Le contrat de bail de location vide

Le contrat de bail de location vide est un contrat fréquemment conclu entre les propriétaires de logements et les locataires. Le propriétaire peut décider de louer seul son bien ou de confier la location à une agence immobilière.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
13 mai 2021
Temps de lecture :
7 min

Qu'est ce que le contrat de location vide ?

Le contrat de location de logement vide est un contrat conclu entre le propriétaire d’un logement qu’il loue vide (sans meubles ni équipements) et un locataire. Le logement doit dans tous les cas avoir des équipements minimums pour répondre aux exigences relatives à l’obligation de louer un logement décent. Parmi ces obligations, le logement vide doit contenir : 

  • Une cuisine
  • Un réseau électrique 
  • Une installation sanitaire (WC, douche ou baignoire) 
  • Une installation pour l’arrivée et l’évacuation de l’eau
  • Un chauffage

Le propriétaire du bien immobilier peut décider de gérer seul la location de son appartement vide ou confier la gestion locative à un agent immobilier. S’il opte pour cette dernière option, il devra conclure avec l’agent un contrat de mandat dit de gestion locative. 

L’agent immobilier devra être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention gestion locative pour pouvoir procéder à cette activité. 

Le bailleur peut ainsi décider de louer son logement vide à un locataire ou décider de meubler son logement pour pouvoir conclure d’autres contrats de locations tels que : 

 

Le contrat de location vide est prévu par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Le contrat de location vide pose ainsi de nombreuses questions : Quel est le contenu du contrat de location vide ? Quelle est la durée du contrat de location vide ? Quid du renouvellement et de la résiliation du bail de location vide ?  

Le contenu du bail de location vide

Le contrat de location doit être établi par écrit comme le prévoit l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois la jurisprudence a reconnu à de nombreuses reprises la validité des contrats dits verbaux établis entre bailleur et locataire à l’oral (Civ 3, 7 février 1990).

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des mentions devant figurer dans le bail de location vide : 

« Le contrat de location précise :

Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

Le nom ou la dénomination du locataire ;

La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer ».

Le contrat devra également comporter l’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie au moment de la fin du bail comme le prévoit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

La durée du bail de location vide

La durée du bail de location vide est d’une durée de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale comme le prévoit l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. L’alinéa 1er de cet article prévoit en effet que : 

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ».

Le contrat peut être d’une durée supérieure car la loi n’impose qu’un minimum en termes de durée.

Le renouvellement du bail de location vide

Le contrat de bail de location vide peut être renouvelé dans les mêmes conditions et pour la même durée. En cas d’absence de congé du bailleur ou du locataire, le contrat est reconduit tacitement dans les mêmes conditions. Les alinéas 2, 3 et 4 de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que : 

« Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2 ».

La résiliation du bail de location vide

Le bailleur peut donner congé à son locataire au terme du contrat pour trois motifs comme le prévoit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

  • Vendre le logement
  • Reprendre le logement 
  • Motif légitime et impérieux (ex : défaut de paiement du loyer par le locataire, défaut d’assurance, sous location non autorisée, opposition aux travaux).

Le locataire peut quant à lui donner congé à son bailleur à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois ou d’un mois dans plusieurs cas : 

  • Logement situé en zone tendue 
  • Nouvel emploi, perte d’emploi
  • État de santé 
  • Le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection
  • Le locataire bénéficiaire du RSA ou de l’AAH
  • Dans le cadre d’un contrat de location-accession

À noter : le congé devra être donné par lettre recommandé avec accusé de réception, acte d’huissier ou lettre simple remise en mains propres contre signature.

Ce qu’il faut retenir du bail de location vide

Le propriétaire d’un logement vide peut décider de le mettre en location ou de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Qu’il s’agisse de l’agence ou du bailleur, le contrat de location devra comporter des mentions spécifiques prévues par la loi du 6 juillet 1989. 

À noter : bailleur ou locataire vous avez le droit de faire appel à un avocat dans le cadre de la conclusion de votre contrat de location vide. L’avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier pourra répondre à toutes vos questions ( état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie dans le bail d’habitation, assurance loyers impayés, clause dans le bail d’habitation, montant du loyer dans le bail d’habitation, caution dans le bail d’habitation, choix du type de location, choix du candidat locataire, rédaction d’un modèle de contrat de location,  rédaction d’un modèle de courrier de mise en demeure, rédaction d’un modèle d’état des lieux …). 

Mise à jour le : 13 mai 2021
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