La fiscalité du bail professionnel soulève de nombreuses questions. Le locataire peut, dans certains cas, supporter le paiement de différents impôts et taxes dans le cadre du bail professionnel.
Le locataire peut par exemple être assujetti à la Taxe foncière sur le loyer professionnel. La TVA sur le loyer du bail professionnel est un élément important à déterminer au moment de la rédaction du bail professionnel pour éviter d’éventuels conflits entre les parties au moment du paiement de cet impôt.
Le loyer du bail professionnel peut dans certains cas être soumis à la TVA.
La Taxe sur la valeur ajoutée diffère dans le cadre du bail professionnel si les locaux sont loués nus ou équipés.
- Local aménagé : local comportant du mobilier et des équipements permettant au locataire d’exercer son activité professionnelle.
- Local nu : local ne comportant pas l’équipement nécessaire à l’exploitation de l’activité professionnelle du locataire.
Il existe des exonérations au paiement de la TVA dans certains cas mais le propriétaire peut également décider d’opter pour la soumission à cette taxe. Cette option peut représenter des avantages fiscaux pour lui.
La TVA dans le loyer du bail professionnel soulève plusieurs questions : Qu’est-ce que la TVA ? Comment la TVA est-elle appliquée sur le loyer des locaux professionnels aménagés ? Comment est-elle appliquée sur le loyer des locaux professionnels nus ? Y a-t-il des exceptions à l’exonération de la TVA ?
Qu’est-ce que la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) ?
La Taxe sur la Valeur ajoutée est un impôt général qui permet de facturer la consommation. Il est prélevé par les professionnels et reversé à l'État sous forme de déclarations.
Son paiement peut être fait par voie dématérialisée ou non.
L’application de la TVA sur le loyer des locaux professionnels aménagés
Les loyers des baux professionnels portant sur des locaux aménagés sont soumis à la TVA au taux de 20% sur le prix de la location.
Les locaux sont considérés comme aménagés dès lors que l’exercice de l’activité professionnelle est possible avec le mobilier et les équipements présents dans le local. Le BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30 donne notamment une liste de locaux aménagés soumis à la TVA :
- « de salles meublées à usage de réunion ;
- de courts de tennis moyennant redevances horaires ou saisonnières ;
- de ses installations par un radiologue ;
- d'immeuble à usage de clinique comportant des installations spécialisées ;
- de salles de spectacles aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs ;
- d'immeuble à usage de casino et de théâtre muni d'une partie importante du mobilier et des installations nécessaires à son fonctionnement ;
- de stands dans les foires et expositions
- de locaux professionnels aménagés consentis dans le cadre d'un contrat de collaboration ».
L’exonération de TVA sur le loyer des locaux professionnels non aménagés
La location de locaux professionnels nus, n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA. Cela signifie que les loyers des baux professionnels de locaux non aménagés ne sont pas soumis à la TVA. On entend ici par locaux nus, les locaux dont le mobilier ou l’équipement ne permet pas au locataire d’exploiter son activité professionnelle.
Ces loyers sont exonérés de manière générale de la TVA en vertu de l'article 261 D du CGI comme le rappelle le BOI-TVA-CHAMP-10-10-30.
Il existe pourtant des exceptions à l’exonération de la TVA pour les locaux nus.
Les exceptions aux exonérations de TVA sur les loyers des locaux professionnels non aménagés
Dans certains cas, les locaux nus loués dans le cadre d’un bail professionnel ne sont pas exonérés de la TVA. Le BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 nous rappelle les 3 cas dans lesquels cette exonération n’est pas applicable :
- Cas dans lequel le bailleur participe aux résultats de l’entreprise du locataire (CE, arrêt du 13 mars 1974, n° 90766).
- Cas dans lequel le bailleur poursuit l’exploitation d’un actif (CE, arrêt du 19 décembre 1966, n° 64833).
- Cas dans lequel la location permet au bailleur d'accroître ses débouchés (CE, arrêt du 29 avril 1977 n° 00275).
À noter : Le refus d’exonération de TVA relève du cas par cas. Les liens d’intérêts ainsi que la relation entre le bailleur et le locataire seront examinés pour déterminer si le loyer de locaux nus doit être exonéré de TVA ou pas. Le propriétaire peut également décider d’opter pour la TVA dans les cas où le loyer n’y est pas soumis, cette option devra figurer dans le bail professionnel. Pour obtenir plus de renseignements, vous pouvez prendre contact avec le service des impôts.
L’essentiel à retenir de la TVA sur le loyer du bail professionnel
La Taxe sur la valeur ajoutée peut être imputée au loyer dans le cadre d’un bail professionnel. La soumission à cette taxe dépend du local (aménagé ou nu) et de l’option exercée par le propriétaire.
Selon les cas, l’option de la soumission à la TVA peut représenter un avantage pour le propriétaire.
À noter : propriétaire, entreprise, bailleur ou locataire, vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit fiscal pour obtenir des conseils personnalisés sur votre situation. Vous pourrez obtenir des conseils d’optimisation fiscale pour votre bail professionnel ou commercial (stratégie fiscale, assujettissement à la TVA, à la taxe foncière …). Vous pourrez également obtenir d’autres informations en droit de l’immobilier commercial pour vos contrats de locations ( rédaction du bail, résiliation, congé …).