Quels sont les frais de gestion locative ?

La gestion locative désigne l’ensemble des opérations qui permettent la gestion d’un bien immobilier mis en location. La location d’un bien immobilier peut prendre différentes formes. Le propriétaire peut décider d’opter pour : 

• La gestion propre de son bien immobilier : il décide d’assurer seul la gestion de la location de son bien immobilier.
• La gestion déléguée de son bien immobilier : il décide de déléguer la totalité de la gestion de la location de son bien immobilier. 
• La gestion semi-déléguée de son bien immobilier : il décide de déléguer une partie de la gestion de la location de son bien immobilier. 

Pour pouvoir déléguer tout ou partie de la gestion de son bien immobilier, le propriétaire pourra conclure un mandat dit de ‘’ gestion immobilière ‘’ avec un professionnel habilité à exercer une activité de gestion locative. Pour pouvoir être habilité à exercer cette activité, le professionnel (généralement agent immobilier) devra être en possession d’une carte professionnelle portant la mention ‘’gestion immobilière‘’. 

Le statut de l’agent immobilier est réglementé par de nombreux textes. Parmi ces différentes sources, on retrouve : 

• Le Code civil : les dispositions du droit commun des contrats prévues aux articles 1128 et suivants du Code civil sont applicables aux mandats conclus entre propriétaire et agent immobilier. Les dispositions applicables au contrat de mandat prévues par les articles 1984 et suivants du Code civil trouvent également à s’appliquer dans le cadre du mandat conclu avec un agent immobilier. 
• La loi Hoguet du 2 janvier 1970 : cette loi vient encadrer le régime juridique applicable aux agents immobiliers. Des règles relatives à l’exercice des différentes activités d’entremise, de gestion des immeubles ou de gestion de fonds de commerce y sont prévues. Les règles relatives aux incapacités d’exercer ou aux sanctions pénales et administratives encourues sont également énoncées. 
• Le décret du 20 juillet 1972 : le décret vient compléter les dispositions issues de la loi Hoguet. Il prévoit en outre les dispositions relatives aux conditions de délivrance de la carte professionnelle. 

Les frais de gestion locative posent alors plusieurs questions : Comment est fixée la rémunération de l’agent immobilier ? Quel est le montant de la rémunération de l’agent immobilier ? 

Pour pouvoir fixer une rémunération, l’agent immobilier doit nécessairement être titulaire d’une carte professionnelle l’autorisant à exercer l’activité pour laquelle il est mandaté. Cette carte professionnelle lui est délivrée sous réserve de la réunion des différents critères exigés par la Loi Hoguet. 

La rémunération sera également possible si et seulement si elle est établie par écrit dans le cadre d’un mandat comme le prévoit l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui prévoit que : 

« I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge (…) ».

Le contrat de mandat de gestion locative est un document qui va lier le propriétaire qui souhaite louer son bien avec l’agent. 

Le mandat prévoit que l’agent sera rémunéré une fois la mission convenue dans le contrat accompli. Le caractère d’ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 prive l’agent de son droit à rémunération lorsque : 

• Le mandat n’est pas écrit.
• Le mandat conclu entre l’agent et le propriétaire du bien n’est pas régulier. 
• Lorsque l’agent n’est pas titulaire d’une carte professionnelle portant la mention ‘’gestion immobilière‘’. 
• Lorsque l’agent n’effectue pas les missions prévues dans le mandat.

L’article L. 410-2 du Code de commerce fixe le principe de liberté dans la fixation de la rémunération. Il prévoit notamment que : 

« Sauf dans les cas où la loi en dispose autrement, les prix des biens, produits et services relevant antérieurement au 1er janvier 1987 de l'ordonnance n° 45-1483 du 30 juin 1945 sont librement déterminés par le jeu de la concurrence.

Toutefois, dans les secteurs ou les zones où la concurrence par les prix est limitée en raison soit de situations de monopole ou de difficultés durables d'approvisionnement, soit de dispositions législatives ou réglementaires, un décret en Conseil d'Etat peut réglementer les prix après consultation de l'Autorité de la concurrence.

Les dispositions des deux premiers alinéas ne font pas obstacle à ce que le Gouvernement arrête, par décret en Conseil d'Etat, contre des hausses ou des baisses excessives de prix, des mesures temporaires motivées par une situation de crise, des circonstances exceptionnelles, une calamité publique ou une situation manifestement anormale du marché dans un secteur déterminé. Le décret est pris après consultation du Conseil national de la consommation. Il précise sa durée de validité qui ne peut excéder six mois ».

Le principe est donc celui de la libre fixation du montant des honoraires de l’agent immobilier. Cette rémunération sera fixée en fonction de la mission confiée dans le mandat. Malgré cette liberté, le juge pourra toujours être saisi d’une action en contestation de rémunération excessive.

Les frais de gestion locative supportés par le propriétaire d’un bien immobilier, correspondent au montant de la rémunération fixée dans le contrat de mandat. Le Code civil et la loi Hoguet encadrent la fixation de la rémunération de l’agent immobilier tout en laissant à ce dernier une marge de manœuvre dans la fixation de son montant.