Les taxes dans le bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale ni industrielle. Ce contrat est conclu entre : 

• Le bailleur : qui met à la disposition du locataire un local professionnel. 

• Le locataire : qui paie au bailleur un loyer en échange de la mise à disposition du local professionnel. 

Le régime du contrat de bail professionnel est prévu aux articles 1713 et suivants du Code civil ainsi qu’à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986.

Les taxes afférentes à la location d’un local commercial ne sont pas les mêmes qu’en matière de bail commercial. Pour cause, l’activité exercée par le locataire est différente. 

La répartition des charges dans le bail professionnel n’est pas la même que celle prévue en matière de bail commercial. Plusieurs répartitions sont possibles : 

• Le bail professionnel ne comporte pas de clause de répartition des charges : le bail professionnel est alors soumis aux dispositions de l’article 1754 du Code civil qui ne soumet au locataire que les menues réparations (vitre cassée, serrure …). 

• Le bail professionnel comporte une clause de répartition des charges : les parties seront soumises à la répartition prévue au bail. Une répartition de la totalité des charges à la charge du preneur est possible. La clause devra être précise et claire (Civ. 3e, 7 février. 1978). 

D’autres dépenses peuvent être mises à la charge du preneur à bail : 

• La Taxe foncière (TF) : la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire.

• La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) : le loyer du bail professionnel peut être soumis à la TVA selon les cas. 

• La Taxe annuelle sur les Bureaux (TSB) : la taxe annuelle sur les bureaux peut également être supportée par les locataires si le bail le prévoit expressément. Cette taxe concerne les locaux de 8 départements d'Île-de-France : Paris (75), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95).

La TSB ne concerne pas tous les locaux, elle ne concerne que certains cas comme le rappelle le BOI-IF-AUT-50 : 

- « soit un immeuble dans son ensemble, dès l'instant où il est affecté en totalité à un tel usage ;

- soit une partie d'immeuble formant une unité autonome affectée à cet usage (ex. : appartement affecté exclusivement et en totalité à l'exercice d'une activité libérale dans un immeuble d'habitation ; bureaux dépendant d'un établissement industriel ; locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation ou de bureaux, etc.) ;

- soit seulement les pièces comprises dans une unité autonome principalement affectée à un autre usage (ex. : pièces à usage de bureaux dans un appartement utilisé par ailleurs pour l'habitation). Compte tenu des seuils d'imposition prévus en fonction des locaux (BOI-IF-AUT-50-10-20 au II-F § 200), ce cas ne peut a priori viser que les bureaux ou locaux assimilés ».

Les taxes dans le cadre du bail professionnel soulèvent plusieurs questions : Le bail professionnel est-il soumis à la taxe foncière ? Le bail professionnel est-il soumis à la TVA ? 

La taxe foncière dans le bail professionnel est un impôt dû par les propriétaires ou usufruitiers. Cette taxe est calculée sur la base de : 

• La valeur cadastrale. 
• Le taux voté par les collectivités territoriales.

Le propriétaire a le droit de faire supporter à son locataire cette taxe en insérant une clause le prévoyant dans le bail professionnel. Des exonérations de cette taxe existent : 

• Exonération pour les personnes âgées ou en situation de handicap.
• Exonération temporaire de 2 ans.
• Exonération temporaire de 5 ans.

Le loyer du bail professionnel peut être soumis à la TVA. Il s’agit d’un impôt qui permet de facturer la consommation. Cette taxe concerne certains locaux comme le prévoit le  BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30, elle concerne : 

- « de salles meublées à usage de réunion ;

- de courts de tennis moyennant redevances horaires ou saisonnières ;

- de ses installations par un radiologue ;

- d'immeuble à usage de clinique comportant des installations spécialisées ;

- de salles de spectacles aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs ;

- d'immeuble à usage de casino et de théâtre muni d'une partie importante du mobilier et des installations nécessaires à son fonctionnement ;

- de stands dans les foires et expositions

- de locaux professionnels aménagés consentis dans le cadre d'un contrat de collaboration ». 

Il existe des exonérations à cette taxe pour les locaux nus dans le cadre du bail professionnel. Toutefois, certains locaux nus ne sont pas exonérés, c’est le cas notamment lorsque : le bailleur participe aux résultats de l’entreprise du locataire / le bailleur poursuit l’exploitation d’un actif / le bailleur accroît ses débouchés.

Le bail professionnel est soumis à différentes taxes et charges mais également à différents impôts. La bailleur peut faire supporter à son preneur la charge de ces taxes et impôts. Le montant et les modalités de calcul de ces taxes diffèrent de celles prévues en matière de bail commercial.