Le crédit-bail immobilier est une opération de financement qui permet la location de locaux commerciaux ou professionnels, avec une option d’achat de ces locaux à la conclusion du contrat de location. Il s’agit d’une opération de financement particulière. Le crédit-bail comprend deux contrat : un contrat de location et généralement un contrat de vente formalisé sous forme d’option. Les deux parties qui prennent part à cette opération sont :
- Le crédit-bailleur : qui met à disposition les locaux commerciaux ou professionnels qu’il possède. Il est propriétaire des locaux.
- Le crédit-preneur : qui loue ces fameux locaux commerciaux ou professionnels en ayant pour objectif de les acquérir éventuellement par la suite.
L’immeuble faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail immobilier peut être à construire ou déjà entièrement construit. Il peut s’agir de locaux d’activités, de bureaux ou de commerces. Le contrat de crédit-bail est défini à l’article L. 313-7 du Code monétaire et financier.
Un crédit-bail immobilier se définit de la manière suivante : une entreprise (crédit-preneur) recherche des locaux professionnels pour l’exploitation de son activité et fait appel à une autre société (crédit-bailleur généralement un établissement bancaire) qui va pouvoir acheter ces locaux ou financer la construction d’un immeuble afin de lui louer.
À noter : pendant la durée de la construction de l’immeuble, le crédit preneur peut être amené à verser des pré-loyers au crédit bailleur.
Le crédit-bail immobilier va donc permettre à une entreprise de bénéficier de locaux professionnels sans engager une grosse somme d’argent dès la signature du contrat. Ladite entreprise étalera le financement du projet sur plusieurs années par le biais du paiement des loyers qui seront versés au crédit-bailleur. Un prix d’achat réduit sera établi et le crédit-preneur aura donc la possibilité de procéder à l’achat de l’immeuble ou d’une partie de ce dernier. Une fois la période de location passée, trois choix s’offrent au locataire :
- Demander le renouvellement du crédit-bail afin de poursuivre le contrat de location.
- Acquérir l’immeuble ou une partie de ce dernier, au prix convenu dans le contrat du crédit-bail.
- Procéder à la restitution de l’immeuble auprès du crédit-bailleur : le crédit preneur ne renouvelle ici pas le contrat.
- La durée de location : il n’existe aucune limite de temps à un crédit-bail immobilier, la seule règle étant qu’au-delà de 12 ans le contrat doit être obligatoirement publié au service de publicité foncière (ancien service de publication des hypothèques).
- Le montant des loyers : les loyers sont fixés librement, ils peuvent stagner, croître ou baisser au fil du contrat; être mensualisés ou être versés annuellement; être calculés à taux fixe ou variable…
- Le prix de vente de l’immeuble : ce prix doit tenir compte les loyers versés par le locataire pendant la durée du contrat, d’où le “prix d’achat réduit” cité précédemment.
- Les conditions de résiliation du bail : les parties sont tenues de se mettre en accord et de faire figurer les conditions de résiliation du locataire, si ces conditions ne sont pas mentionnées dans le contrat, ce dernier sera susceptible d’être annulé à la demande du locataire.
Quelle fiscalité pour le crédit-bail immobilier ?
La fiscalité dans le crédit bail immobilier diffère selon que l’on se trouve en cours d’exécution du crédit bail immobilier, au moment de la cession du crédit bail immobilier ou au moment de la levée de l’option du crédit bail immobilier :
- Pendant l’exécution du crédit bail : en cours d’exécution, les loyers sont soumis à la TVA au taux normal.
- La cession du crédit bail : la plus-value est soumise à l’IR ou à l’IS selon la société.
- La levée de l’option du crédit bail : modification du régime fiscal (car le locataire devient propriétaire).
Le crédit-bail immobilier : ses avantages et inconvénients
Le crédit bail immobilier présente des avantages mais aussi des inconvénients :
- Les avantages : la souplesse du contrat, la trésorerie dont dispose le crédit preneur, le fait que le crédit bail soit hors bilan, la possible déduction fiscale des loyers, la limite de l’engagement.
- Les inconvénients : la limite dans le choix, le coût, la nécessité de conserver un bien sur une longue durée, le fait que le bien ne soit pas une garantie.
Le rôle du crédit-bailleur
Le crédit bailleur a plusieurs missions à accomplir dans le cadre d’un crédit-bail immobilier :
- Évaluer la solvabilité du crédit preneur.
- Financer l’achat du bien objet du crédit bail.
- Gérer les formalités en lien avec le crédit bail.
- Supporter les risques liés au contrat.
- Gérer le contentieux.
- Garantir la jouissance du bien au crédit preneur.
L’essentiel à retenir sur le crédit-bail immobilier
Finalement, le crédit-bail immobilier est une vraie aubaine pour les entrepreneurs comme les investisseurs immobiliers puisqu’il permet d’accéder facilement à des locaux professionnels pour l’un, et de louer puis vendre aisément ces mêmes locaux pour l’autre. Le contrat de crédit bail permet au locataire professionnel qui recherche des locaux commerciaux d’investir dans de tels locaux commerciaux sans apport ni prêt.
De plus, le contrat est très permissif et permet donc aux deux parties de pleinement tirer profit du système de crédit-bail. Quant à la promesse unilatérale de vente, on peut l’interpréter comme un cadeau pour le crédit-preneur mais aussi comme un risque pour le crédit-bailleur.
Le crédit bail immobilier présente de nombreux avantages mais fait l’objet également d’inconvénients.
À noter : d’autres montages existent de type cession-bail permettant au crédit preneur d’être propriétaire d’un immeuble qu’il loue avec une promesse de vente en fin de bail.
Remarque : Locataire professionnel ou bailleur, pour vos contrats de location commerciale vous avez le droit de vous faire accompagner et conseiller par un Avocat. Vous pourrez ainsi obtenir des conseils personnalisés pour vos opérations d’investissement (projet de leasing, amortissement, taux …) ou toute autre question relative à votre bail commercial (terme du bail, loyer du bail commercial …).