Le loyer du bail professionnel est fixé librement par les parties, le principe étant celui de la liberté contractuelle prévu à l’article 1102 du Code civil. Les conditions de renouvellement du bail professionnel ainsi que celles relatives à la révision de leur loyer professionnel sont libres.
L’indice permet aux parties d’anticiper l’évolution du loyer. Elles déterminent ensemble l’indice et la périodicité de la révision du loyer. Les indices de référence pour les loyers professionnels différent de ceux applicables aux baux commerciaux dans la mesure où l’indice est choisi en fonction de l’activité exercée par le locataire.
La détermination de l’indice dans le bail professionnel pose alors plusieurs questions : La révision du loyer professionnel est-elle possible ? Comment choisir l’indice applicable au bail professionnel ? Qu’est-ce que l’indice du coût de la construction ? Qu’est-ce que l’indice des loyers des activités tertiaires ?
La révision contractuelle du loyer professionnel
Les parties peuvent décider de convenir contractuellement d’une révision du loyer de leur bail professionnel. Par principe, cette révision est impossible dans la mesure où la loi ne la prévoit pas. Ainsi, si rien n’est prévu, aucune partie ne pourra solliciter de révision du loyer en cours d’exécution du bail professionnel.
La loi n’interdit toutefois pas aux parties d’insérer dans leur bail professionnel une clause d’indexation leur permettant de déterminer l’évolution du loyer professionnel.
Bailleur et locataire vont ainsi pouvoir se mettre d’accord à travers cette clause sur l’indice applicable ainsi que la périodicité de la révision. La périodicité, c'est-à-dire la date à laquelle le loyer pourra être révisé, est choisie librement par les parties. Il peut s’agir d’une périodicité annuelle (révision chaque année) ou triennale (révision tous les trois ans) comme pour la révision triennale dans le cadre d’un bail commercial.
Si la périodicité est choisie par les parties, l’indice quant à lui est choisi en fonction de l'activité exercée par le locataire.
Le choix de l’indice de révision du loyer
L’indice choisi pour la révision du loyer est déterminé en fonction de l’un de ces deux critères :
- L’activité exercée par le locataire
- L’objet du contrat
Deux indices peuvent être choisis dans le cadre d’un bail professionnel :
- L’ICC : ou indice du coût de la construction.
- L’ILAT : ou indice des loyers des activités tertiaires.
L’indice ne peut être choisi en fonction de l’un des critères suivants :
- Le SMIC (salaire minimum interprofessionnel de croissance).
- Le niveau général des salaires.
- Le niveau général des prix.
Peu importe l’indice choisi, la révision indicielle interviendra selon les mêmes modalités de calcul. La formule de calcul est la suivante :
À noter : l’ILC ou indice des loyers commerciaux est un indice qui ne trouve pas à s’appliquer en matière de baux professionnels. Il ne s’applique qu’aux locataires commerçants ou artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Autrement dit, cet indice peut trouver à s’appliquer dans le cadre d’un bail commercial.
L’indice du coût de la construction ICC
L’indice du coût de la construction (ICC) est l’indice le plus ancien. Il a été établi au 4ème trimestre 1953 avec une base de référence 100. Cet indice permet de mesurer l’évolution du prix de production des bâtiments neufs à usage d’habitation en France.
Cet indice est utilisé pour :
- L’accession à la propriété de logements sociaux.
- Le développement de l’offre foncière.
- L’investissement locatif.
Pour les baux professionnels, un autre indice peut être utilisé.
Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE. Voici les dernières valeurs connues :
| Année | Trimestre | Valeur | Parution au J.O | Evolution |
| 2020 | Trimestre 4 | 1 795 | 21/03/2021 | 1,47 % |
| 2020 | Trimestre 3 | 1 765 | 23/12/2020 | 1,09 % |
| 2020 | Trimestre 2 | 1 753 | 26/09/2020 | 0,40 % |
| 2020 | Trimestre 1 | 1 770 | 01/07/2020 | 2,43 % |
| 2019 | Trimestre 4 | 1 769 | 21/03/2020 | 3,88 % |
| 2019 | Trimestre 3 | 1 746 | 21/12/2019 | 0,75 % |
| 2019 | Trimestre 2 | 1 746 | 21/09/2019 | 2,77 % |
| 2019 | Trimestre 1 | 1 728 | 22/06/2019 | 3,41 % |
| 2018 | Trimestre 4 | 1 703 | 23/03/2019 | 2,16 % |
| 2018 | Trimestre 3 | 1 733 | 20/12/2018 | 3,77 % |
| 2018 | Trimestre 2 | 1 699 | 20/09/2018 | 2,10 % |
| 2018 | Trimestre 1 | 1 671 | 27/06/2018 | 1,27 % |
| 2017 | Trimestre 4 | 1 667 | 22/03/2018 | 1,34 % |
| 2017 | Trimestre 3 | 1 670 | 20/12/2017 | 1,64 % |
| 2017 | Trimestre 2 | 1 664 | 20/09/2017 | 2,59 % |
| 2017 | Trimestre 1 | 1 650 | 21/06/2017 | 2,17 % |
| 2016 | Trimestre 4 | 1 645 | 22/03/2017 | 0,98 % |
| 2016 | Trimestre 3 | 1 643 | 22/12/2016 | 2,18 % |
| 2016 | Trimestre 2 | 1 622 | 21/09/2016 | 0,50 % |
| 2016 | Trimestre 1 | 1 615 | 22/06/2016 | -1,04 % |
Retrouvez l'évolution de l'ICC avec une base 100 au 4ème trimestre 1953 :
L’indice des loyers des activités tertiaires
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) permet de calculer les fluctuations de prix des constructions des bâtiments neufs en France dans l’habitation. Créé par la Loi du 17 mai 2011 n° 2011-525 il est prévu à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier.
Cet indice est calculé sur la base de plusieurs critères :
- Le niveau des prix à la consommation.
- Le prix de la construction neuve.
- Le PIB (Produit Intérieur Brut) en valeur.
Le décret du 29 décembre 2011 vient définir les modalités de calcul ainsi que les activités concernées par cet indice. Cet indice est notamment utilisé pour :
- La location d’espaces de bureaux.
- Les activités libérales (médecin, avocat, notaire…).
- Les entrepôts logistiques.
Les modalités de calcul pour la révision du loyer sont les mêmes que pour l’ICC et l’ILC.
L’indice est publié trimestriellement par l’INSEE. Voici les derniers indices connus :
| Année | Trimestre | Valeur | Parution au J.O | Evolution |
| 2020 | Trimestre 4 | 114,06 | 21/03/2021 | -0,15% |
| 2020 | Trimestre 3 | 114,23 | 23/12/2020 | -0,09% |
| 2020 | Trimestre 2 | 114,33 | 26/09/2020 | -0,12% |
| 2020 | Trimestre 1 | 115,53 | 01/07/2020 | 1,45% |
| 2019 | Trimestre 4 | 115,43 | 21/03/2020 | 1,88% |
| 2019 | Trimestre 3 | 114,85 | 24/12/2019 | 1,87% |
| 2019 | Trimestre 2 | 114,47 | 21/09/2019 | 2,20% |
| 2019 | Trimestre 1 | 113,88 | 22/06/2019 | 2,18% |
| 2018 | Trimestre 4 | 113,30 | 23/03/2019 | 2,18% |
| 2018 | Trimestre 3 | 112,74 | 20/12/2018 | 2,16% |
| 2018 | Trimestre 2 | 112,01 | 20/09/2018 | 1,93% |
| 2018 | Trimestre 1 | 111,45 | 27/06/2018 | 1,86% |
| 2017 | Trimestre 4 | 110,88 | 22/03/2018 | 1,78% |
| 2017 | Trimestre 3 | 110,36 | 20/12/2017 | 1,54% |
| 2017 | Trimestre 2 | 109,89 | 20/09/2017 | 1,37% |
| 2017 | Trimestre 1 | 109,41 | 21/06/2017 | 1,12% |
| 2016 | Trimestre 4 | 108,94 | 22/03/2017 | 0,72% |
Retrouvez l'évolution de l'ILAT avec une base 100 au 1er trimestre 2010 :
L’essentiel à retenir de l’indice de révision du loyer professionnel
Dans le cadre de votre bail professionnel, vous pouvez anticiper la révision du loyer en insérant une clause dite d’indexation. Cette clause devra désigner un indice (ICC ou ILAT) permettant de calculer la révision du loyer.
À noter : que vous soyez bailleur ou locataire, vous avez le droit d’être conseillé par un avocat généraliste ou spécialisé en droit des contrats. Vous pourrez ainsi obtenir des informations personnalisées en droit de l’immobilier concernant votre situation (montant du loyer, durée du bail…).