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Vente entrepôt - local d’activité France

Que vous soyez un chef d'entreprise désireux de devenir propriétaire de vos locaux pour développer votre activité, ou un investisseur à la recherche de nouveaux placements rentables, l'achat d'un entrepôt ou d'un local d'activité à vendre peut s'avérer une excellente opportunité. Avec la croissance fulgurante du e-commerce ces dernières années, la demande des chargeurs, grossistes et industriels en surfaces logistiques et de stockage n'a jamais été aussi forte. Pourtant, ce type d'investissement en immobilier d’entreprise reste encore méconnu du grand public, alors même qu'il offre des taux de rendement bruts oscillant entre 5 et 10% par an selon les actifs, faisant de cette stratégie l'une des plus lucratives du marché de l'immobilier locatif.
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Port
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Port
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59386 LOON-PLAGE
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Port
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GRAND PORT MARITIME DE DUNKERQUE
59386 DUNKERQUE
Port
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BORDEAUX MÉTROPOLE
33810 AMBÈS
Zone industrielle
8201.29 ha
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DE LA PLAINE DE L'AIN
01150 SAINT-VULBAS

Etre propriétaire de son entrepôt ou local d’activité : un atout stratégique

Acquérir vos locaux logistiques, en propre ou à travers une Société Civile Immobilière (SCI), présente de nombreux avantages stratégiques pour les entreprises, quelle que soit leur taille ou leur secteur d'activité. Tout d'abord, cela vous affranchit du paiement récurrent des loyers, ce qui représente bien souvent un poste de dépenses très important. Vous faites donc des économies substantielles sur le long terme.
Mais surtout, être propriétaire de vos entrepôts vous offre une liberté totale pour les aménager selon vos besoins spécifiques, sans avoir à demander l'autorisation à un propriétaire tiers. Vous pouvez ainsi optimiser l'espace, installer des équipements sur mesure, réaliser les travaux nécessaires, etc. Une véritable aubaine pour développer sereinement votre outil de production ou de distribution.
Enfin, détenir les murs de vos locaux présente un intérêt indéniable d'un point de vue patrimonial. En cas de revente future, vous bénéficiez en effet de la plus-value liée à la valorisation de votre entrepôt ou local d’activité.

Localisation de votre entrepôt : les critères clés à considérer

Pour un entrepôt, la localisation est primordiale et peut faire toute la différence en termes de performance opérationnelle et de rentabilité. Plusieurs critères déterminants sont à prendre en compte :
  • L'accessibilité : il est essentiel que votre entrepôt soit idéalement situé à proximité des grands axes routiers, ferroviaires et aériens afin de faciliter l'acheminement de vos marchandises. La facilité d'accès conditionne vos délais et vos coûts logistiques.
  • La proximité de vos principaux clients et fournisseurs pour raccourcir vos distances d'approvisionnement et de distribution.
  • L'environnement économique de la zone concernée : présence d'autres activités complémentaires, main d'œuvre disponible, etc.
  • L'exposition aux risques naturels : éloignez-vous des zones inondables ou sismiques par exemple.

Quelle surface choisir pour votre entrepôt ?

L'espace disponible est bien entendu un paramètre crucial à évaluer avec la plus grande attention avant l'acquisition de votre entrepôt. Il doit correspondre précisément aux besoins actuels et futurs de votre entreprise. Veillez donc à prendre en compte vos éventuels projets de développement à moyen/long terme afin d'éviter la surcharge trop rapide.
Au-delà de la surface au sol, qui conditionne les capacités de stockage, certains critères spécifiques sont à vérifier : hauteur sous plafond, résistance au sol, dimensions des accès pour les poids lourds, accès de plain-pied, etc. Gardez aussi à l'esprit la possibilité d'agrandir le site ou d'acquérir de nouvelles parcelles attenantes.

