L’état des lieux dans le bail professionnel

L’état des lieux a été rendu obligatoire dans les baux professionnels depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Cette obligation est prévue à l’article 57-B de la loi du 23 décembre 1986 n° 86-1290. En matière de bail commercial, cette obligation est prévue à l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. 

L’état des lieux permet de constater l’état du local à un moment T. Il permet de préciser l’état du local au moment de l’entrée dans les lieux par le locataire et au moment de sa sortie. Les parties pourront au travers de ce document retranscrire tous les détails concernant le mobilier, les équipements mais également l’état du local de manière générale. 

Le bailleur pourra exiger du locataire un dépôt de garantie afin de conserver une somme d’argent dans le cas où des dégradations seront constatées au moment de l’état des lieux de sortie. 

L’état des lieux dans le bail professionnel soulève plusieurs questions : Qu’est-ce que l’état des lieux dans le bail professionnel ? Quelles sont les mentions obligatoires de cet état des lieux ? Que doit faire le bailleur en cas de dégradations des locaux ? 

L’état des lieux dans le bail professionnel a été rendu obligatoire depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014. L’article 57-B de la Loi du 23 décembre 1986 prévoit en effet que : 

«  Au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » .

Cette disposition est entrée en vigueur le 20 juin 2014. Ainsi, les locaux professionnels restitués à compter de cette date devront comporter un état des lieux de sortie lorsqu’un état des lieux d’entrée a été établi. Pour les baux professionnels conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014, le contrat devra comporter : 

• Un état des lieux d’entrée : au moment de l’entrée en possession des clefs par le locataire. 
• Un état des lieux de sortie : au moment de la remise des clefs par le locataire. 

L’état des lieux peut être établi : 

• À l’amiable : bailleur et locataire remplissent ensemble l’état des lieux. 
• Par un huissier de justice : les parties peuvent mandater un Huissier de justice pour établir un état des lieux. Les frais d’Huissier sont, dans ce cas, partagés entre bailleur et locataire. 

L’article 1731 du Code civil prévoit quant à lui que : 

«  S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » .

En cas de défaut d’état des lieux, le locataire est donc présumé avoir reçu le local en bon état. Il pourra tenter de rapporter la preuve contraire s’il souhaite contester cette présomption. 

L’état des lieux du bail professionnel doit comporter des mentions obligatoires. Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale est venu préciser les mentions obligatoires de l’état des lieux. L’article 2 de ce décret prévoit notamment que l’état des lieux doit comporter : 

«  1° A l'entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
b) Sa date d'établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
c) Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d’entrée » .

Cette liste prévoit les mentions obligatoires pour l’état des lieux. Les parties sont toutefois libres d’ajouter des précisions supplémentaires ou tout autre élément pour compléter le document (photos, vidéos …). 

Au moment de la remise des clefs par le locataire du local professionnel, deux situations peuvent se produire : 

• L’état des lieux de sortie ne constate pas de dégradations : l’état des lieux de sortie étant conforme à celui d’entrée, le locataire pourra remettre les clefs au bailleur. Si le bailleur avait sollicité du locataire un dépôt de garantie, il devra lui restituer. 

• L’état des lieux de sortie constate des dégradations : l’état des lieux de sortie relève des dégradations du local. Le bailleur devra notamment faire faire des devis auprès des entreprises compétentes pour avoir une estimation du coût des réparations. Si le bailleur avait sollicité du locataire un dépôt de garantie, il pourra effectuer une retenue sur ce dépôt de garantie correspondant au montant du devis pour effectuer les réparations nécessaires. Dans le cas où aucun dépôt de garantie n’a été prévu, le bailleur pourra mettre en demeure le locataire de réparer le local et si ce dernier refuse, il pourra saisir le juge. 

L’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire depuis la Loi Pinel pour les baux professionnels. Des mentions obligatoires doivent être prévues dans ce bail. Les parties peuvent également décider d’ajouter des mentions pour rendre le document le plus précis possible.