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Les centres commerciaux en France
Pourquoi Acheter des Murs Commerciaux ?
Que vous soyez commerçant ou investisseur, l'acquisition d'un local commercial présente de nombreux avantages :
1. Une Rentabilité Attractive
Les murs commerciaux offrent généralement des rendements locatifs plus élevés que les biens résidentiels, avec des taux brut pouvant atteindre 4 à 8%.
2. Une Sécurité Locative
Grâce au bail commercial 3-6-9, qui engage le locataire sur une durée minimale de 9 ans, le risque de vacance locative est considérablement réduit. De plus, le locataire est responsable de l'entretien courant du bien, ce qui limite les charges pour le propriétaire.
3. Une Valorisation à Long Terme
Avec un emplacement bien choisi et un locataire solide, les murs commerciaux ont un fort potentiel de valorisation dans le temps. C'est un excellent moyen de se constituer un patrimoine pérenne.
4. Des Avantages Fiscaux
En investissant dans des murs commerciaux via une SCI à l'IR, vous pouvez bénéficier du régime du déficit foncier et déduire une partie de vos intérêts d'emprunt et travaux de vos revenus fonciers.
Les Clés pour Bien Choisir son Local Commercial
1. L'Emplacement, Critère N°1
En immobilier commercial, l'emplacement est roi ! Privilégiez les zones à forte densité de population, avec un bon pouvoir d'achat et des flux de passants importants. Les emplacements n°1, situés dans les artères commerçantes principales, sont les plus recherchés mais aussi les plus chers. Les emplacements n°1bis et n°2 peuvent être de bonnes alternatives pour des budgets plus modestes.
2. Les Catégories de Villes à Cibler
- Les Métropoles et Grandes Agglomérations Régionales : Paris, Lyon, Marseille... Ces villes offrent une sécurité et une stabilité patrimoniale grâce à leur dynamisme économique et leur densité de population. L'investissement y est plus onéreux mais moins risqué.
- Les Grandes Villes Moyennes : Reims, Toulon, Grenoble... Elles représentent le cœur économique de leur territoire. L'investissement y est plus abordable avec un bon potentiel de croissance.
- Les Petites Villes Moyennes : Colmar, Valence, Quimper... Elles jouent un rôle de centralité pour les zones rurales environnantes. Elles offrent des opportunités pour des commerces de proximité avec une clientèle locale fidèle.
- Les Villes Touristiques et Balnéaires : Cannes, Biarritz, Deauville... Leur économie dépend fortement du tourisme. Elles présentent un potentiel unique mais avec une forte saisonnalité à prendre en compte.
3. Le Type de Bien
- Pied d'Immeuble : Les locaux commerciaux en pied d'immeuble de centre-ville, ou en périphérie sur un axe pénétrant, sont très prisés pour leur visibilité et leur accessibilité. Les programmes neufs offrent des avantages techniques (normes, charges réduites, TVA à 5,5% dans certains cas) et attirent une grande variété de locataires. Mais attention aux règlements de copropriété qui peuvent restreindre les activités autorisées, surtout dans les immeubles anciens. Un bail commercial "tous commerces" aura plus de valeur car il n'imposera aucune restriction sur les activités possibles, contrairement à un bail précisant une activité spécifique (coiffure..). Cette flexibilité est un vrai plus pour la relocation et la valorisation du local commercial. Finalement, les bâtiments anciens ont souvent plus de charme et d'authenticité que les locaux "brut de béton", mais ils peuvent également nécessiter des travaux de mise aux normes coûteux (accessibilité, sécurité...). Un audit technique préalable à l'achat est conseillé pour éviter les mauvaises surprises.
- Centres Commerciaux : Réservés aux grands investisseurs institutionnels et SIIC. Des opportunités existent malgré tout pour les investisseur particuliers et les family offices dans les petits centres gérés en Groupement d'Intérêt Économique (GIE).
- Zones Commerciales de Périphérie : Grandes surfaces divisibles, loyers plus faibles compensés par une forte fréquentation. Adaptées aux activités nécessitant de grands espaces (bricolage...).
4. Murs Occupés ou Libres ?
- Murs Occupés : Opter pour des murs commerciaux occupés, c'est la garantie de percevoir des revenus locatifs dès l'acquisition. Cette solution séduira les investisseurs privilégiant la sécurité et la visibilité à long terme. Revers de la médaille, le prix d'achat est généralement plus élevé que pour des murs libres, intégrant la qualité du locataire en place et les flux de loyers sécurisés. De plus, ces biens sont très recherchés et la concurrence peut être rude pour les dénicher. Enfin, vous aurez moins de flexibilité pour choisir votre locataire ou réaliser des travaux d'aménagement. Mais pour qui souhaite minimiser les risques et obtenir des rendements stables, c'est un choix judicieux.