Aménagements et mise aux normes : anticiper les coûts

Une fois que vous avez identifié un ou plusieurs entrepôts correspondant aux spécificités techniques de votre activité, il est essentiel d'évaluer les investissements complémentaires à prévoir. Certains bâtiments requièrent en effet des travaux de mise aux normes, d'isolation ou encore d'aménagement intérieur comme :
  • L'installation de systèmes de chauffage/climatisation adéquats
  • L'aménagement de quais de chargement/déchargement
  • La mise en place de racks et rayonnages de stockage 
  • L'aménagement de bureaux et locaux annexes
  • Les équipements de sécurité (alarmes, sprinklers, etc.)
Le montant de ces investissements doit être pris en compte dès le départ dans le calcul de rentabilité. N'hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier logistique ou industriel pour réaliser un véritable bilan complet.

Investisseurs : le marché de la logistique en France

Avant d'investir dans l'achat d'un local d'activité ou d'un entrepôt logistique, frigorifique ou de messagerie, il est important de bien comprendre la structure du marché de la logistique en France. Deux grandes dorsales logistiques se distinguent :
La dorsale historique (autoroutes A1, A6, A7) : Cet axe Lille/Paris/Lyon/Marseille concentre plus de 80% du volume global d'investissement en immobilier logistique et industriel. Même si la dorsale ne se résume plus seulement à ces quatre grandes villes, la région parisienne et les Hauts-de-France absorbent à elles seules 50% de la demande placée en entrepôts logistiques et locaux d'activités. Du fait de la raréfaction du foncier disponible à proximité de cette dorsale, d'autres agglomérations comme Orléans, Rouen/Amiens/Beauvais ou encore Montpellier attirent désormais l'attention des investisseurs.
L'arc atlantique, desservi par les autoroutes A62, A64 et A10, constitue une seconde dorsale logistique reliant les villes de Rennes, Nantes, Cholet, Le Mans, Bordeaux, Agen et Toulouse. Cette zone bénéficie d'un report d'activité lié à la raréfaction des disponibilités foncières dans les régions traditionnellement prisées par les acteurs de la logistique, telles que la Provence-Alpes-Côte-d'Azur (autour de Marseille), l'Auvergne-Rhône-Alpes (région lyonnaise) et l'Île-de-France.
Le marché hors-dorsale suscite aussi de plus en plus l'intérêt des investisseurs, y compris pour de la grande messagerie. Les contraintes augmentant sur les zones historiques, les utilisateurs s'orientent vers de nouvelles solutions en s'écartant des grands bassins. Toutefois, le hors-dorsale présente certains points de vigilance :
  • Peu d'opportunités réelles en dehors des deux dorsales
  • Plus de difficultés à commercialiser les biens
  • Nécessité d'identifier précisément les flux logistiques et les bassins d'emploi
Malgré une raréfaction du foncier, l'Île-de-France offre encore de belles perspectives avec de nombreuses possibilités dans le Grand Paris et sur des terrains déjà urbanisés.

L'immobilier logistique : une opportunité à fort rendement

L'immobilier logistique attire de plus en plus les investisseurs séduits par son fort potentiel de rendement. Sur ce marché très dynamique, tirés notamment par l'essor du e-commerce, les loyers restent globalement élevés. Avec des taux de rendement bruts oscillant entre 5 et 10% par an selon les actifs, il s'agit d'une stratégie d'investissement parmi les plus lucratives de l'immobilier.
En contrepartie, le risque locatif est plus important que sur le résidentiel : les entreprises sont plus volatiles que les particuliers et peuvent déménager ou cesser leur activité. Pour limiter ce risque, les investisseurs privilégient les contrats "baux verts" de longue durée (9 ans minimum) et diversifient leurs locataires.
Par ailleurs, le marché actuel souffre d'une pénurie d'actifs neufs et bien situés. La demande des entreprises étant forte, les opportunités d'achat "en bon père de famille" se font donc plus rares et chères. La tendance est à la hausse des prix, mais n'écarte pas encore les bons investissements.

