé l’expulsion du locataire en obtenant un titre exécutoire.
Dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur pourra également opter pour :
- La résolution par notification : permet au bailleur de résilier seul le bail en procédant dans un premier temps à la mise en demeure du locataire de payer son loyer. Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai prévu dans la mise en demeure, il pourra par la suite, notifier au locataire la résiliation du bail. Ce mécanisme est risqué pour le bailleur qui peut voir cette résiliation qualifiée d’abusive par le juge. Il pourrait se voir condamné au versement de dommages et intérêts si le juge qualifie la résiliation de résiliation abusive.
- La résolution judiciaire : permet au bailleur de saisir le juge pour lui demander de prononcer la résiliation du bail professionnel. Si le juge considère que l’inexécution de l’obligation contractuelle (non paiement du loyer) est suffisamment grave, il pourra décider de résilier le bail.
Ce qu’il faut retenir du loyer dans le bail professionnel
Le loyer du bail professionnel est un élément déterminant pour les deux parties. Le locataire va vouloir obtenir un loyer avec un montant le plus bas possible et le bailleur va chercher à optimiser au maximum la location de ses bureaux.
Les règles relatives à la révision du loyer du bail professionnel diffèrent de celles prévues en matière de bail commercial. Le statut des baux commerciaux est soumis à la révision triennale.
Remarque : il est important pour les parties de prévoir à l’avance toutes les règles relatives au loyer du bail professionnel. Les modalités de fixation et de révision du loyer diffèrent dans le cadre du bail commercial, bail d’habitation et bail professionnel.
À noter : que vous soyez propriétaire bailleur, entreprise ou professionnel, vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit de l’immobilier. L’avocat pourra vous conseiller sur votre contrat de bail professionnel (durée du bail professionnel, travaux dans les locaux, modalités de congé, changement d’usage, cession du bail, dépôt de garantie, préavis, état des lieux …). Les avocats peuvent intervenir tant en conseil qu’en contentieux. Cela signifie qu’ils peuvent vous assister pour la rédaction d’un contrat de location mais également vous accompagner devant les tribunaux en cas de conflit. Les avocats peuvent également vous accompagner dans la sélection du local commercial, professionnel ou d’habitation.