- Murs Libres : À l'inverse, acheter des murs commerciaux libres offre une grande liberté dans le choix du locataire et l'aménagement des lieux. Vous pourrez réaliser des travaux pour adapter le local aux besoins d'une enseigne nationale ou d'un concept innovant, et ainsi doper sa rentabilité future. C'est aussi l'occasion de négocier un bail "sur-mesure" avec un loyer de marché et des garanties solides. En contrepartie, vous devrez assumer le coût des travaux et le risque de vacance locative durant la phase de commercialisation. Un pari sur l'avenir qui peut être gagnant... à condition d'avoir les reins solides.
5. Le Prix et la Rentabilité
Le prix d'un local commercial se calcule en fonction du rendement locatif attendu. Plus l'emplacement est "prime", plus le rendement sera faible (et le prix élevé). Il faut bien étudier le bail commercial en place, les charges et le potentiel de revalorisation.
Les Points de Vigilance avant d'Investir dans les Murs Commerciaux
Investir dans les murs commerciaux présente de nombreux avantages mais aussi quelques défis à bien appréhender. Le bail commercial 3-6-9 protège le locataire en place, ce qui peut rendre difficile la reprise du local commercial ou la renégociation du loyer. En cas de désaccord, les indemnités d'éviction à verser au locataire peuvent être très élevées.
De plus, la valeur de votre investissement en immobilier commercial dépend beaucoup de la réussite commerciale de votre locataire, sur laquelle vous n'avez que peu de contrôle. Si son activité périclite, la valeur de votre bien et son potentiel de revente peuvent en pâtir.
Le potentiel de plus-value des murs commerciaux est souvent plus limité que pour l'immobilier résidentiel, car il dépend surtout de la valeur locative. Celle-ci est calculée en fonction du loyer de marché, de l'emplacement et du chiffre d'affaires réalisé. Méfiance donc avec les loyers "hors marché" qui peuvent pénaliser la revente.
Enfin, Il est important de noter qu'il peut être difficile pour un commerçant de racheter les murs de son local commercial au propriétaire actuel. En effet, si le commerce fonctionne bien, le propriétaire n'aura que peu d'intérêt à vendre, car il bénéficie d'un revenu locatif stable et sécurisé. C'est pourquoi il est souvent judicieux pour un commerçant de saisir l'opportunité d'acheter les murs dès l'installation de son commerce, lorsque cela est possible. Cela lui permet de maîtriser son outil de travail sur le long terme et de se prémunir contre une éventuelle augmentation de loyer.
Les Impacts Fiscaux de l'Investissement en Murs Commerciaux
Attention, ça va parler chiffres et pourcentages. Mais pas de panique, on va décortiquer ensemble tous les aspects fiscaux de l'investissement en murs commerciaux. Que vous soyez un pro de la fiscalité ou un néophyte, suivez le guide.
1. À l'Achat
- Droits de Mutation (alias "frais de notaire") : Prévoyez environ 6,9% du prix d'acquisition. Eh oui, l'État prend sa part du gâteau.
- TVA immobilière : Le taux normal est de 20% mais il existe des exceptions. Pour les locaux neufs, vous pouvez bénéficier d'un taux réduit à 5,5% dans certaines zones (QPV, ANRU). Et si vous achetez dans une ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), vous pouvez même être exonéré de TVA. De quoi faire de belles économies.
2. En Cours de Détention
Les Revenus Fonciers : Ça dépend de votre mode de détention (SCI ou en nom propre) et du régime d'imposition de la SCI :
- En direct : Vos loyers sont imposés à votre Taux Marginal d'Imposition (TMI), après déduction des charges (travaux, intérêts d'emprunt...). Mais vous pouvez aussi générer un déficit foncier, imputable sur vos autres revenus fonciers.
- En SCI à l'IR : Chaque associé est imposé sur sa quote-part des loyers à son TMI. Transparence fiscale totale.
- En SCI à l'IS ou Société Commerciale : Les loyers sont soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Le taux est de 15% jusqu'à 38 120€ de bénéfices, puis 26,5% au-delà. Et quand la société distribue des dividendes, les associés payent la "flat tax" de 30% (impôt + prélèvements sociaux). Rien ne se perd.
La Taxe Foncière : C'est le propriétaire qui la paye chaque année (sauf bail dérogatoire). Mais heureusement, elle est déductible des revenus fonciers.
Les Prélèvements Sociaux : Ah, les fameux 17,2% ! Ils s'appliquent sur les revenus fonciers, sauf si vous détenez via une société. Encore une bonne raison de créer une Société Civile Immobilière (SCI).
3. À la Revente
La Plus-Value :
- Le taux d'imposition est de 19%, auquel s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Soit un total de 36,2%.
- Mais il y a des astuces pour réduire la note. D'abord, une exonération progressive selon la durée de détention : 22 ans en détention directe, 30 ans via une société.
- Et si vous vendez un local commercial loué depuis plus de 5 ans, vous pouvez bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 à 85%.