Sélectionner le meilleur actif immobilier logistique

Face à cette pénurie, la sélection des biens immobiliers logistiques est cruciale pour dénouer une opération rentable. Outre les critères classiques de situation et d'état général du bâtiment, d'autres spécificités sont à surveiller de près :
  • Les dimensions : optez pour de grandes surfaces permettant d'accueillir un ou plusieurs locataires en fonction des opportunités. Les petits lots ont moins de potentiel locatif.
  • La flexibilité/modularité des aménagements pour pouvoir s'adapter à tous types d'activités. 
  • Le niveau de performance énergétique devenu un critère déterminant pour les entreprises.
Certains investisseurs se tournent également vers le segment très porteur des "derniers kilomètres", ces plateformes logistiques situées au cœur des centres-villes dont le rôle est stratégique pour la livraison du dernier km en environnement urbain (vélo cargo...).

Stratégie locative d'entrepôts : les bonnes pratiques à adopter

La réussite d'un investissement dans un entrepôt repose avant tout sur sa capacité locative. Il est donc essentiel d'évaluer en amont le potentiel locatif du site, en fonction de sa localisation et de ses caractéristiques techniques. Un audit approfondi de la demande locale des entreprises est indispensable.
Une fois cette étude réalisée, les investisseurs peuvent choisir de cibler des locataires (chargeurs, distributeurs, transporteurs, grossistes, industriels...) correspondant à leur stratégie :
  • Locataire unique = revenus locatifs sécurisés mais risque de vacance accru
  • Multiples locataires = risque dilué mais gestion locative plus complexe 
Les baux de longue durée (minimum 6 ans fermes) sont bien sûr à privilégier dans tous les cas. Le fractionnement de l'entrepôt, le fait qu'il soit divisible en plusieurs cellulles, peut aussi constituer une solution intéressante pour augmenter le montant du loyer au m² mais surtout diversifier ses locataires, si la configuration s'y prête.

Cadre juridique et fiscal : ce qu'il faut savoir

Avant d'investir dans l'achat d'un entrepôt, il est indispensable de bien s'imprégner du cadre juridique et fiscal qui régit la location des entrepôts ou locaux d’activité. Plusieurs régimes spécifiques s'appliquent selon la nature du bail conclu avec les locataires :
• Le bail commercial : il s'agit du régime le plus courant pour la location d'entrepôts. Régi par le code de commerce, il concerne tous les locaux où s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Sa durée minimale est de 9 ans, avec une possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans. En contrepartie, le bailleur bénéficie d'une grande stabilité locative et peut prévoir une indexation régulière des loyers. Fiscalement, les revenus tirés d'un bail commercial sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
• Le bail professionnel : plus rarement utilisé pour les entrepôts, il concerne la location de locaux à usage exclusif de stockage, bureaux ou à l'exercice d'une activité libérale. Sa durée est libre, de même que la fixation initiale du loyer, ce qui offre plus de souplesse. En revanche, le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 6 mois. Les revenus locatifs sont ici imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Dans les deux cas, le bailleur peut prévoir contractuellement la prise en charge par le locataire de certaines charges comme la taxe foncière ou les travaux d'entretien courant. Il est d'ailleurs vivement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour bien rédiger ces baux et éviter tout litige avec son locataire.

Acheter un entrepôt en direct : avantages et inconvénients

Avant de vous lancer, il est utile de bien synthétiser les principaux avantages et inconvénients liés à l'achat d'entrepôts ou de locaux d'activité :
Les atouts :
  • Une immobilisation patrimoniale durable avec potentiel de revente
  • Des taux de rendement locatif élevés et une demande soutenue
  • Un cadre fiscal avantageux pour les entreprises et les particuliers
  • Des baux de longue durée sécurisant les loyers
  • Une gestion locative simplifiée par rapport aux biens résidentiels
Les freins :
  • Un ticket d'entrée potentiellement élevé selon la surface
  • Des contraintes réglementaires et techniques spécifiques
  • Un risque accru de vacance locative selon l'emplacement
  • Une pénurie de l'offre bien située qui fait grimper les prix
  • Des coûts de gestion parfois lourds (gros travaux, charges, etc.)

