Le contrat de location

Le contrat de location est une convention par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier met à la disposition d’un tiers son bien en échange du paiement d’un loyer. Il existe de nombreux contrats de location. Dans le cadre d’un local on peut envisager : 

• Le bail commercial 
• Le bail professionnel 

Dans le cadre d’un local d’habitation, on peut envisager : 

• Le bail d’habitation de logement vide. 
• Le bail d’habitation de logement meublé. 
• Le bail étudiant. 
• Le bail mobilité. 
• Le contrat de location saisonnière.

Le propriétaire du bien immobilier peut décider d’opter pour plusieurs modes de gestion locative. Le propriétaire bailleur peut en effet décider de procéder seul à la gestion de son bien, on dira qu’il opte pour la gestion locative propre. S’il décide de faire appel à un agent immobilier, on parlera de gestion locative déléguée. 

L’agent immobilier sera dans le deuxième cas, mandaté par le bailleur pour procéder à la gestion locative du bien devra être habilité à exercer l’activité de gestion immobilier. Pour cela, l’agent immobilier devra être en possession d’une carte professionnelle portant la mention ‘’ gestion locative ‘’. Les obligations de l’agent immobilier sont encadrées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ainsi que par le décret du 20 juillet 1972. 

Une fois mandaté, l'agent immobilier sera l’intermédiaire entre le candidat locataire et le propriétaire bailleur. L’agent procédera au choix du candidat locataire et conclura avec ce dernier un contrat de location. Selon le type de logement et la volonté du bailleur, l’agent pourra conclure avec le locataire différents types de contrat de location. 

Le contrat de location pose alors plusieurs questions : Qu’est-ce qu’un contrat de bail de location saisonnière ? Qu’est-ce qu’un contrat de bail pour étudiants ? Qu’est-ce qu’un contrat de bail de location vide ? Qu’est-ce qu’un contrat de bail de location meublée ? Qu’est-ce que les charges récupérables ? 

Le contrat de bail de location saisonnière est défini à l’article 1-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 comme : 

« (…)Est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».

Pour pouvoir procéder à la location saisonnière d’un appartement, d’une maison, villa ou encore d’un chalet, le bailleur devra conclure avec le locataire un contrat de bail saisonnier. Ce contrat devra comporter certaines mentions obligatoires prévues à l’article L324-2 du Code du Tourisme : 

• La durée de la location
• L’identité des parties 
• Les caractéristiques du bien 
• Le prix de la location

Un état des lieux d’entrée et de sortie devra être effectué dans le cadre de ce contrat de location saisonnière.

Le contrat de bail étudiant est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier va mettre à la disposition d’un étudiant son logement. Ce contrat est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Parmi ces locations étudiantes, plusieurs contrats peuvent être signés : 

• Le bail étudiant de 9 mois portant sur un logement meublé.
• Le bail étudiant d’un an portant sur un logement meublé. 
• Le bail mobilité.

Les modalités de résiliation ou de renouvellement de ce bail dépendent du type de contrat de location choisi. 

Le contrat de bail de location vide est une convention par laquelle le propriétaire d’un appartement non meublé met à la disposition d’un tiers ce logement. Des équipements minimum doivent être présents dans le logement pour qu’il puisse répondre aux exigences en termes de décence du logement. L’article 3 de la loi 6 juillet 1989 prévoit la liste des mentions obligatoires dans le contrat de location de logement vide : 

« Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer ».

Le contrat de bail de location meublée est une convention par laquelle le propriétaire d’un logement meublé met à la disposition d’un tiers son logement en échange du paiement d’un loyer. Pour être qualifié de logement meublé, le bien doit contenir des éléments précis fixés par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : 

« 1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ». 

Les mentions obligatoires dans le contrat de location d’un logement meublé sont les mêmes que celles prévues en matière de logement vide.

Le propriétaire bailleur peut répercuter le paiement de certaines charges à son locataire, on parle alors de charges récupérables. Le décret du 26 août 1987 dresse la liste des différentes charges récupérables par le propriétaire. Parmi ces charges locatives, on retrouve : 

• Les ascenseurs et monte charge 
• L’eau
• Les installations individuelles 
• Les parties communes intérieures 
• Les espaces extérieurs 
• Les taxes et redevances

Le contrat de location peut être conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et un locataire. Selon le type de logement et la durée de location voulue, le propriétaire peut opter pour différents contrats de location. 

Le contrat de location peut être conclu directement entre le propriétaire et le locataire. Le contrat de location peut également être conclu avec un intermédiaire, agent immobilier. L’agent immobilier pourra apporter au propriétaire son expertise immobilière. Il pourra procéder à toutes les démarches auprès du locataire (état des lieux dans le bail de location, conclusion du contrat de location …).