La TVA : Ici aussi, le taux normal est de 20%. Mais il existe des exonérations pour les locaux exploités par des professions libérales (médecins, avocats...) ou dans certaines zones géographiques (ZRR). À vérifier au cas par cas.
4. En Cas de Réinvestissement
Plus-Value : Vous pouvez échapper à l'impôt en réinvestissant le prix de vente dans un autre bien immobilier professionnel. Si vous réinvestissez tout, c'est exonération totale. Si c'est une partie seulement, l'exonération est proportionnelle. Et si vous ne réinvestissez pas tout de suite, vous pouvez demander un report d'imposition ("sursis d'imposition"). De quoi optimiser votre fiscalité.
Vous l'aurez compris, la fiscalité des murs commerciaux est un vrai mille-feuille, mais avec les bons conseils et un peu de planification, vous pouvez en tirer le meilleur parti. N'hésitez pas à vous entourer de professionnels (expert-comptable, fiscaliste, notaire, agents immobiliers spécialisés dans la vente de murs commerciaux) pour sécuriser votre investissement.
Et rappelez-vous : une fiscalité bien gérée, c'est la clé d'une rentabilité optimisée !
Les Alternatives à l'Achat Direct de Murs Commerciaux
L'achat direct de murs commerciaux n'est pas la seule façon d'investir dans l'immobilier d'entreprise. Pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine sans gérer directement des biens, il existe des solutions de "pierre-papier". Zoom sur ces alternatives accessibles à tous, des particuliers aux professionnels.
Les SCPI sont des fonds collectifs qui acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, entrepôts...). En achetant des parts, vous devenez copropriétaire des biens détenus, sans les contraintes de gestion. Vous percevez des revenus réguliers sous forme de dividendes, et pouvez bénéficier de la revalorisation des parts sur le long terme. Les SCPI sont accessibles dès quelques centaines d'euros, ce qui en fait un placement de choix pour démocratiser l'immobilier d'entreprise.
Cousins des SCPI, les OPCI sont également des fonds immobiliers, mais avec une poche de liquidités (actions, obligations) pour fluidifier la gestion. Cette flexibilité offre un potentiel de performance intéressant, au prix d'une volatilité un peu plus élevée. Là aussi, on investit à partir de petits tickets pour une gestion 100% déléguée.
Les SIIC sont des sociétés foncières cotées en Bourse, dont certaines telles que Unibail-Rodamco-Westfield, Klepierre, Mercialys, Carmila ou Frey détiennent la majorité de leur portefeuille en commerce. Elles détiennent et exploitent un parc immobilier professionnel pour en tirer des loyers qu'elles redistribuent ensuite à leurs actionnaires. En achetant des actions de SIIC, vous vous exposez au marché immobilier tertiaire de façon indirecte et bénéficiez de la liquidité du marché boursier. Une option à considérer pour les investisseurs avertis.
4. Les OPCVM Immobiliers
Pour une diversification optimale, les OPCVM immobiliers investissent à la fois dans des actifs immobiliers (SCPI, OPCI, SIIC) et des valeurs mobilières liées à l'immobilier (actions de sociétés foncières, de promoteurs...). Cette approche multi-poches permet de capter les opportunités de l'immobilier coté et non coté, avec une liquidité au moins mensuelle.
5. Le Crowdfunding Immobilier
Enfin, le crowdfunding immobilier permet de financer des projets de rénovation ou de promotion immobilière (bureaux, commerces, logistique...) en investissant dès 1 000€. En contrepartie, vous recevez des intérêts durant la durée du projet (1 à 3 ans en moyenne), et récupérez votre capital initial à l'issue. Le crowdfunding offre des rendements attractifs (jusqu'à 10% par an) pour une durée limitée, mais comporte un risque de perte en capital en cas de défaut du promoteur, constructeur ou marchand de biens.
Ces différentes solutions de pierre-papier permettent à chacun, selon son profil et ses objectifs, d'investir dans l'immobilier commercial de façon indirecte, progressive et diversifiée. Mais attention, il s'agit de placements peu liquides, à envisager sur le long terme. Comme toujours, il est recommandé de consulter un professionnel ou un conseiller en gestion de patrimoine pour construire une stratégie d'investissement adaptée.
Prêt à vous lancer dans l'achat de murs commerciaux ?
L'immobilier commercial est un secteur passionnant et plein d'opportunités pour qui sait dénicher la bonne affaire. Que vous soyez commerçant ou investisseur, l'achat de murs commerciaux peut être une excellente opération pour développer votre activité et votre patrimoine. Mais comme tout investissement, il comporte aussi des risques qu'il faut bien mesurer.
Emplacement, locataire, bail, fiscalité… Il y a de nombreux paramètres à prendre en compte et il est facile de se perdre dans ce labyrinthe de l'immobilier d'entreprise. Alors si vous n'êtes pas un professionnel chevronné, faites-vous accompagner. Les conseils d'un spécialiste en immobilier commercial seront précieux pour trouver la perle rare et sécuriser votre projet.