Le contrat de bail de location meublée

Le contrat de bail de location meublée désigne le contrat par lequel le propriétaire d’un logement meublé met à la disposition d’un locataire son bien. Le propriétaire dispose de plusieurs options pour procéder à la location de son logement : 

• Le gestion locative propre : le propriétaire gère seul la location de son logement meublé. 
• La gestion locative déléguée : le propriétaire confie à une agence immobilière la gestion locative de son logement meublé. Le propriétaire devra ici conclure avec l’agent immobilier un contrat de mandat de gestion locative. L’agent devra être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention ‘’ gestion immobilière ‘’ pour pouvoir recevoir ce mandat. 

Le propriétaire d’un logement meublé dispose de plusieurs possibilités en termes de contrat de location. Il peut s’il le souhaite procéder à la location saisonnière ou envisager un bail étudiant ou encore bail mobilité. Il peut enfin décider de vider le logement pour procéder à la conclusion d’un contrat de bail de location vide. 

Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé est venu dresser la liste des équipements devant figurer dans le logement pour qu’il puisse être loué meublé. L’article 2 du présent décret prévoit que le logement doit comporter : 

« 1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ». 

L’absence de ces équipements a pour conséquence d’empêcher le propriétaire de pouvoir procéder à la location de son logement sous la qualification de logement meublé. 

Le contrat de bail de location meublée pose alors plusieurs questions : Quel est le contenu du contrat de location meublée ? Quelle est la durée du contrat de location meublée ? Quid du congé dans le cadre d’un bail de location meublée ? Quid du renouvellement du contrat de bail de location meublée ? 

Le contrat de location meublée est prévu par les dispositions issues de la loi du 6 juillet 1989. L’article 3 de la présente loi prévoit que ce contrat doit être écrit mais la jurisprudence est venue autoriser la conclusion de contrats verbaux entre bailleur et locataire. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des éléments et mentions devant figurer dans le contrat de location meublée : 

« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer ».

Le contrat de bail de location meublée devra également comporter un état des lieux d’entrée et de sortie ainsi que les différents diagnostics techniques. 

L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le contrat de location meublée est conclu pour une durée au moins égale à un an. Cela signifie que la durée prévue au contrat peut être plus longue. Si le contrat est conclu avec un étudiant, sa durée peut être réduite à 9 mois. 

Le locataire peut donner congé à son bailleur à tout moment en respectant un délai de préavis de 1 mois. Cette faculté de résiliation du locataire est prévue à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n’a pas besoin de justifier son congé. 

Le bailleur quant à lui ne peut donner congé que dans 3 cas : 

• Congé pour vendre. 
• Congé pour reprise. 
• Congé pour motif légitime et sérieux (non paiement de loyer par le locataire, refus de travaux dans le logement). 

Ce congé ne pourra être donné que pour la fin du bail. 

Le contrat de location meublée est reconduit tacitement si aucune des parties ne donne congé à l’autre. Il est reconduit pour une durée de 1 an. Cette disposition issue de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au contrat de bail étudiant de 9 mois comme le prévoit l’article 25-7 de la présente loi. 

Les parties ont la possibilité de donner congé avec offre de renouvellement en respectant les modalités prévues en termes de congé.

Le contrat de bail de location meublée répond à des exigences fixées par la loi du 6 juillet 1989. Pour être qualifié de logement meublé, le bailleur devra prévoir des équipements minimum conformément aux dispositions du décret du 31 juillet 2015.