Comment fonctionne la gestion locative ?

La gestion locative désigne l’ensemble des opérations qui permettent la location d’un bien immobilier. Cette gestion peut être exercée directement par le propriétaire, on parle alors de gestion locative propre. Le propriétaire peut également décider d’opter pour la délégation de cette gestion en décidant de la confier à un tiers, on parle alors de gestion locative déléguée. Une semi-délégation étant possible dans le cas où le propriétaire souhaite conserver une partie des prérogatives relatives à la location de son bien immobilier. 

Lorsque le propriétaire décide de confier la gestion locative de son logement à une agence, il conclut un mandat de gestion locative avec un agent immobilier. L’agent immobilier devra être habilité à exercer l’activité de gestion immobilière. Pour cela il devra remplir les différentes conditions fixées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ainsi que celles prévues par le décret du 20 juillet 1972 et se voir ainsi confier une carte professionnelle. 

La carte professionnelle de l’agent devra comporter la mention ‘’ gestion immobilière ‘’ pour que ce dernier puisse conclure avec le propriétaire du logement un mandat de gestion locative. Une fois le contrat de mandat conclu, le professionnel de l’immobilier devra assurer toutes les missions prévues au mandat (recherche d’un locataire, état des lieux, conclusion du contrat de bail d’habitation, mise en œuvre de l’assurance garantie loyers impayés …). 

Le fonctionnement de la gestion locative pose alors plusieurs questions : Quels sont les frais de gestion locative ? Quels sont les avantages et les inconvénients des différents modes de gestion locative ? 

Les frais de gestion locative sont fixés dans le contrat de mandat de gestion locative conclu entre l’agent immobilier et le propriétaire du bien immobilier. La rémunération de l’agent immobilier ne pourra être imposée à l’agent que si elle a été préalablement prévue dans le contrat comme le prévoit l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : 

« I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : 

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.

Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Les dispositions de l'article 1375 du code civil leur sont applicables (…) ».

Le montant de la rémunération de l’agent est fixé librement par les parties. Le principe est donc celui de la liberté dans la fixation du montant de la rémunération. Ce principe est prévu à l’article L. 410-2 du Code de commerce : 

« Sauf dans les cas où la loi en dispose autrement, les prix des biens, produits et services relevant antérieurement au 1er janvier 1987 de l'ordonnance n° 45-1483 du 30 juin 1945 sont librement déterminés par le jeu de la concurrence.

Toutefois, dans les secteurs ou les zones où la concurrence par les prix est limitée en raison soit de situations de monopole ou de difficultés durables d'approvisionnement, soit de dispositions législatives ou réglementaires, un décret en Conseil d'Etat peut réglementer les prix après consultation de l'Autorité de la concurrence.

Les dispositions des deux premiers alinéas ne font pas obstacle à ce que le Gouvernement arrête, par décret en Conseil d'Etat, contre des hausses ou des baisses excessives de prix, des mesures temporaires motivées par une situation de crise, des circonstances exceptionnelles, une calamité publique ou une situation manifestement anormale du marché dans un secteur déterminé. Le décret est pris après consultation du Conseil national de la consommation. Il précise sa durée de validité qui ne peut excéder six mois ».

La gestion locative présente des avantages mais aussi des inconvénients. Selon les modes de gestion locative, les avantages et les inconvénients sont différents ce qui conduit le propriétaire d’un bien à opter pour un mode de gestion plutôt qu’un autre. 

Lorsque le propriétaire choisit d’opter pour la gestion locative déléguée : 

• Avantages : optimisation de la durée de la location, devoir de conseil de l’agent immobilier à l’égard du locataire mais également du propriétaire, l’expertise du professionnel de l’immobilier dans la gestion du bien, la garantie loyers impayés.
• Inconvénients : le coût, l’absence de contrôle sur la location du bien. 

La gestion locative propre présente des avantages et inconvénients différents : 

• Avantages : absence de frais de gestion locative, contrôle sur la location du bien, contact direct avec le locataire. 
• Inconvénients : perte de temps, manque d’expertise. 

Le propriétaire d’un bien immobilier peut opter pour la gestion locative propre et chercher par ses propres moyens un locataire pour louer son appartement ou bien confier cette tâche à un agent immobilier. Les deux options présentent des avantages différents selon les cas.