La rupture du contrat de mandat de gestion locative

Le contrat de mandat de gestion locative est un contrat par lequel, un mandant va confier à un mandataire la gestion de son bien immobilier. Ce contrat tire ses sources de différents textes. Parmi ces textes on retrouve : 

• Les règles du droit commun des contrats : notamment les articles 1128 et suivants du Code civil qui posent les trois conditions nécessaires à la validité d’un contrat (consentement des parties, capacité juridique à contracter des parties, contenu licite et certain du contrat). 
• Les règles applicables au contrat de mandat : prévues aux articles 1984 et suivants du Code civil. L’article 1984 vient énoncer la définition du contrat de mandat : 

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ».

• Les règles particulières prévues par la Loi Hoguet : la loi Hoguet et le décret du 20 juillet 1972 viennent poser des règles particulières applicables au contrat de mandat de gestion. 

Le mandat de gestion locative permet au détenteur d’un bien immobilier de confier sa gestion à un tiers. L’agent immobilier sera mandaté pour trouver un potentiel locataire et procéder à la gestion de cette location (gestion des conflits avec le locataire, état des lieux dans le bail d’habitation, rédaction du bail d’habitation …). Le contrat de mandat va être conclu entre deux personnes : 

• Le mandant : le mandant va donner le mandat à un tiers pour faire quelque chose. Dans le cadre du mandat de gestion locative, il s’agit du propriétaire qui va donner mandat à l’agent immobilier pour gérer l’immeuble. 
• Le mandataire : le mandataire reçoit le mandat. Dans le cadre du mandat de gestion locative, il s’agit de l’agent immobilier qui va gérer le bien du propriétaire. 

La rupture du contrat de mandat de gestion locative pose alors plusieurs questions : Qu’est-ce qu’un contrat de mandat de gestion locative ? Comment s’opère la rupture du mandat exclusif ? Comment s’opère la rupture du mandat simple ? 

Le contrat de mandat de gestion locative est conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et un agent immobilier. Il existe différentes sortes de mandats : 

• Le mandat simple : le mandant ne va confier qu’une partie des prérogatives à l’agent immobilier en se laissant la possibilité de chercher par ses propres moyens un locataire ou confier cette tâche à une autre agence. 
• Le mandat exclusif : le mandant va ici confier l’intégralité des prérogatives à l’agent immobilier. 

Pour conclure ce contrat, l’agent doit être habilité à gérer un bien immobilier. Pour cela, il devra être titulaire d’une carte professionnelle. Les règles issues de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 (article 6) imposent comme condition de validité de ce contrat, un écrit. 

Les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 énoncent les différents éléments devant figurer dans le mandat de gestion. On retrouve notamment : 

• Le nom du mandant
• Le nom du mandataire
• La durée 
• L’objet 
• Le numéro d’inscription sur le registre des mandats
• Les modalités de transfert des fonds 
• Les missions du mandataires 
• Les modalités de reddition des comptes 
• La rémunération du mandataire 
• Les modalités de diffusion des annonces

La rupture du contrat de mandat est différente selon qu’il s’agisse d’un mandat simple ou d’un mandat exclusif. Dans le cadre du mandat exclusif, l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que : 

« Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s'appliqpuent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d'immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé ».

Passé le délai de 3 mois à compter de la date de conclusion du contrat, mandant ou mandataire sont libres de dénoncer le mandat en respectant un préavis de 15 jours. Ils devront effectuer cette dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Il existe des exceptions à cette dénonciation mais la gestion locative n’entre pas dans le cadre de ces exceptions.

La résiliation du mandat simple est prévue par l’article 2004 du Code civil qui énonce que : 

« Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s'il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit l'original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l'expédition, s'il en a été gardé minute ».

La révocation du mandat simple est ainsi possible à tout moment mais si cette révocation constitue un abus, le juge peut décider d’attribuer des dommages et intérêts à l’autre partie.

La résiliation du contrat de mandat est possible dans le cadre du mandat simple ou exclusif. Les modalités de résiliation différent dans les deux mais la résiliation est toujours possible sauf exceptions (ex : si vente d’immeuble en mandat exclusif). Pour résilier le contrat, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permettra de se ménager la preuve de la résiliation.