La gestion locative désigne l’ensemble des opérations permettant la gestion d’un bien mis en location. Le propriétaire du bien immobilier peut décider de donner mandat de gestion locative à un professionnel habilité à l’exercice de la gestion immobilière.
Le professionnel en charge de la gestion immobilière sera dans la plupart des cas un agent immobilier. Le statut d’agent immobilier est encadré par la Loi HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que par le Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Cette réglementation est d’ordre public, de telle sorte que les professionnels soumis à ces règles ne peuvent s’y substituer.
Il existe différentes sortes de gestion de la location d’un bien immobilier. Le propriétaire de l’immeuble peut en effet opter pour :
- La gestion locative déléguée : dans ce type de gestion, le propriétaire du bien immobilier donne mandat au professionnel pour gérer l’intégralité de la location du bien.
- La gestion locative semi-déléguée : la gestion locative semi-déléguée permet aux parties de convenir d’un partage des différentes tâches liées à la gestion locative. Le professionnel sera ici aussi mandaté mais son mandat couvrira moins de prérogatives que dans le cadre de la gestion locative déléguée.
- La gestion locative propre : dans ce cas de figure, le propriétaire du bien immobilier décide de gérer seul la location de son bien.
L’habilitation à l’exercice de la gestion locative pose alors plusieurs questions : Quelles sont les conditions nécessaires pour l’exercice de l’activité de gestion des immeubles ? Quelles sont les incapacités d’exercice de cette activité ? Y’a t-il des sanctions en cas de non-respect des obligations relatives à la Loi Hoguet ?
Les conditions d’exercice de l’activité de gestion des immeubles
Pour pouvoir exercer l’activité de gestion des immeubles et recevoir mandat du propriétaire, plusieurs conditions doivent être réunies. L’article 1 de la Loi HOGUET du 2 janvier 1970 prévoit que :
« Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
3° La cession d'un cheptel mort ou vif ;
4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
6° La gestion immobilière ;
7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;
8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;
9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »
Le mandataire peut ainsi être une personne physique ou morale. Concernant le mandant, la loi ne distingue pas selon que le mandant soit un professionnel ou non.
Pour être agent immobilier et se voir confier un mandat de gestion immobilière plusieurs conditions sont requises par la Loi HOGUET. Il faut notamment que l’agent réunisse les conditions suivantes :
- L’aptitude professionnelle : l’agent doit justifier d’une certaine expérience ou de diplômes pour pouvoir demander la carte professionnelle. L’article 11 du Décret du 20 juillet 1972 prévoit notamment que :
« Sont regardées comme justifiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle prévue à l'article 1er les personnes qui produisent :
1° Soit un diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales
2° Soit un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ;
3° Soit le brevet de technicien supérieur professions immobilières ;
4° Soit un diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation ».
L’agent peut également justifier de son aptitude professionnelle s’il est titulaire du baccalauréat ou d’un diplôme de niveau IV et qu’il a exercé durant au moins 3 ans une activité prévue à l’article 1 de la loi HOGUET.
- La garantie financière : l’agent doit justifier d’une garantie financière dans l’optique de protéger le mandant. L’agent devra obtenir de la part de l’organisme qui lui accorde sa garantie une attestation démontrant la garantie qu’elle fournit. L’article 37 du Décret du 20 juillet 1972 prévoit que :
« L'organisme qui a accordé sa garantie délivre à la personne garantie une attestation conforme à un modèle établi par arrêté du ministre chargé de l’économie ».
- L’assurance responsabilité civile : l’article 3 de la loi HOGUET rappelle que le professionnel doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle dans le cadre de l’exercice de leur activité professionnelle.
- La formation continue : les professionnels sont tenus à une obligation de formation continue. Cette obligation est énoncée à l’article 3-1 de la loi HOGUET.
- La carte professionnelle : pour pouvoir obtenir la carte professionnelle, le professionnel devra réunir toutes les conditions édictées ci-dessus. Une fois cette carte obtenue, l’agent pourra obtenir régulièrement des mandats de gestion immobilière.
À noter : La gestion immobilière peut être exercée par une personne physique ou une personne morale. Même si la majorité des professionnels concernés sont les agents immobiliers, cette loi a également vocation à s’appliquer aux administrateurs de biens et aux syndics.
