Les clauses dans le bail professionnel

Une clause se définit comme une disposition particulière qui vient préciser certains éléments d’un acte juridique.  Le bail professionnel peut comporter de nombreuses clauses. Le contenu de ces clauses est discuté par les parties au moment de la négociation du contrat. 

Le régime des baux professionnels est prévu à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. Ce mini régime laisse place à une grande marge de manœuvre pour les parties qui sont libres d’insérer dans leur bail de nombreuses clauses. 

Certaines clauses sont obligatoires à la validité du contrat de bail professionnel : 

• Clause relative à l’état des lieux
• Clause relative aux diagnostics techniques 

D’autres clauses sont purement optionnelles pour les parties. Autrement dit, leur absence n'affecte pas la validité du contrat : 

• Clause relative à la répartition des charges et travaux
• Clause relative à la durée du bail professionnel 
• Clause relative au dépôt de garantie
• Clause résolutoire dans le bail professionnel ou de résiliation anticipée du bail professionnel
• Clause relative au renouvellement du bail professionnel
• Clause relative aux obligations des parties (obligation de faire, ne pas faire ou de donner).
• Clause relative au paiement du loyer ou à la révision du loyer professionnel
• Clause relative à la sous-location. La sous-location est comme dans le cadre du bail commercial interdite par principe sauf clause contraire.  
• Clause relative à la cession de droit au bail. La cession du droit au bail n’est pas réglementée de la même façon qu’en matière de bail commercial. En matière de bail professionnel, cette cession ne peut être imposée au bailleur sauf clause contraire. 
• Clause relative au droit de préemption du locataire. Obligatoire en matière de bail commercial, il ne s’agit que d’une option dans le cadre du bail professionnel. 
• Clause relative à la destination ou à l’usage du local (activité exercée par le preneur).

Voyons ensemble les clauses les plus fréquemment utilisées :

L’état des lieux dans le bail professionnel est obligatoire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Il s’agit d’un document qui permet de mesurer à l’instant T l’état d’un local professionnel. Depuis la loi Pinel, l’état des lieux est obligatoires : 

• Au moment de l’entrée dans les lieux par le locataire et
• Au moment de la remise des clefs par le locataire

L’état des lieux est prévu par l’article 57-B de la loi du 23 décembre 1986 n° 86-1290. Il peut être réalisé : 

• À l’amiable entre les parties. 
• Par un huissier de justice. 

Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 dresse la liste des mentions devant figurer dans l’état des lieux. En cas de dégradations constatées au moment de l’état des lieux de sortie le bailleur pourra : 

• Faire une retenue sur le dépôt de garantie si un dépôt de garantie est présent dans le contrat. 
• Faire supporter au locataire les frais de remise en état du local.

Les diagnostics techniques sont obligatoires dans le cadre d’une location de locaux professionnels. Parmi ces diagnostics obligatoires, on retrouve : 

• Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : prévu aux articles L. 134-1 et suivants du Code de la construction. Il permet d’évaluer la consommation énergétique des locaux professionnels. 
• L’état des risques naturels et technologiques ou ERNMT : prévu à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Il permet d’évaluer les risques de pollution. 
• L’état d’amiante : prévu à l’article R. 1334-14 du Code de la santé publique. Il permet d’évaluer la présence ou non d’amiante dans le local professionnel. 
• L’annexe verte : prévu à l’article L. 125-9 du Code de l’environnement. Il permet d’évaluer la consommation énergétique dans l’optique de réduire cette consommation. 

Il existe également d’autres diagnostics qui ne sont pas obligatoires : 

• L’état parasitaire : il permet d’attester de la présence ou non de nuisibles.
• Le diagnostic plomb : il permet d’évaluer la présence ou non de plomb.

La répartition des charges et travaux dans le cadre du bail professionnel est différente selon que le contrat contienne ou non une clause de réparation des charges : 

• Si le bail ne comporte pas de clause : la répartition est prévue à l’article 1754 du Code civil. 
• Si le bail comporte une clause : les parties sont libres de répartir comme elles le souhaitent la charge des réparations. 

Si le preneur réalise des travaux dans le local sans l’accord du bailleur, ce dernier aura deux options en fin de bail : 

• Exiger du preneur une remise en état du local. 
• Accepter les travaux et devenir propriétaire par accession des améliorations. 

La durée du bail professionnel est de 6 ans conformément aux dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. Le régime des baux professionnels impose aux parties une durée minimum de 6 ans. Bailleur et preneur sont donc libres de prévoir une clause relative à la durée du bail prévoyant une durée plus longue. 

La jurisprudence reconnaît d’ailleurs la validité des clauses supérieures à 6 ans.

Le bail professionnel peut comporter de nombreuses clauses. Certaines sont obligatoires à la validité du contrat et d’autres purement optionnelles. La précision dans la rédaction de ces clauses permettra aux parties d’éviter au maximum des conflits portant sur l’interprétation du contrat.