La location-gérance d’un fonds de commerce

Le fonds de commerce est prévu aux articles L. 141-2 et suivants du Code de commerce. Il est défini comme l’ensemble des éléments corporels et incorporels qui permettent l’exploitation d’une activité par le commerçant, commerciale ou industrielle. 

Parmi les éléments qui composent le fonds de commerce, on retrouve : la clientèle, l’achalandage, les signes distinctifs, les propriétés intellectuelles, les licences ou autorisations administratives, le droit au bail, les marchandises ou encore le matériel. 

Le fonds de commerce peut être cédé librement par son propriétaire. Le propriétaire du fonds peut également céder les locaux s’il en est propriétaire. Cependant, cette cession devra être distincte de la cession du fonds de commerce. Des formalités doivent être faites par les parties pour que cette cession soit valide.

L’exploitation du fonds de commerce peut prendre plusieurs formes. Parmi ces modes d’exploitation, on retrouve la location-gérance. 

La location-gérance d’un fonds de commerce pose alors plusieurs questions : Qu’est-ce que la location gérance d’un fonds de commerce ? Quels sont les effets de la location gérance d'un fonds de commerce ? Comment prend fin la location gérance d’un fonds de commerce ? 

La location gérance est un mode de location prévu aux articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce. L’article L. 144-1 du Code de commerce définit la location gérance comme : 

« Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre ».

La location gérance peut résulter d’un contrat verbal (Cour d’appel de Paris, 1er juillet 2004). Si le contrat répond à la définition posée par l’article L. 144-1 du Code de commerce il sera requalifié de location gérance même si les parties lui avaient donné un autre nom (Cour d’appel de Paris, 31 mars 1994). 

Pour pouvoir procéder à la location gérance d’un fonds de commerce, bailleur et locataire doivent respecter certaines conditions : 

• Conditions du bailleur : le bailleur du fonds de commerce doit obtenir l’autorisation du bailleur du local commercial pour exploiter le fonds de commerce sous forme de location gérance. Dans le cas où le propriétaire du fonds de commerce est également propriétaire du local commercial, il n’y aura pas d’autorisation nécessaire. Il arrive fréquemment que le bail commercial comporte une clause interdisant l’exploitation du fonds sous forme de location gérance. 
• Conditions du locataire : le locataire gérant doit avoir la qualité de commerçant et donc être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) conformément à l’article L. 144-2 du Code de commerce. Il doit remplir les conditions juridiques pour exercer l’activité commerciale (exemple : professions libérales incompatibles avec l’exercice d’une activité commerciale). 

Le contrat de location gérance conclu entre le bailleur et le locataire peut être oral. Pour des raisons de preuve, l’écrit demeure souvent indispensable. Le contrat de location gérance peut comporter les éléments suivants : 

• La redevance : il s’agit du loyer prévu dans le contrat. Le montant est fixé librement par les parties (loueur et locataire). 
• La durée : la durée du contrat est également fixée librement par les parties. Il peut être d’une durée déterminée ou indéterminée. Lorsque le contrat est à durée indéterminée, loueur et locataire peuvent le dénoncer en respectant un congé raisonnable (Tribunal de commerce de Marseille, 4 février 1932).
• Modalités de résiliation : les parties peuvent inclure dans leur contrat une clause prévoyant les modalités de résiliation anticipée de leur contrat. 
• Modalités de renouvellement : aucune obligation de renouvellement du contrat n’est prévue. Les parties peuvent toutefois organiser les modalités de renouvellement du contrat si elles le souhaitent. 

Un avis concernant la location gérance doit être publié dans un journal d’annonces légales dans le délai de 15 jours suivants la signature du contrat par les parties (loueur et locataire). Cette publication doit être renouvelée à la fin du contrat. 

Le contrat de location gérance emporte plusieurs obligations pour les parties. Parmi ces obligations, on retrouve : 

• Obligations pour le bailleur : il doit respecter les obligations prévues dans le contrat. Il est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire gérant jusqu'à la publication du contrat de location gérance comme le prévoit l’article L. 144-7 du Code de commerce.
• Obligations pour le gérant : il doit exploiter le fonds de commerce conformément aux modalités d’exploitation prévues dans le contrat de location gérance (respect des clauses).

Le contrat de location gérance prend fin à l'issue du terme fixé dans le contrat dans le cas où il est prévu une durée déterminée. Dans le cas contraire, les parties peuvent résilier le contrat à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. 

Les parties peuvent prévoir dans le contrat les modalités de résiliation anticipée (exemple : clause résolutoire) ainsi que les modalités de renouvellement du contrat.

La location gérance est un mode d’exploitation du fonds de commerce fréquemment utilisé par les propriétaires de fonds de commerce. Des conditions et formalités doivent être respectées par les parties.