La législation relative à la gestion locative

La gestion locative désigne le fait de gérer un ou plusieurs bien immobiliers destinés à la location. Le propriétaire d’un bien immobilier dispose de plusieurs possibilités pour gérer son bien immobilier mis en location. Parmi ces possibilités, on retrouve : 

• La gestion locative propre : le propriétaire du bien immobilier va gérer seul la location de son bien. 
• La gestion locative déléguée : le propriétaire du bien immobilier va confier l’intégralité de la gestion locative à un tiers (souvent un agent immobilier). 
• La gestion locative semi-déléguée : le propriétaire du bien immobilier va confier une partie de la gestion locative à un tiers en conservant certaines prérogatives. 

Les agents immobiliers sont soumis à une réglementation précise dans le cadre de la gestion locative. On retrouve parmi ces textes : 

• Les dispositions du droit commun des contrats : issues des articles 1128 et suivants du Code civil. Ces textes prévoient les règles qui entourent les contrats de manière générale. 
• Les dispositions relatives au contrat de mandat : le contrat de mandat conclu entre un agent et un propriétaire de bien immobilier est soumis aux dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil. 
• Les dispositions de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 : la loi Hoguet est venue définir l’ensemble des règles qui s’imposent aux agents immobiliers, syndics et administrateurs de biens. 
• Le décret du 20 juillet 1972 : il est venu compléter la loi Hoguet en précisant certaines dispositions. 

La législation relative à la gestion locative pose alors plusieurs questions : Qui peut être habilité à faire de la gestion locative ? Comment obtenir la carte professionnelle de gestion locative ? Qu’est-ce qu’un contrat de mandat de gestion locative ? Comment rompre ce mandat ? Quelles sont les obligations des agences immobilières de gestion locative ? 

Pour pouvoir exercer une activité de gestion immobilière, l’agent doit être habilité. Cette habilitation est rendue possible en réunissant les différents critères énoncés par l’article 3 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit que : 

« I. - La demande est accompagnée :

1° De la justification qu'il est satisfait par le ou les demandeurs aux conditions d'aptitude professionnelle spécifiées au chapitre II ;

2° De l'attestation de garantie financière suffisante délivrée dans les conditions prévues à l'article 37, sous réserve des dispositions du 6° du présent article ;

3° De l'attestation d'assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle délivrée conformément au deuxième alinéa de l'article 49 ;

4° D'un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d'un mois si la personne est immatriculée à ce registre ou d'un double de la demande si elle doit y être immatriculée ;

5° Suivant le cas, d'une attestation délivrée par l'établissement de crédit qui a ouvert le compte prévu soit par l'article 55, soit par l'article 59, avec l'indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient, ou d'une attestation d'ouverture au nom de chaque mandant des comptes bancaires prévus par l'article 71 ;

6° Le cas échéant, de la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l'occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires ; dans ce cas, le demandeur ne produit, au titre des activités concernées par la déclaration sur l'honneur, l'attestation de garantie financière mentionnée au 2° que lorsqu'il a choisi d'en souscrire une.

II. - En vue de vérifier que le demandeur n'est pas frappé d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou celui de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Ile-de-France demande un bulletin n° 2 au casier judiciaire national.

Lorsque le demandeur est établi en France et qu'il est ressortissant d'un autre Etat membre de l'Union européenne, le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou départementale demande également l'équivalent du bulletin n° 2 auprès du casier judiciaire de l'Etat membre de nationalité, par l'intermédiaire du casier judiciaire national.

Lorsque le demandeur est établi en France et qu'il est ressortissant d'un Etat non membre de l'Union européenne, il joint à sa demande un extrait de casier judiciaire datant de moins de trois mois ou, à défaut, un document équivalent délivré par l'autorité compétente de cet Etat.

Si le demandeur a acquis l'aptitude professionnelle dont il se prévaut dans un Etat membre de l'Union européenne, le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France demande en outre l'équivalent du bulletin n° 2 auprès du casier judiciaire de cet Etat, par l'intermédiaire du casier judiciaire national.

Si le demandeur a acquis l'aptitude professionnelle dont il se prévaut dans un Etat avec lequel la France est liée par un accord de reconnaissance des qualifications professionnelles, il joint à sa demande un extrait de casier judiciaire datant de moins de trois mois ou, à défaut, un document équivalent délivré par l'autorité compétente de cet Etat ».

Une fois ces conditions réunies, l’agent immobilier pourra demander sa carte professionnelle portant la mention ‘’ gestion immobilière ‘’ pour exercer une activité de gestion immobilière. 

Pour obtenir une carte professionnelle portant la mention ‘’ gestion immobilière ‘’, l’agent immobilier devra réunir les conditions ci-dessus et adresser sa demande auprès du Président de la Chambre du commerce et de l’industrie (cci). 

Le silence gardé pendant deux mois après la demande vaut refus de délivrance de la carte professionnelle. 

Cette carte est valable 3 ans à compter de sa délivrance et peut faire l’objet d’un renouvellement mais également d'une restitution si l’une des conditions exigées devient caduque. 

Le contrat de mandat conclu entre un propriétaire de bien immobilier et un agent immobilier est réglementé par le Code civil, la Loi Hoguet et le décret du 20 juillet 1972. Le mandat peut être : 

• Simple : lorsque le propriétaire du bien immobilier ne délègue qu’une partie de la gestion immobilière de son bien. 
• Exclusif : lorsque le propriétaire délègue l’intégralité de la gestion immobilière de son bien. 

Les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 donnent la liste des éléments devant figurer dans ce mandat. Parmi les différentes éléments on retrouve : 

• Le nom du mandant
• Le nom du mandataire
• La durée 
• L’objet 
• Le numéro d’inscription sur le registre des mandat
• Les modalités de transfert des fonds 
• Les missions du mandataires 
• Les modalités de reddition des comptes 
• La rémunération du mandataire 
• Les modalités de diffusion des annonces

Le contrat de mandat de gestion locative peut être rompu à l’initiative des deux parties. Les modalités de rupture dépendent du type de mandat. 

• Le mandat exclusif : l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que le mandat exclusif peut être rompu par les deux parties 3 mois après sa conclusion en respectant un délai de préavis de 15 jours. La rupture doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. 
• Le mandat simple : dans le cadre du mandat simple, l’article 2004 du Code civil prévoit que la rupture peut intervenir unilatéralement à l’initiative du mandant. L’abus dans la rupture peut être susceptible d'entraîner l’allocation de dommages et intérêts pour le mandataire. 

L’agence immobilière est soumise à de nombreuses obligations à l’égard du mandant mais également à l’égard du locataire. 

• À l’égard du mandant : l’agence est soumise à un devoir de conseil, à une obligation de respecter le contrat de mandat, à une obligation de rendre des comptes sur les opérations effectuées dans le cadre du mandat. 
• À l’égard du locataire : l’agence est soumise à l’égard du locataire à un devoir de conseil, et à une obligation de respecter le contrat. 

La législation qui entoure la gestion locative tire sa source de différents textes (code civil, loi Hoguet, décret du 20 juillet 1972). Le statut des agents est réglementé et ils doivent justifier de conditions cumulatives pour obtenir la carte professionnelle leur permettant l’exercice de cette activité.