La rédaction du bail professionnel est libre mais certains éléments doivent figurer de manière obligatoire. Il en est ainsi pour certains diagnostics techniques. D’autres diagnostics sont optionnelles ou ne s’appliquent pas à tous les locaux professionnels.
Le bailleur d’un local professionnel est ainsi tenu de fournir une liste de diagnostics techniques à son locataire comme dans le cadre du bail commercial ou du bail d’habitation.
Les diagnostics techniques dans le cadre d’une location professionnelle posent plusieurs questions : Quels sont les diagnostics techniques obligatoires ? Quels sont les diagnostics techniques optionnels ?
Les diagnostics obligatoires dans le bail professionnel
Il existe des diagnostics obligatoires à fournir lors d’une location de local professionnel. Quatre diagnostics sont obligatoires pour la mise en location par le propriétaire de son local.
Le diagnostic de performance énergétique
Le premier diagnostic technique obligatoire dans le cadre d’une location de local professionnel est le diagnostic de performance énergétique ou DPE. Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation énergétique d’un local et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Prévu aux articles L. 134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, il concerne :
- Les locaux mis en vente.
- Les locaux mis en location.
Remarque : le DPE n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières.
Le DPE est réalisé par un professionnel et sa durée de validité est de 10 ans comme le prévoit l’article R. 134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation. :
À noter : le bailleur s’expose à des sanctions lourdes en cas de fausses informations ou de défaut de diagnostics.
L'état des risques naturels et technologiques
Le deuxième diagnostic à fournir dans le cadre d’une location professionnelle est l’état des risques naturels et technologiques autrement appelé ERNMT. Ce diagnostic permet d’évaluer les risques de pollution auxquels est confronté le local professionnel. Il ne concerne pas toutes les communes mais seulement certaines communes à risque. Vous pourrez trouver les communes concernées sur le site : https://www.georisques.gouv.fr.
Il concerne tous les locaux :
- Mis en vente.
- Mis en location.
Le propriétaire doit remplir les éléments concernant ce diagnostic en fonction des informations concernant la commune dans lequel est situé le local. Prévu à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, sa durée de validité est de 6 ans.
À noter : ici encore le propriétaire s’expose à des sanctions en cas de défaut de transmission du diagnostic ou de fausses informations.
L’état d’amiante
Le bailleur d’un local professionnel est également tenu de fournir au locataire un état d’amiante. Ce diagnostic permet d’évaluer la présence ou non d’amiante dans le local. Il concerne les locaux :
- Mis en vente.
- Mis en location.
Le diagnostic est obligatoire pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 comme le prévoit l’article R. 1334-14 du Code de la santé publique. Il doit être réalisé par un professionnel et sa durée de validité est illimitée s’il a été fait après avril 2013.
À noter : le bailleur qui ne respecte pas l’obligation de transmission de ce diagnostic s’expose à des sanctions lourdes.
L’annexe verte
Le dernier diagnostic obligatoire est l’annexe verte. Il permet d’évaluer la consommation énergétique des locaux et de prévoir une réduction de cette consommation. Prévu par l’article L. 125-9 du Code de l’environnement, cette annexe concerne :
- Les locaux de plus de 2.000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerce.
Cette annexe peut mettre à la charge du preneur des obligations concernant sa consommation énergétique. L’obligation étant de sensibiliser les locataires aux enjeux écologiques lorsqu’ils louent des surfaces importantes.
Les diagnostics optionnelles dans le bail professionnel
En plus des diagnostics obligatoires, d’autres diagnostics sont optionnels ou ne concernent pas tous les cas de location de locaux professionnels. On retrouve parmi les diagnostics non obligatoires :
- L’état parasitaire : il permet d’attester de la présence ou non de certains nuisibles (exemple : termites).
- Le diagnostic plomb : il ne concerne que les baux mixtes construits avant le 1er janvier 1949.
L’essentiel à retenir sur les diagnostics techniques dans le bail professionnel
Le bail professionnel doit comporter une série de diagnostics obligatoires. Le propriétaire doit faire les démarches nécessaires pour fournir ces informations à son preneur. Parmi les diagnostics obligatoires, on retrouve :
- Le DPE
- Le diagnostic amiante
- L’ERNMT
- L’annexe verte
D’autres diagnostics sont optionnels :
- L’état parasitaire
- Le diagnostic plomb
À noter : vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier pour connaître l’état du droit et poser vos questions concernant votre contrat de location.