Les obligations de l'agence immobilière de gestion locative

Une agence immobilière est un organisme qui s’occupe des différentes transactions ou de l’administration des biens dans le secteur de l’immobilier. L’agence immobilière peut revêtir différentes formes sociales : 

• Dans le cas où l’agent immobilier souhaite exercer seul : il peut opter pour le statut EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle). 
• Dans le cas où plusieurs agents souhaitent exercer ensemble : ils peuvent dans ce cas-là opter pour la SAS (Société par actions simplifiée) ou la SARL (Société à responsabilité limitée). 

L’agence immobilière peut exercer de nombreuses activités telles que celles prévues à l’article 1er de la Loi hoguet du 2 janvier 1970 : 

« 1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

3° La cession d'un cheptel mort ou vif ;

4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

6° La gestion immobilière ;

7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;

8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Les obligations de l’agence immobilière de gestion locative posent alors plusieurs questions : L’agence doit-elle nécessairement détenir une carte professionnelle pour effectuer de la gestion locative ? L’agence doit-elle nécessairement être couverte par une assurance ? Quelles sont les obligations de l’agence immobilière de gestion locative à l’égard du mandant ? Quelles sont les obligations de l’agence immobilière de gestion locative à l’égard du locataire ?

Pour pouvoir exercer l’activité de gestion locative, l’agence immobilière doit être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention ‘’ gestion immobilière ‘’ et ce, en la personne de son représentant légal. 

L’agent immobilier qui représente l’agence immobilière devra donc être titulaire de cette carte professionnelle et donc répondre à tous les critères requis (aptitude professionnelle, assurance responsabilité civile professionnelle, garantie financière, formation continue) par la loi Hoguet pour être habilité à exercer une activité de gestion locative.

L’agence immobilière est tenue à travers l’agent immobilier et à l’égard du mandant de différentes obligations. Une fois titulaire de la carte professionnelle portant mention ‘’ gestion immobilière ‘’, l’agent a la possibilité de conclure avec un propriétaire, un contrat de mandat de gestion locative. 

Ce mandat de gestion locative emporte différentes obligations pour l’agence : 

• Respecter le contrat de mandat : le contrat comporte le détail des missions confiées au mandataire. Le mandataire sera ainsi tenu au respect de ces obligations durant le délai fixé dans le mandat. 
• Rendre des comptes sur les modalités de gestion : l’agent devra informer le mandant des différents actes effectués en son nom et pour son compte. 
• Obligation de conseil : l’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil à l’égard du mandant et ce, peu importe la qualité du mandant.

L’agence est également tenue à différentes obligations à l’égard du locataire d’un bien immobilier : 

• Respecter le contrat de mandat : le contrat de mandat conclu avec le propriétaire du bien immobilier peut prévoir que l’agence devra s’occuper de tous les actes et de toutes les démarches à effectuer avec le locataire (état des lieux, conflit, travaux ….). 
• Devoir de conseil : l’agent immobilier est en effet tenu à un devoir de conseil à l’égard du locataire et ce, même si aucun mandat n’a été signé entre eux (Cass, Civ 1ère, 14 janvier 2016). 

L’agence immobilière doit obtenir à travers son représentant légal, la carte professionnelle portant la mention ‘’ gestion immobilière ‘’ pour pouvoir exercer l’activité de gestion locative. Elle est tenue à différentes obligations à l’égard du propriétaire mais également à l’égard du locataire.