Bien préparer son projet d'achat d'entrepôt : les conseils d'experts

Que vous soyez chef d'entreprise ou investisseur, voici quelques dernières recommandations d'experts pour mener à bien votre projet d'acquisition d'entrepôt :
  • Analysez en profondeur la zone d'implantation : dynamisme économique, présence d'activités complémentaires, disponibilité de la main d'œuvre, évolutions urbaines prévues à moyen terme.
  • Réalisez un véritable plan de rentabilité en intégrant absolument tous les coûts sur le cycle de vie (travaux, entretien, charges, fiscalité, etc.)
  • Faites inspecter le bien en détail et exigez toutes les expertises techniques nécessaires (sécurité, pollution, solidité, etc.) 
  • Pensez à optimiser votre investissement dès le départ en prévoyant un aménagement flexible et modulaire.
  • Assurez-vous d'avoir correctement budgété vos éventuels besoins en matériels spécifiques (chariots, racks, etc.)
  • Envisagez dès maintenant les prochaines étapes de votre développement : agrandissement, site secondaire, etc.
  • Dans le doute, n'hésitez pas à vous entourer de conseils avisés : experts immobiliers, brokers en immobilier d'entreprise, avocats, fiscalistes, etc.
En suivant ces recommandations avisées, vous disposerez de toutes les clés pour réussir sereinement l'acquisition d'un entrepôt ou d'un local d'activité répondant parfaitement à vos objectifs professionnels.

SCPI, OPCI, SIIC : investir dans l'immobilier logistique autrement

Pour un investisseur particulier, l'acquisition d'un entrepôt représente souvent un ticket d'entrée élevé et comporte des risques importants liés à la gestion locative. En effet, devenir propriétaire de murs d'entrepôts nécessite généralement plusieurs millions d'euros d'apport personnel. De plus, vous devrez assumer seul la responsabilité de trouver des locataires fiables, d'entretenir le bâtiment, de gérer les éventuels travaux ou litiges avec le locataire, etc.
Une alternative de plus en plus prisée consiste à investir dans des véhicules d'investissement collectifs spécialisés dans l'immobilier d'entreprise, dit pierre papier, et plus particulièrement dans le secteur logistique.
Parmi ces solutions, on retrouve les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées), les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) ou encore le Crowdfunding immobilier.
Ces différents véhicules vous permettent d'accéder à des parts du capital de sociétés détenant de nombreux actifs immobiliers logistiques (entrepôts, plateformes, etc.) répartis sur différentes zones géographiques. Vous bénéficiez ainsi d'une mutualisation des risques et d'une gestion déléguée à des professionnels, sans les contraintes et les soucis de la gestion locative au quotidien.
Autre avantage non négligeable : la possibilité d'investir des montants relativement faibles par rapport à un achat en direct. Là où l'acquisition d'un entrepôt nécessite rapidement plusieurs millions d'euros, il est possible d'accéder à ces véhicules à partir de quelques centaines ou milliers d'euros seulement. Une démocratisation bienvenue pour beaucoup d'investisseurs particuliers.
Parmi tous ces véhicules, les SCPI logistiques affichent des rendements particulièrement attractifs, de l'ordre de 5% par an en moyenne. Elles figurent ainsi parmi les plus performantes du marché. Les OPCI et les SIIC offrent également des perspectives intéressantes avec l'avantage d'être cotées en bourse, et donc potentiellement plus liquides.
Attention toutefois, les parts de ces véhicules d'investissement en pierre papier restent globalement peu liquides, c'est-à-dire difficiles et longues à revendre. Il faut généralement les conserver pendant plusieurs années (8 ans en moyenne pour les SCPI) afin de bénéficier d'un éventuel effet de levier et d'avantages fiscaux. Mieux vaut donc les envisager dans une optique de long terme.
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