Les incapacités d’exercice de l’activité de gestion des immeubles
La loi HOGUET a prévu des incapacités d’exercice dans le cadre des activités édictées à l’article 1er de cette loi. L’article 9 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit que :
« Nul ne peut, d'une manière habituelle, se livrer ou prêter son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui mentionnées à l'article 1er s'il a fait l'objet depuis moins de dix ans d'une condamnation définitive :
I. - Pour crime.
II. - A une peine d'au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour :
1° L'une des infractions prévues au titre Ier du livre III du code pénal et pour les délits prévus par des lois spéciales et punis des peines prévues pour l'escroquerie et l'abus de confiance ;
2° Recel ou l'une des infractions assimilées au recel ou voisines de celui-ci prévues à la section 2 du chapitre Ier du titre II du livre III du code pénal ;
3° Blanchiment ;
4° Corruption active ou passive, trafic d'influence, soustraction et détournement de biens ;
5° Faux, falsification de titres ou autres valeurs fiduciaires émises par l'autorité publique, falsification des marques de l'autorité ;
6° Participation à une association de malfaiteurs ;
7° Trafic de stupéfiants ;
8° Proxénétisme ou l'une des infractions prévues par les sections 2 et 2 bis du chapitre V du titre II du livre II du code pénal ;
9° L'une des infractions prévues à la section 3 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal ;
10° L'une des infractions à la législation sur les sociétés commerciales prévues au titre IV du livre II du code de commerce ;
11° Banqueroute ;
12° Pratique de prêt usuraire ;
13° L'une des infractions prévues aux articles L. 324-1 à L. 324-4, L. 324-10 et L. 324-12 à L. 324-14 du code de la sécurité intérieure ;
14° Infraction à la législation et à la réglementation des relations financières avec l'étranger ;
15° Fraude fiscale ;
16° L'une des infractions prévues aux articles L. 111-34, L. 241-1, L. 241-2, L. 263-1 et L. 311-6 du code de la construction et de l'habitation ;
17° L'une des infractions prévues aux articles L. 115-16 et L. 115-18, L. 115-24, L. 115-30, L. 121-6, L. 121-28, L. 122-8 à L. 122-10, L. 213-1 à L. 213-5, L. 217-1 à L. 217-3, L. 217-6 et L. 217-10 du code de la consommation ;
18° L'infraction prévue à l'article L. 353-2 du code monétaire et financier ;
19° L'une des infractions prévues aux articles L. 324-9, L. 324-10 et L. 362-3 du code du travail ;
20° Les atteintes aux systèmes de traitement automatisé prévues par le chapitre III du titre II du livre III du code pénal ;
21° L'une des infractions prévues à la section 1 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal.
III. - A la destitution des fonctions d'officier public ou ministériel ».
Les sanctions encourues par les agents immobiliers en cas de non respect de la Loi HOGUET
En cas de non-respect des différentes obligations prévues par la loi Hoguet, les professionnels encourent des sanctions lourdes.
- Pour les personnes physiques : la peine peut aller de 6 mois à 5 ans d’emprisonnement et de 7.500 à 375.000 euros d’amende (articles 14 à 17-2 de la Loi HOGUET).
- Pour les personnes morales : la peine encourue pour les personnes morales est l’amende encourue par les personnes physiques multipliée par 5 et d’autres sanctions telles que la dissolution ou l’interdiction d’exercer.
Ce qu’il faut retenir de l’habilitation à la gestion locative
Le professionnel qui souhaite obtenir une habilitation à exercer une activité de gestion locative devra remplir les différentes conditions cumulatives fixées par la Loi HOGUET et le Décret du 20 juillet 1972.
La loi a prévu des incapacités d’exercice et des sanctions lourdes en cas de non-respect de la réglementation.
À noter : vous avez le droit de faire appel à un avocat dans le cadre de votre activité professionnelle. L’avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier, droit des contrats, ou droit des affaires pourra répondre à toutes vos questions (fixation du loyer d’un bail, choix d’un locataire, gestion de l’entreprise, durée de validité d’une carte professionnelle …).